2022年11月14日晚間，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》）。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是房企可以通過(guò)保函提取預(yù)售資金，從而改善企業(yè)的流動(dòng)性。

“金融十六條”剛發(fā)布沒(méi)幾日，房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎利好，釋放出極強(qiáng)積極信號(hào)。

該《通知》的發(fā)布，說(shuō)明國(guó)家對(duì)目前房企出現(xiàn)的問(wèn)題看的比較清楚，政策方面還是希望可以保住企業(yè)主體，穩(wěn)定整體市場(chǎng)?！般y行保函”置換“預(yù)售資金”的模式可以說(shuō)是抓到了一個(gè)非常大的痛點(diǎn)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是非常好的支持。

2022年11月14日，為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

《通知》指出，監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

置換金額最高為“保交付”資金額度的30%

《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

置換金額不得買(mǎi)地、新增其他投資、償還股東借款

《通知》要求，通過(guò)保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

預(yù)售資金雖然歸屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，但與其他一般自有資金性質(zhì)完全不同。原則上，房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用，且隨著項(xiàng)目的施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。

在過(guò)去的實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，預(yù)售資金對(duì)撬動(dòng)企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關(guān)重要，是房企非常重要的現(xiàn)金流。

2021年隨著部分房企流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，各地政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，在此背景下，預(yù)售資金可提取比例降低、提取難度加大，不僅限制了企業(yè)的發(fā)展，更是進(jìn)一步加大了償債壓力。

據(jù)部分企業(yè)數(shù)據(jù)披露，其預(yù)售監(jiān)管資金均達(dá)到數(shù)百億元。恒大2022年保交樓新年開(kāi)工動(dòng)員大會(huì)上，許家印就曾透露目前恒大的預(yù)售監(jiān)管資金已有500多億元。

據(jù)CRIC對(duì)2021年企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，88家重點(diǎn)上市房企中，有47家房企未明確披露預(yù)售監(jiān)管資金情況，41家房企在財(cái)務(wù)附注中披露了相關(guān)預(yù)售監(jiān)管資金，在披露預(yù)售監(jiān)管資金的41家房企中，只有約一半的房企將預(yù)售監(jiān)管資金算在了受限制現(xiàn)金內(nèi)。

通過(guò)比較這41家房企與未披露房企的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)這41家房企的受限制現(xiàn)金占到了總現(xiàn)金的29%，占比幾乎是未披露房企的兩倍。同時(shí)，受限制現(xiàn)金比例同比增加了5個(gè)百分點(diǎn)，增速更快。

由此可見(jiàn)，預(yù)售監(jiān)管資金政策的趨嚴(yán)與放寬，將直接影響到房企的現(xiàn)金支配力，從而進(jìn)一步影響短期的償債壓力。

2022年，為了維穩(wěn)房地產(chǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)回暖，利好政策頻出，雖然部分城市已出現(xiàn)對(duì)之前過(guò)嚴(yán)的預(yù)售資金監(jiān)管微調(diào)，但對(duì)整體流動(dòng)性釋放預(yù)計(jì)效果有限。

此次中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行的聯(lián)合發(fā)文，從國(guó)家層面對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行了松綁，可以說(shuō)從國(guó)家層面來(lái)看，還是要保住企業(yè)主體，改善企業(yè)流動(dòng)性，穩(wěn)定整體市場(chǎng)。

在此之前，預(yù)售資金監(jiān)管政策相對(duì)來(lái)說(shuō)比較呆板，太過(guò)固化，沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況給予相應(yīng)靈活的操作，地方政府從主體責(zé)任角度寧愿多留存、監(jiān)管一些預(yù)售資金，也不愿意給房企一些相應(yīng)的便利，使得部分企業(yè)總體安全，但處于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)邊緣。

需要注意的是，《通知》要求的“優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)”目前尚未明確，如企業(yè)總體安全但曾出現(xiàn)過(guò)違約、展期的企業(yè)是否能申請(qǐng)？

我們認(rèn)為，政策的本意應(yīng)是解決企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題，幫助能夠度過(guò)難關(guān)的企業(yè)恢復(fù)“造血”能力。

繼全國(guó)性的強(qiáng)力政策“金融十六條”后，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布“預(yù)售資金松綁政策”，不僅對(duì)行業(yè)信心的恢復(fù)注入了強(qiáng)心劑，企業(yè)生存環(huán)境也將迎來(lái)較大改善。

近期的一系列政策開(kāi)始從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，加快“輸血”短期經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)房企融資困境，推動(dòng)民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”能力。

未來(lái)隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)，企業(yè)“爆雷潮”或?qū)聪隆皶和ｆI”，優(yōu)質(zhì)企業(yè)也有望持續(xù)提升其行業(yè)份額。