今年第一季度襄陽市區(qū)通過掛牌方式成交了16宗房地產(chǎn)開發(fā)用地,土地面積52.7萬方,成交金額28.76億元。其中商品住宅用地10宗,土地面積37.71萬方,同比增長38.13%。新增商品房供應(yīng)56.8萬平方米,同比增長-15.6%;商品房成交量為48.97萬方,同比增長-25.52%,商品住宅成交均價4921.63元/平方,環(huán)比增長0.85%,商品住宅價格維持在穩(wěn)定水平。
一、土地市場分析
2015年第一季度,襄陽市區(qū)通過土地招拍掛方式共出讓房地產(chǎn)開發(fā)項目用地16宗,土地面積52.7萬方,成交金額28.76億元,同比增長-52.6%、143.7%。其中包含商品住宅用地10宗(包含純住宅用地3宗與商住混合用地7宗),土地面積37.71萬方,成交金額26.97億元,占總供應(yīng)量的72%,同比增長38.13%;房地產(chǎn)商業(yè)用地3宗,土地面積8.52萬方,成交金額1.01億元,占總供應(yīng)量的16%。商服用地3宗,土地面積6.47萬方,占第一季度總供應(yīng)量的12%,成交金額0.78億元。
由上可以看出,今年第一季度,市區(qū)房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積同比大幅度減少,而土地成交金額卻有明顯增加,說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在今年年初拿地較為謹(jǐn)慎,且土地成交均價居高不下,無形中增加了商品房的建筑成本。
今年第一季度襄陽市只有兩個區(qū)域有土地供應(yīng)。其中樊城區(qū)較多,共出讓11宗土地,面積40.53萬方,成交金額25.88億元。包含商業(yè)用地3宗,土地面積8.52萬平方米;住宅用地2宗,土地面積1.17萬方,商住用地6宗,土地面積30.84萬平方米。其次是襄城區(qū),共出讓5宗土地,面積12.17萬方,成交金額2.88億元。包含商住用地1宗,土地面積2.58萬平方米;住宅用地1宗,土地面3.12萬方,商服用地3宗,土地面積6.47萬平方米。
各區(qū)域房地產(chǎn)項目開發(fā)用地情況 | ||||
區(qū)域 | 性質(zhì) | 宗數(shù) | 面積 | 價格 |
樊城 | 商住 | 6 | 30.84 | 24.56 |
住宅 | 2 | 1.17 | 0.31 | |
商業(yè) | 3 | 8.52 | 1.01 | |
合計 | 11 | 40.53 | 25.88 | |
襄城 | 住宅 | 1 | 3.12 | 0.94 |
商住 | 1 | 2.58 | 1.16 | |
商服 | 3 | 6.47 | 0.78 | |
合計 | 5 | 12.17 | 2.88 | |
總計 | 16 | 52.7 | 28.76 |
從上圖我們可以看到,因只有襄城和樊城兩大主城區(qū)有土地供應(yīng),故商住用地供應(yīng)成為主流,特殊地段和商品房性質(zhì)也是地價高的一大因素。
二、商品房預(yù)售情況分析
2015年第一季度,襄陽市市區(qū)商品房新增供應(yīng)面積56.8萬平方米,同比增長-15.6%,其中包含商品住宅25.9萬平方米,寫字樓0.38萬方,商業(yè)營業(yè)用房30.52萬方,商業(yè)營業(yè)用房新增供應(yīng)首次超過住宅。新增商品房供應(yīng)主要集中在1月份,1月共批準(zhǔn)預(yù)售36.02萬方,占總供應(yīng)量的63.4%;2月上市供應(yīng)18.38萬方,成為近三年來2月供應(yīng)最多的一個月;受2014年新常態(tài)和兩會觀望思想的影響,3月新增商品房僅僅2.4萬方。
時間 | 商品房 | 商品住宅 | 寫字樓 | 商業(yè) |
1月 | 36.02 | 14.07 | 0.38 | 21.57 |
2月 | 18.38 | 10.05 | 0 | 8.33 |
3月 | 2.4 | 1.78 | 0 | 0.62 |
合計 | 56.8 | 25.9 | 0.38 | 30.52 |
三、商品房銷售情況分析
1、商品房成交套數(shù)
2015年第一季度,襄陽市區(qū)商品房入網(wǎng)備案銷售總量4780套(不含備案撤銷商品房31套),與去年同期相比減少1845套,同比增長-27.84%。2015年1月成交2200套,同比增長2.37%,創(chuàng)去年4月以來商品房銷售新高,為今年樓市創(chuàng)下了良好的開端;2月樓市銷量受傳統(tǒng)春節(jié)影響,商品房成交898套,同比增長-53.9%;季末3月市場回暖趨勢明顯,成交1713套,同比增長-29.19%。
第一季度房地產(chǎn)商品住宅形勢良好,共成交3222套(不含備案撤銷商品房31套),比去年同期減少1977套,同比增長-38.02%。其中,1月成交1231套,同比增長-4.7%,延續(xù)了去年年底以來的銷售勢頭;2月成交達(dá)到750套,環(huán)比增加-39.07%,同比增長-54.07%;3月成交1271套,環(huán)比增加69.47%,同比增長-41.18%,成為一季度住宅銷量最好的一個月。非住宅成交套數(shù)較去年同期增長明顯,達(dá)到1558套。
2、商品房成交面積
2015年前3月,市區(qū)商品房成交面積48.97萬方(不含備案撤銷商品房31套),同比增長-25.52%,商品房成交面積同比略有減少,但依然超過2013年水平。1月成交20.95萬方,環(huán)比增加1.4%;2月成交9.92萬方;3月成交18.5萬方,環(huán)比增加86.49%。其中商品住宅成交面積34.86萬方,同比增長-37.97%;寫字樓成交面積1.38萬方,同比增長72.5%;商業(yè)營業(yè)用房成交12.73萬方,同比增長45.82%。住宅成交面積同比減少而非住宅同比出現(xiàn)大幅度增長,表明市民投資方向的轉(zhuǎn)移,也表明我市房地產(chǎn)行業(yè)順應(yīng)市場發(fā)展形勢,注重商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整。
3、商品房成交金額
2015年前3月,市區(qū)商品房總成交金額26.9億元(不含備案撤銷商品房30套),同比增長-27.6%。1月銷售金額11.23億元,環(huán)比增加1.8%,2月銷售5.7億元,3月銷售10.18億元,環(huán)比增加78.31%。一季度中有兩個月商品房銷售金額出現(xiàn)環(huán)比上漲。其中商品住宅成交金額17.14億元,同比增長-36.7%;寫字樓成交金額0.66億元,同比增長6.5%;商業(yè)營業(yè)用房成交金額9.1億元,同比增長18.2%。
4、商品房成交均價
2015年1-3月,市區(qū)商品房成交均價5486.92元/平方,去年同期商品房成交均價5324.43元/平方,同比增長3.05%。其中商品住宅成交均價4921.63元/平方,比去年同期4880.15增長41.48元/平方,同比增長0.85%,但與去年下半年以來的住房價格趨勢相一致,住宅均價一直在5000元/平方上下波動,整體處于平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
2015年1-3月商品房成交均價情況(元/平方) | ||||
時間 | 商品房 | 商品住宅 | 寫字樓 | 商業(yè)營業(yè)用房 |
2014年1月 | 5999.18 | 5189.52 | 10026.33 | 7385.85 |
2014年2月 | 4638.12 | 4723.59 | 0 | 11451.99 |
2014年3月 | 5100.48 | 4764.86 | 7849.66 | 9150.51 |
平均值 | 5324.43 | 4880.15 | 7778.55 | 8812.04 |
2015年1月 | 5325.35 | 4859.78 | 5288.58 | 6341.59 |
2015年2月 | 5747.8 | 4993.57 | 5466.98 | 9812.15 |
2015年3月 | 5495.71 | 4935.83 | 2936.28 | 7539.15 |
平均值 | 5486.92 | 4921.63 | 4843.49 | 7166.48 |
5、庫存量
今年3月底,商品房庫存量為652.52萬平米,同比增加34.61%。其中,住宅364.47萬平米,寫字樓7.8萬平米,營業(yè)用房280.24萬平米,同比分別增長17.87%、-32.7%、70.95%。按照1月15日建設(shè)部召開的90個大中城市房地產(chǎn)信息報送專題會議的要求,各地主管部門年初首要任務(wù)是去庫存。去庫存采取的措施:①、目前網(wǎng)簽與登記系統(tǒng)已經(jīng)互聯(lián)互通,房屋狀態(tài)及時刷新;②、加強(qiáng)已竣工房屋的網(wǎng)簽管理,要求企業(yè)按要求及時簽訂網(wǎng)簽合同;③、通過技術(shù)手段控制已經(jīng)通過預(yù)售的房屋的合并或分割。