2017年上半年，在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,我市緊緊圍繞市委、市政府中心工作,積極推進房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,從供需兩側(cè)發(fā)力,多措并舉加快推進商品房去庫存工作，通過全行業(yè)的不懈努力，2017年上半年房地產(chǎn)市場取得了豐碩的成果，完成商品房銷售196.99萬平方米，同比上升23.67%；實現(xiàn)銷售金額128.63億元，同比上升47.73%；商品住房成交均價6078.14元/㎡，同比上漲16.42%，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。

一、土地市場分析

2017年上半年，襄陽市區(qū)出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地13宗【包含普通商品住房用地、商服用地】，成交面積63.94萬平方米，同比上升2.35%，成交金額23.41億元，同比漲幅達120.6%，平均地價244萬元/畝。

其中，普通商品住房用地成交面積51.65萬平方米，同比上升24.6%；成交金額21.38億元，同比上升199.02%，平均地價276萬元/畝；商服用地土地面積12.3萬平方米、2.03億元，同比下降41.45%、41.33%，平均地價110萬元/畝。

（數(shù)據(jù)來源：襄陽市土地局網(wǎng)站）單位：萬平方米、億元

襄城區(qū)上半年成交土地4宗，面積33.13萬平方米，占總成交量的51.81%，成交金額6.8億元，占總成交金額的29.05%；其中商品住房開發(fā)用地成交3宗，成交面積26.28萬平方米，占總成交量的50.88%，成交金額5.96億元，占商品住房總成交金額的27.87%；商服用地成交1宗，成交面積6.86萬平方米，占總成交量的55.77%，成交金額0.84億元，占商服用地成交金額的41.37%。其中3宗普通商品住房開發(fā)用地位于尹集鄉(xiāng)鳳凰村、營盤村和十家廟居委會，分別是湖北皇嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1宗，8.14萬平方米，成交金額1.34億元，折合土地價格110萬元/畝；襄陽市襄城建設(shè)投資有限公司1宗，1.73萬平方米，成交金額0.68億元，折合土地價格262萬元/畝；湖北三岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1宗，16.4萬平方米，成交金額3.94億元，折合土地價格160萬元/畝；其他商服用地1宗由襄陽智谷文化開發(fā)有限公司獲得，6.86萬平方米，成交金額0.84億元，折合土地價格82萬元/畝。

樊城區(qū)上半年成交土地4宗，面積10.71萬平方米，占總成交量的16.75%，成交金額2.5億元，占總成交金額的10.67%；其中商品住房開發(fā)用地成交2宗，成交面積6.93萬平方米，占總成交量的13.42%，成交金額1.82億元，占商品住房總成交金額的8.51%；商服用地成交2宗，成交面積3.78萬平方米，占總成交量的30.73%，成交金額0.68億元，占商服用地成交金額的33.49%。樊城中心城區(qū)上半年無房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓，普通商品住房開發(fā)用地2宗由襄陽融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在小清河沿線取得1宗1.58萬平方米和湖北志邦房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司在中航大道取得1宗5.35萬平方米；其他商服用地2宗由襄陽融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖北金富利市場管理有限公司獲得。

高新區(qū)上半年成交土地2宗，面積11.56萬平方米，占總成交量的18.07%，成交金額11.19億元，占總成交金額的47.8%。2宗土地性質(zhì)為住宅用地，都是由恒大地產(chǎn)集團武漢有限公司獲得，折合土地價格645萬/畝。

襄州區(qū)上半年成交土地2宗，面積6.88萬平方米，占總成交量的10.76%，成交金額2.41億元，占總成交金額的10.29%，2宗土地性質(zhì)為商品住房開發(fā)用地，都由湖北百合園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得，折合土地價格234萬/畝。

東津新區(qū)上半年成交土地1宗，面積1.66萬平方米，占總成交量的2.59%，成交金額0.51億元，占總成交金額的2.2%；1宗宗土地性質(zhì)為商服用地，又湖北交投襄陽城市發(fā)展有限公司獲得，折合土地價格205萬/畝。

小結(jié)：上半年襄陽房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)比去年同一時期宗數(shù)有所減少，除去商服用地供應(yīng)和城投公司儲備用地外，用于商品住房開發(fā)的土地供應(yīng)有49.92萬平方米，占商品房用地的78.07%，可提供商品住房90余萬平方米。上半年高新區(qū)和襄州區(qū)四宗都是商品住房用地，隨著棚改進程的加快，人們對住房的需求大大增加,住宅用地的需求也急速增加，新增土地供應(yīng)明顯不足。

二、商品房新增供應(yīng)分析

上半年商品房新增供應(yīng)98.40萬平方米，同比減少40.27%。其中商品住房新增供應(yīng)92.02萬平方米，同比減少29.98%；非住宅新增供應(yīng)10.69萬平方米，同比下降67.92%。

單位：萬平方米、套

按商品住房不同套型供應(yīng)分析：上半年90㎡以下中小套型商品住房新增供應(yīng)1992套，15.86萬平方米，分別占商品住房新增供應(yīng)的24.01%和17.23%；90㎡—144㎡之間普通商品住房新增供應(yīng)5929套，69.71萬方，分別占商品住房新增供應(yīng)的71.45%和75.75%；144㎡以上大戶型房源新增供應(yīng)377套，6.45萬平方米，分別占商品住房新增供應(yīng)的4.54%和7.01%。由此可見，90-144㎡商品住宅仍為市場庫存下降率最快且?guī)齑嫦孔疃嗟膮^(qū)間，為市場主力戶型，跟市場的需求是相順應(yīng)的。

從商品住房不同價位新增供應(yīng)分析：上半年6000元/㎡以下房源新增2611套，26.76萬方，占整個供應(yīng)量的31.46%和29.08%；6000元/㎡—8000元/㎡之間房源新增3858套，42.08萬方，占整個供應(yīng)量的46.49%和45.72%；8000元/㎡—10000元/㎡之間房源新增496套，6.63萬方，占整個供應(yīng)量的5.97%和7.2%；10000元/㎡以上房源新增供應(yīng)1333套，16.56萬方，占整個供應(yīng)量的16.06%和17.99%。在商品住房新增供應(yīng)中，5000元/平方米以下房源上半年基本絕跡，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱的情況下，各房地產(chǎn)開發(fā)對商品房銷售價格的期望值高漲了起來，6000-8000元/平方米之間的房源大幅增加。

單位：萬平方米

襄城區(qū)上半年商品房新增供應(yīng)5.95萬方，是新增供應(yīng)最少的區(qū)域，占整個新增供應(yīng)量的6.04%，4宗都是商品住房，由湖北志強房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司供應(yīng)，按商品住房供應(yīng)占比為6.46%。

樊城區(qū)上半年新增商品房供應(yīng)38.16萬方，是上半年供應(yīng)量最大的區(qū)域，占總供應(yīng)量的38.78%。其中商品住房新增供應(yīng)32.62萬方，占商品住房新增供應(yīng)的35.44%。在上半年商品住房新增供應(yīng)中人民廣場片區(qū)兩個項目推出房源，共計6.16萬平方米，分別是九街十八巷和天元四季城項目；小清河沿線普鑫·上東郡二期推出房源共計1.55萬平方米；內(nèi)環(huán)西路的綠地中央廣場上半年新增供應(yīng)2.79萬平方米；人民西路的恒大翡翠華庭（二期）上半年新增供應(yīng)14萬平方米，占據(jù)樊城區(qū)商品住房新增供應(yīng)量的四成；非住宅項目是普陀龍灣、漢江集團襄陽生產(chǎn)生活基地B區(qū)、谷山大廈三個項目共計5.54萬平方米。

高新區(qū)上半年新增商品房供應(yīng)10.55萬方，占總供應(yīng)量的10.72%。4宗都是商品住房供應(yīng)，占商品住房新增供應(yīng)的11.46%，在商品住房新增供應(yīng)中，油坊崗片區(qū)的車城·連山鼎府新增供應(yīng)7.54萬平方米，占商品住房新增供應(yīng)的七成。鄧城大道片區(qū)上半年推出的項目是襄陽海容投資實業(yè)有限公司的國色天襄A區(qū)1.78萬平方米；位于東風(fēng)汽車大道的萬眾太陽城三期20號樓新增供應(yīng)1.23萬平方米。

襄州區(qū)上半年新增商品房供18.36萬方，占總供應(yīng)量的18.65%。其中商品住房新增供應(yīng)13.56萬方，占商品住房新增供應(yīng)的14.73%，在商品住房新增供應(yīng)中，襄陽米蘭國際商住小區(qū)和時代佳苑兩個項目新增供應(yīng)10.97萬平方米，占據(jù)襄州區(qū)新增供應(yīng)量的八成；位于榮華路與航空路交叉路口 的榮華國際花園東南海上半年新增供應(yīng)2.59萬平方米。寫字樓項目上半年新增供應(yīng)是湖北天潤投資集團有限公司的天潤萬象城1.39萬平方米；商業(yè)項目是光彩國際新城新增預(yù)售3.41萬平方米。

東津新區(qū)上半年新增商品房供應(yīng)28.57萬平方米，占總供應(yīng)量的29.03%。還是由世紀(jì)城投資有限責(zé)任公司推出的東津世紀(jì)城項目供應(yīng)。

小結(jié)：上半年市區(qū)商品住房、寫字樓和商業(yè)新增供應(yīng)都有所減少，較上一年度相比下降40.27個百分點。各區(qū)域中，襄城區(qū)新增供應(yīng)最少只有5.95平方米，供應(yīng)量明顯不足；樊城區(qū)新增供應(yīng)最大，但僅恒大翡翠華庭（二期）一個項目就占了近四成；高新區(qū)新增供應(yīng)以油坊崗片區(qū)為主，車城·連山鼎府一個項目占了七成；襄州區(qū)的米蘭國際商住小區(qū)和榮華國際花園東南海為新增供應(yīng)的主力，兩個項目占了二分之一；東津世紀(jì)城繼續(xù)高昂前行。

三、商品房銷售分析

2017年上半年商品房成交196.99萬方，同比增長23.67%，銷售金額128.63億元，同比增長47.73%；其中商品住房成交171.58萬方，同比增長19.62%，銷售金額104.29億元，同比增長39.27%；寫字樓成交0.93萬平方米，同比下降2.1%；商業(yè)成交24.48萬平方米，同比增長64.29%。

單位：萬平方米、套、元/平方米

按商品住房不同套型成交分析：上半年90㎡以下中小套型商品住房成交2538套，19.74萬平方米，分別占商品住房銷售的17.13%和11.5%；90㎡—144㎡之間普通商品住房銷售11318套，134.48萬方，分別占商品住房成交的76.43%和78.37%；144㎡以上大戶型房源銷售952套，17.35萬平方米，分別占商品住房銷售的6.42%和10.11%。上半年90㎡-144㎡區(qū)間的房源依然是購房者青睞的主要產(chǎn)品。

從購房群體來源分析：上半年商品住房成交中本市城區(qū)銷售12139套，141.11萬方，占總成交量的81.97%和82.23%；來自各縣市區(qū)的購房者購買了1493套，16.52萬方，占總成交量的10.08%和9.62%；非襄陽戶籍的購房者成交1176套，13.96萬方，占總成交量的7.94%和8.13%。隨著棚戶區(qū)改造的推進城區(qū)購房的比例增加，各縣市區(qū)的棚改也為當(dāng)?shù)亓粝铝瞬糠仲彿空撸杏蛲赓彿空呦啾热ツ暧兴陆?，同比下降十八個百分點。

單位：萬平方米、億元

襄城區(qū)上半年商品房成交29.98萬方，占總成交量的15.21%。其中商品住房成交29.4萬方，占商品住房成交的17.13%。上半年襄城區(qū)域進入商品住房銷售前十強驤龍國際位列其中，銷售18.86萬平方米，占襄城區(qū)商品住房銷售的五成以上；位于檀溪片區(qū)的君臨山和溪苑實業(yè)公司的山水檀溪系列產(chǎn)品共計銷售5.78萬平方米；位于尹集鄉(xiāng)鳳凰村的富春山居上半年銷售2.06萬平方米。襄城區(qū)上半年商業(yè)項目成交是襄陽中華紫薇園旅游區(qū)一期商業(yè)街和部分項目底商，成交共計0.58萬平方米。

樊城區(qū)上半年商品房成交64.82萬方，是上半年成交量最高的區(qū)域，占總成交量的32.9%。其中商品住房成交50.5萬方，占商品住房成交的29.43%。樊城區(qū)上半年有四個項目躋身前十強，包括內(nèi)環(huán)西路的綠地中央廣場、長虹路的漢水華城、人民西路的恒大翡翠華庭（二期）和九街十八巷四個項目共計銷售29.33萬平方米，占樊城區(qū)商品住房銷售的二分之一。人民廣場片區(qū)九街十八巷、襄陽天下、襄陽新天地、昊天廣場、天元·四季城、春天大道等六個項目上半年成交10.75萬平方米；小清河沿線的普鑫·上東郡、融僑城、清河莊園等四個項目上半年銷售5.66萬平方米；長虹路沿線的上半年有谷山大廈、民發(fā)盛特區(qū)、漢水華城、襄陽南國城市廣場等四個項目共計銷售11.77萬平方米；內(nèi)環(huán)西路的綠地中央廣場和人民西路的恒大翡翠華庭項目分別有10.57萬方和7.04萬方；其他還有部分項目的尾盤銷售。上半年寫字樓項目由環(huán)球金融城、襄陽天下和漢水華城等項目成交；商業(yè)項目主要是位于長虹路的襄陽南國城市廣場、人民廣場片區(qū)的昊天廣場和樊西片區(qū)的中豪襄陽國際商貿(mào)城，還有部分項目底商也有銷售。

高新區(qū)上半年商品房成交28.79萬方，占總成交量的14.61%。其中商品住房成交26.67萬方，占商品住房成交的15.54%。上半年高新區(qū)有三個項目進入銷售前十強，分別是位于鄧城大道片區(qū)的紅星國際、國色天襄，和位于油坊崗片區(qū)的車城連山鼎府，三個項目17.72萬方的銷量占整個高新區(qū)商品住宅的七成。上半年油坊崗片區(qū)的商品住宅銷售要高于鄧城大道片區(qū)，以車城連山鼎府為首的和信名城、風(fēng)神襄陽公社、東風(fēng)佳園等共計銷售10.39萬平方米；鄧城大道片區(qū)的紅星國際、國色天襄、中建狀元府、翰林世家等銷售9.63萬平方米；位于漢江北路的襄陽·華康瑞城、東風(fēng)汽車大道的萬眾太陽城和團山鎮(zhèn)余崗村的駝峰·佳苑上半年共計銷售4.47萬平方米，其他項目還有尾盤銷售。高新區(qū)上半年商業(yè)主要成交是翰林世家、中百電商生態(tài)城、天貿(mào)城、紅星國際和國色天襄，其他都是項目推出的底商。寫字樓是位于名城路的鉆石名城和長虹路和追日路交匯處的中潤大廈兩個項目。

襄州區(qū)上半年商品房成交28.97萬方，占總成交量的14.71%。其中商品住房成交20.65萬方，占商品住房成交的12.03%。上半年襄州區(qū)只有一個項目進入銷售前十強，是位于園林大道的襄陽米蘭國際商住小區(qū)，成交3.22萬方。世紀(jì)榮華·紫薇苑商品住宅樓雖未進入十強但也有接近三萬平方米的銷售；兩萬平方米左右的有和信北郡、東方新城；榮華·臥龍公館、時代天街和民發(fā)世界城三期都會山銷售在一萬平方米左右；其余的都是各項目的尾盤。商業(yè)項目上半年成交主要是光彩國際新城、時代天街、光彩.百盟城市廣場、襄陽新世紀(jì)家居生活廣場等項目。寫字樓是一克拉酒店和襄州城市廣場寫字樓。

東津新區(qū)上半年商品房成交44.68萬方，占總成交量的22.68%。其中商品住房成交44.57萬方，占商品住房成交的25.97%。在商品住宅銷售前十強中，東津世紀(jì)城以44.57萬平方米的銷售業(yè)績奪得銷冠。

單位：套、萬平方米、億元、元/平方米

小結(jié)：數(shù)據(jù)顯示，今年1、2、4、5四個月的商品住房成交每月以兩位數(shù)的比例下滑，究其原因與商品住房新增預(yù)售息息相關(guān)：元月份新增預(yù)售四十余41.39萬方，帶來了二月份在春節(jié)傳統(tǒng)網(wǎng)簽淡季創(chuàng)下了29.17萬方了成交記錄；而五月份恒大翡翠華庭14萬方的新增預(yù)售，直接在六月份以30.82%的環(huán)比增量顯示出來。上半年商品住房供銷比0.53:1，供銷比出現(xiàn)嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象，而企業(yè)實力強、工程進度快、項目體量大、市場信譽好的樓盤受到購房者的追捧，銷售前十強的占比從去年同期的44.69%提升到今年的65.68%，其中僅東津世紀(jì)城一個項目的成交占到全市商品住房的25.97%。

四、商品房銷售均價

2017年上半年商品房成交均價6529.99元/平方米，同比增長19.44%。其中商品住宅成交均價為6078.14元/平方米，同比增長16.42%，寫字樓成交均價5559.99元/平米，同比減少12.54%；商業(yè)營業(yè)房成交均價9733.86元/平米，同比增長25.14%。

單位：億元、元/平方米

2017年上半年襄城區(qū)商品住房成交均價6540.81元/平方米，比上一年度上升1.3%。驤龍國際項目以襄城區(qū)64%的份額，18.86萬平方米的成交，每平方米6157元的均價，穩(wěn)定了區(qū)域商品住房的價格。

2017年上半年樊城區(qū)商品住房成交均價8031.68元/平方米，比上一年度上漲42.55%，是均價最高的區(qū)域。上半年樊城區(qū)商品住宅均價超過每平方米8000元的項目包括銷售前十強的恒大翡翠華庭、九街十八巷和襄陽天下、襄陽新天地、昊天廣場，還有老資格的民發(fā)盛特區(qū)等項目，拉升了樊城的區(qū)域房價。寫字樓成交的是內(nèi)環(huán)西路的環(huán)球金融城、長虹路沿線的漢水華城、人民廣場片區(qū)的襄陽天下寫字樓項目，價格相對較高。商業(yè)銷售是長虹路的南國城市廣場、位于人民廣場片區(qū)昊天廣場、樊西片區(qū)的中豪襄陽國際商貿(mào)城，還有其他各項目配建底商，銷售價格較高。

2017年上半年高新區(qū)商品住房成交均價5429.32元/平方米，比上一年度上升13.3%，上半年高新區(qū)在售項目均價普遍上調(diào)，包括銷售前十強的國色天襄、紅星國際和車城·連山鼎府都有不同程度的上調(diào)。上半年油坊崗銷售要高于鄧城大道片區(qū)銷售，而鄧城大道片區(qū)商品住房均價較油坊崗片區(qū)高。商業(yè)項目成交主要是中百電商生態(tài)城、翰林世家、天貿(mào)城和紅星國際組成。

2017年上半年襄州區(qū)商品住房成交均價4653.75元/平方米，比上一年度上升4.24%。上半年襄州區(qū)成交靠前的幾個項目均價都在5000元/平米以內(nèi)，特別是位于襄陽北高速路口的和信北郡項目僅有每平米3146元的均價，成熟社區(qū)民發(fā)世界城、襄州區(qū)唯一高端社區(qū)碧桂園現(xiàn)無房可售，使得襄州區(qū)房價上漲乏力。商業(yè)項目光彩國際新城、光彩.百盟城市廣場D地塊和時代天街商鋪每平方米10000以上的均價，拉升了襄州區(qū)商業(yè)成交價格。

東津新區(qū)上半年商品住房成交均價4626.43元/平方米，與上一年度上升15.44%。

小結(jié)：上半年商品住房銷售均價各區(qū)域都有不同層度的上漲，東津新區(qū)保持穩(wěn)定，小幅度上漲，襄城區(qū)的驤龍國際項目保持了區(qū)域階段性房價的平穩(wěn)；高新區(qū)和襄州區(qū)現(xiàn)階段的產(chǎn)品品質(zhì)決定了區(qū)域內(nèi)房價沒有大的增長空間；樊城區(qū)中心城區(qū)項目的集中面世，加上周邊低價位項目的逐漸清盤，上漲幅度最大，比東津新區(qū)每平方米高出3600元。隨著襄城區(qū)與低密度高端住宅近期的集中上市，樊城區(qū)中心城區(qū)項目的進一步推進和部分高品質(zhì)項目的推出，下一步商品住房價格會因供需關(guān)系的不平衡和產(chǎn)品品質(zhì)的提升有較大的上漲壓力。

五、庫存量

截止今年6月底，商品房庫存量為504.34萬平米（含開發(fā)企業(yè)自持商業(yè)物業(yè)），同比增長17.21%。其中，商品住房庫存223萬平米，按2016年7月-2017年6月去化速度算，庫存消化周期為8個月，已達到住建部給出的明確界定，下一步要增加土地供應(yīng)，商辦類物業(yè)庫存281.32萬平米。

六、總結(jié)

2017年上半年襄陽商品房市場一派繁榮景象，雖說商品住房有幾個月的成交連續(xù)以兩位數(shù)的比例下滑，但整體成交仍然有近二十個百分點的增幅。隨著棚改工作的繼續(xù)推進和政府關(guān)于棚改三年行動計劃的公布，襄陽房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革和跨界地產(chǎn)的實施，下一步襄陽房地產(chǎn)市場更加大有可為。