2013年1—3月，襄陽市市區(qū)通過掛牌方式成交了23宗土地，土地面積111.82萬方；其中商品住宅用地6宗（包含商住兩用地），與去年同期相比減少8宗，土地面積39.33萬方，同比減少20.68%；用于房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)用地4宗，土地面積21萬方。商品房新增供應(yīng)量是24.41萬平方米，同比減少48.21%。第一季度共成交商品房4202套，同比增長135.27%，超過2012年前五月的商品房銷售水平；成交面積47.07萬方，同比增長118.52%；商品住宅成交均價5347.33元/平方，同比降低1.64%，商品住宅價格維持在穩(wěn)定水平。

一、   土地市場分析

    2013年第一季度，襄陽市市區(qū)通過土地招拍掛方式共出讓23宗土地，與去年同期相比減少40宗；總面積111.82萬平方米，同比減少62.90%；成交金額12.58億元，同比減少30.02%。其中工業(yè)用地10宗，土地面積40.97萬平方米，占第一季度總供應(yīng)量的36.65%；商業(yè)用地（包含商服用地、批發(fā)零售用地）7宗，土地成交面積31.51萬平方米，占總供應(yīng)量的28.18%，其中4宗是用于房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)用地，2宗是中石油商業(yè)用地；純住宅用地3宗，土地面積12.00萬方，占第一季度總供應(yīng)量的10.10%；商業(yè)與住宅混合用地3宗，出讓的土地總面積27.33萬平方米，占土地總面積的24.44%。

    今年第一季度中襄陽市四個區(qū)域均有土地供應(yīng)。樊城區(qū)出讓5宗土地，土地面積13.73萬平方米，其中工業(yè)3宗，成交面積11.91萬平方米；商業(yè)1宗，成交面積0.50萬平方米；住宅用地1宗，成交面積1.32萬平方米。襄城區(qū)共出讓8宗土地，土地面積52.48萬平方米，各業(yè)態(tài)相對均衡，其中工業(yè)用地3宗，成交面積10.49萬平方米；商業(yè)用地1宗，成交面積9.75萬平方米；住宅用地2宗，成交面積10.68萬平方米；商業(yè)與住宅用地2宗，土地面積21.55萬方。襄州區(qū)出讓1宗商業(yè)用地，土地面積0.27萬平方米。高新區(qū)共出讓9宗土地，土地面積45.34萬平方米。其中工業(yè)4宗，土地面積18.57萬平方米；商業(yè)4宗，土地面積21.00萬平方米；商業(yè)與住宅用地1宗，土地面積5.78萬方。

   （單位：平方、萬元）

    襄州區(qū)作為城市發(fā)展新區(qū)，有著巨大的土地需求量，2012年去年全年襄州區(qū)供應(yīng)各類土地用地580.06萬方，占去年總供應(yīng)量的一半。但是從上表可看出，在第一季度的土地供應(yīng)中，襄州區(qū)僅有一宗土地供應(yīng)成交，是中國石油天然氣股份有限公司湖北襄陽銷售分公司的批發(fā)零售用地，面積僅為2651.2平方米。對于商品房年銷售面積近80萬方的襄州區(qū)而言，未來該區(qū)域的土地供應(yīng)速度將逐步加快。襄城區(qū)第一季度的土地供應(yīng)較為均衡，前三月土地供應(yīng)就達52.48萬方，占2012年土地總供應(yīng)量的42.06%。2012年襄城區(qū)普通商品住宅用地僅有16.60萬方，而在今年第一季度中，住宅用地（包含商住混合）供應(yīng)就達32.23萬方，未來可為襄城區(qū)提供不少商品房供應(yīng)。特別是襄陽泓豐教育取得的襄城區(qū)尹集鄉(xiāng)商務(wù)金融用地，豐富了房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)，是企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型與發(fā)展的表現(xiàn)。高新區(qū)在第一季度中，商業(yè)用地有4宗，土地面積21萬方，且都位于鄧城大道片區(qū)，鄧城大道目前正逐漸形成住宅居住圈，缺少商業(yè)配套，這對于緩解高新片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的匱乏有一定的幫助。但是目前鄧城大道沿線現(xiàn)已在建有紅星美凱龍、光彩大市場、百盟城市廣場、天潤未來城等商業(yè)項目，再加上部分住宅項目的商業(yè)部分，商業(yè)面積已超過百萬方以上，對于居住氛圍還未完全形成的鄧城大道而言，會存在商業(yè)開發(fā)過度現(xiàn)象。

 二、商品房預(yù)售情況分析 

    2013年第一季度，襄陽市市區(qū)新建商品房預(yù)售面積24.41萬平方米，同比減少48.24%，其中包含商品住宅新增供應(yīng)20.88萬平方米，辦公樓無新增供應(yīng)，商業(yè)營業(yè)用房新增供應(yīng)量是3.53萬方。新增商品房供應(yīng)主要集中在1月份，1月共批準(zhǔn)預(yù)售22.96萬方，占總供應(yīng)量的94.06%；2月無新增商品房供應(yīng)；3月新增預(yù)售1.45萬方。

三、商品房銷售情況分析  

    第一季度商品房預(yù)售面積同比減少48.24%，但是銷售面積同比增長118.52%，供應(yīng)速度慢于銷售速度。隨著“紅五月”到來，項目銷售預(yù)期較好，為保證正常市場供應(yīng)，項目會加快推出市場，主管部分也會加快預(yù)售證辦理，后期新增預(yù)售面積會大幅增長。

1、商品房成交套數(shù)

    2013年第一季度，襄陽市市區(qū)商品房入網(wǎng)備案銷售總量4202套，與去年同期相比增加2416套，同比增長135.27%。前三月樓市業(yè)績可謂是不俗，三月成交量均高于去年同期水平，且成交量超過2012年前5月的總銷量。2013年1月成交1500套，同比增長385.44%，延續(xù)了去年年底樓市熱銷的形勢；2月樓市銷量因春節(jié)影響有短暫的回落，商品房成交775套，同比增長30.47%；3月成交1927套，同比增長148.65%，取得2012年至2013年3月期間樓市銷量第二名，與去年12月第一名的銷售量僅相差36套。

    從上圖可看出，除2012年10月份與今年2月份，商品房銷售量較低外，從2012年6月到目前為止，商品房銷售量一直保持在高位水平，且比較穩(wěn)定。目前，襄陽正推進城市“兩改”建設(shè)，催生大量的拆遷購房群體，這為市場孕育了大量的剛性購買需求，在此助力下，未來商品房銷售量還將保持穩(wěn)定。

    第一季度中，商品住宅成交3779套，與去年同期相比增加2519套，同比增長199.92%。其中，1月成交1222套，同比增加426.72%；2月成交722套，同比增長34.45%；3月成交1835套，同比增長273.73%，是2012年至今為止住宅銷售量最高的一個月。

    非住宅（包含辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房）備案成交423套，同比減少19.58%。其中，1月成交278套，2月成交53套，3月成交92套。作為以剛性需求為主的襄陽市場，商品住宅占據(jù)絕對主軍力量，非住宅成交量都相對偏少，且2012年3月是最高成交值。

 2、商品房成交面積 

    2013年前3月，襄陽市市區(qū)商品房成交面積47.07萬方，同比增長118.52%，與2012年前5月成交面積相持平。1月成交16.74萬方，2月成交8.28萬方，3月成交22.05萬方，是2012年至今第二個月商品房面積超過20萬方的月份（2012年6月成交面積20.39萬方）。其中商品住宅成交面積41.26萬方，同比增長191.59%；辦公樓成交面積0.94萬方，去年同期無辦公樓用房成交；商業(yè)營業(yè)用房成交4.87萬方，同比下降34.10%。

  3、商品房成交金額 

    2013年前3月，襄陽市市區(qū)商品房總成交金額25.59億元，同比增長156.58%。1月銷售金額8.91億元，2月銷售4.61億元，3月銷售12.07億元，是2012年至2013年3月期間，銷售金額最高的一個月。其中商品住宅成交金額22.06億元，同比增長186.82%；辦公樓成交金額0.8億元；商業(yè)營業(yè)用房成交金額2.72億元，同比增長19.34%。

4、商品房成交均價 

    2013年1-3月，襄陽市市區(qū)商品房成交均價5436.39元/平方，去年同期商品房成交均價4629.99元/平方，同比增長17.42%。其中商品住宅成交均價5347.33元/平方，同比減少89.01元/平方，同比減少1.64%；辦公樓成交均價8557.66元/平方；商業(yè)營業(yè)用房成交均價5588.46元/平方，每平米同比增長2502.44元，同比增長81.09%。

    2013年第一季度商品房整體銷售均價同比增幅17.42%，增長過快主要是由于2012年前三月商業(yè)營業(yè)用房的銷售均價較低，為3086.02元/平方，在3月都無辦公樓成交的情況下，拉低了整體商品房的銷售均價，促使同比基數(shù)偏低，而2013年第一季度商業(yè)營業(yè)用房銷售均價同比增長81.09%，一增一減造成今年商品房銷售均價同比出現(xiàn)17.42%的增幅。

    第一季度市區(qū)商品住宅價格有小幅度下跌，銷售均價與去年同期相比降低1.64%。市區(qū)商品住宅均價一直保持比較穩(wěn)定，從2012年3月至2013年3月，商品住宅價格始終維持在5200-5500元/平方。

    辦公樓第一季度銷售均價8557.66元/平方；商業(yè)營業(yè)用房銷售均價5588.46元/平方，同比增長81.09%。除今年3月商業(yè)營業(yè)用房銷售價格猛增至7769.99元/平方，其他月份價格都偏低，且低于商品住宅的價格。     

    我市于3月底公布了2013年新建住房控制目標(biāo)，2013年度市區(qū)新建商品住房價格漲幅，低于我市GDP的增長幅度，與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度相適應(yīng)。后期主管部門將切實做好房價穩(wěn)定工作，未來商品住宅價格波動范圍不大，將持續(xù)保持穩(wěn)定。