2月，襄陽(yáng)市市區(qū)通過掛牌方式成交了6宗用途為工業(yè)與商業(yè)的地塊，出讓土地面積31.20萬平方米。與去年2月行情一致，本月無項(xiàng)目入市，新增商品房供應(yīng)為零。因春節(jié)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有一定的回落，商品房成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，本月成交775套，環(huán)比下跌48.33%；成交面積8.28萬方，環(huán)比下降50.57%；成交均價(jià)5565.83元/平方，環(huán)比上漲4.57%，價(jià)格漲幅在可控范圍之內(nèi)。
一、土地市場(chǎng)分析
2013年2月，襄陽(yáng)市市區(qū)通過土地掛牌方式共出讓6宗土地，總面積31.20萬方，成交金額26750.47萬元。本月土地出讓宗數(shù)減少3宗，出讓面積環(huán)比增加8.82萬平方米，出讓土地金額環(huán)比增加1.51億元。其中工業(yè)用地3宗，土地面積12.79萬方，占2月總供應(yīng)量的40.99%；商業(yè)用地（包含商服用地、批發(fā)零售用地）3宗，土地成交面積18.41萬方，占總供應(yīng)量的59.01%，均位于鄧城大道沿線片區(qū)；無普通商品住房用地供應(yīng)。
土地位置 | 土地面積(m2) | 土地用途 | 容積率 | 出讓年限(年) | 供地方式 | 受讓人 | 成交價(jià)格(萬元) |
高新區(qū)臺(tái)子灣村 | 62516.7 | 商業(yè) | ≤1.5 | 40 | 掛牌 | 湖北同濟(jì)堂醫(yī)藥科技有限公司 | 7289.134636 |
高新區(qū)鄧城大道 | 20318.8 | 批發(fā)零售用地 | ＜1.5 | 40 | 掛牌 | 麥德龍物業(yè)管理（襄陽(yáng)）有限公司 | 3352.602 |
高新區(qū)臺(tái)子灣村 | 101299.9 | 商業(yè) | ≤1.5 | 40 | 掛牌 | 湖北同濟(jì)堂科技有限公司 | 11811.06184 |
高新區(qū)民城路 | 106687.4 | 工業(yè) | ≥1.0 | 50 | 掛牌 | 大力電工襄陽(yáng)股份有限公司 | 3584.69664 |
高新區(qū)新風(fēng)路 | 1230.5 | 工業(yè) | ≥0.7 | 50 | 掛牌 | 襄陽(yáng)神譽(yù)物資再生資源利用有限公司 | 41.3448 |
高新區(qū)東風(fēng)汽車大路 | 19989 | 工業(yè) | ≥0.7 | 50 | 掛牌 | 湖北發(fā)爾特克汽車零部件有限公司 | 671.6304 |
本月，襄陽(yáng)市四個(gè)區(qū)域中樊城區(qū)、襄城區(qū)、襄州區(qū)無土地供應(yīng)，僅有高新區(qū)有土地供應(yīng)，土地性質(zhì)是工業(yè)用地與商業(yè)用地，無普通商品住房用地，這是今年以來連續(xù)兩個(gè)月無普通商品住房用地供應(yīng)。
重點(diǎn)地塊：
2月2日，麥德龍物業(yè)管理（襄陽(yáng)）有限公司以3352.60萬元的價(jià)格拿下位于高新區(qū)鄧城大道（G20120501）2.03萬方的地塊，預(yù)計(jì)建筑面積為3.05萬平方米。土地四至范圍：東至規(guī)劃路；南至鄧城大道；西至襄樊冠良實(shí)業(yè)有限公司；北至余崗居委會(huì)。該地塊在土地掛牌公示中已明確規(guī)定，參與競(jìng)買的企業(yè)必須為《財(cái)富》雜志發(fā)布的2011年世界500強(qiáng)企業(yè)排行榜中前200位的商業(yè)連鎖企業(yè)，并在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立了合資公司的企業(yè)。土地性質(zhì)為批發(fā)零售用地，折合每畝地塊為110萬元/畝，這與上月武漢中百集團(tuán)拿下鄧城大道2.58萬方地塊的競(jìng)買地價(jià)相同。而其周邊紅星美凱龍商住混合地塊的地價(jià)是178萬元/畝、郎曼夢(mèng)公園所在地塊地價(jià)是250萬元/畝、國(guó)色天襄所在地塊的地價(jià)是220萬元/畝。
2013年首兩個(gè)月已掛牌出讓了2宗鄧城大道沿線的商業(yè)用地，其中中百集團(tuán)是國(guó)家商務(wù)部重點(diǎn)培育的全國(guó)20家商業(yè)企業(yè)之一，是湖北省唯一連續(xù)6年進(jìn)入全國(guó)零售連鎖經(jīng)營(yíng)30強(qiáng)企業(yè)；麥德龍是世界第三的零售批發(fā)超市集團(tuán)，兩大商業(yè)龍頭企業(yè)入駐鄧城大道，其沿線紅星美凱龍家居廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍凝聚，三大商業(yè)“領(lǐng)頭羊”的帶領(lǐng)勢(shì)必帶來鄧城大道片區(qū)商業(yè)力量的崛起。再加上鄧城大道沿線光彩百盟城市廣場(chǎng)、天潤(rùn)萬象城商業(yè)綜合體的助力，鄧城大道的商業(yè)雛形已在逐漸顯現(xiàn)。其不僅將帶動(dòng)鄧城大道片區(qū)居民生活配套的進(jìn)一步完善，更是平衡了高新區(qū)房地產(chǎn)各業(yè)態(tài)的健康發(fā)展。
二、商品房預(yù)售情況分析
每年2月是房地產(chǎn)項(xiàng)目推盤的淡季時(shí)期，再加上今年2月迎來了農(nóng)歷新年，開發(fā)商放慢了推盤速度，使得2月無新增商品房供應(yīng)。
三、商品房銷售情況分析
1、商品房成交套數(shù)
2013年2月，襄陽(yáng)市商品房入網(wǎng)備案總量775套，與上月環(huán)比減少725套，環(huán)比下跌48.33%，成交量與上月相比有近一半的回落；同比增長(zhǎng)30.47%。今年2月樓市的熱度隨著春節(jié)的到來而稍顯寒意，出現(xiàn)環(huán)比跌幅的局面。但是與去年同期相比商品房市場(chǎng)在相對(duì)“清冷”中又稍顯“熱鬧”，一方面由于2012年年初整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)籠罩在“烏云”之中，市場(chǎng)較為低迷，使得去年2月商品房成交594套，促使今年2月與去年2月相比同比增加30.47%；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)中多數(shù)項(xiàng)目開展了“返鄉(xiāng)購(gòu)房”置業(yè)計(jì)劃，受到購(gòu)房者親睞，銷售成績(jī)顯著，春節(jié)后成交量快速提升，2月18日至28日商品房成交量每日都保持在高值上。（本文相關(guān)數(shù)據(jù)均來源于襄陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，各地市州數(shù)據(jù)來源于各區(qū)域房產(chǎn)網(wǎng)站）
其中，商品住宅備案成交722套，與上月相比減少500套，環(huán)比減少40.92%，與去年同期相比同比增長(zhǎng)34.45%。日均成交28套，對(duì)于本月每日成交套數(shù)走勢(shì)來說呈“凹形”態(tài)勢(shì)：2月1日至2月7日，日均成交24套；2月8日至16日，銷售量下跌，日均成交3套；2月17日至28日，銷售量回升，日均成交44套。商品住宅最高成交量為2月22日的77套。非住宅（包含辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房）備案成交48套。
（非住宅成交量包含辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房）
2月，全國(guó)各地的樓市市場(chǎng)因春節(jié)的到來迎來了一股“寒流”，成交量均出現(xiàn)不同程度的跌幅。2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，發(fā)布了新“國(guó)五條”；3月首日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了“新國(guó)五條”細(xì)則：各省市要制定年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市，提高二套住房貸款的首付與利率，賣方按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；住房用地供應(yīng)總量不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)；地級(jí)以上城市符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶患訌?qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理，對(duì)報(bào)價(jià)過高項(xiàng)目不準(zhǔn)銷售等措施。國(guó)五條的頒發(fā)與細(xì)化再定中央調(diào)控樓市的決心。
后續(xù)市場(chǎng)會(huì)有何走向？隨著調(diào)控政策的細(xì)則化，具有實(shí)際操作性的措施已明確，將對(duì)市場(chǎng)形成沖擊力，改變市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，使買房市場(chǎng)陷入觀望狀態(tài)，新房市場(chǎng)交易量會(huì)因此受到影響。
具體到對(duì)未來襄陽(yáng)樓市市場(chǎng)的影響，目前襄陽(yáng)樓市還是以剛性需求及改善性需求為主的市場(chǎng)，在主管部門的正確指導(dǎo)下保持健康穩(wěn)定發(fā)展?！皣?guó)五條”中最有沖擊力的是二手房售房將按差額的20%繳納個(gè)人所得稅，而此政策在襄陽(yáng)已實(shí)施兩年，不會(huì)對(duì)新房及二手房市場(chǎng)掀起波瀾。更多的影響是在于新“國(guó)五條”會(huì)打消開發(fā)商提升房?jī)r(jià)的沖動(dòng)，同時(shí)也會(huì)改變購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期，造成成交量的下跌。后期隨著房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的出臺(tái)，主管部門會(huì)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格的審批力度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)有合理的預(yù)期，并對(duì)項(xiàng)目合理定價(jià)，以保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性。
全省其他各地市州：
2月武漢商品房共成交8207套，環(huán)比減少52.87%。其中商品住宅7015套，環(huán)比減少47.48%；寫字樓成交287套，環(huán)比減少75.41%；商業(yè)成交523套，環(huán)比減少66.13%；其他房產(chǎn)成交384套，環(huán)比減少71.44%。2月，武漢市各業(yè)態(tài)的商品房成交量均呈現(xiàn)一半以上的跌幅。
十堰商品房成交493套，環(huán)比減少61.18%。
孝感商品房成交579套，環(huán)比減少20.25%。其中住宅成交467套，環(huán)比減少15.40%；非住宅成交112套，環(huán)比減少35.63%。
仙桃商品房成交1558套，環(huán)比增長(zhǎng)74.66%。其中商品住宅成交1509套，環(huán)比增長(zhǎng)84.24%；非住宅成交49套，環(huán)比減少32.88%。仙桃市是唯一一個(gè)本月商品房成交量有所增長(zhǎng)的城市。
荊門商品房成交500套，環(huán)比減少53.75%。其中商品住宅成交478套，環(huán)比減少49.31%；非住宅成交22套，環(huán)比減少84.06%。
2、商品房成交面積
2月襄陽(yáng)市商品房成交面積8.28萬方，環(huán)比減少50.57%，同比增長(zhǎng)10.84%。本月，商品住房、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房均出現(xiàn)不同幅度的下跌：其中商品住宅成交面積7.88萬方，環(huán)比減少40.26%，同比增長(zhǎng)32.66%；辦公樓成交面積0.17萬方，環(huán)比減少55.26%，商業(yè)用房成交面積0.23萬方，環(huán)比減少92.74%。
全省其他各地市州：
2月武漢商品房共成交88.88萬平方，環(huán)比減少52.45%。其中商品住宅成交面積73.01萬平方，環(huán)比減少47.32%；寫字樓成交面積3.15萬平方，環(huán)比減少70.81%；商業(yè)成交面積5.96萬平方，環(huán)比減少37.27%；其他房產(chǎn)成交面積6.74萬平方，環(huán)比減少75.85%。
十堰商品房成交面積4.86萬方，環(huán)比減少63.64%。
孝感商品房成交面積5.97萬方，環(huán)比減少22.81%.其中住宅成交面積5.22萬方，環(huán)比減少,20.09%；非住宅成交面積0.75萬方、環(huán)比減少37.60%。
仙桃商品房成交面積17.06萬方，環(huán)比增長(zhǎng)61.64%。其中商品住宅成交面積16.69萬方，環(huán)比增長(zhǎng)87.01%；非住宅成交面積0.37萬方，環(huán)比減少77.56%。
荊門商品房成交面積6.08萬方，環(huán)比減少53.86%，其中住宅成交面積5.74萬方、環(huán)比減少44.12%，非住宅成交0.34萬方、環(huán)比減少增加減少88.31%。
3、商品房成交金額
2月，襄陽(yáng)市商品房總成交金額為4.61億元，環(huán)比減少49.32%。其中住宅成交金額為4.36億元，環(huán)比減少38.70%，同比增長(zhǎng)35.69%；辦公樓成交金額為0.14億元，環(huán)比減少56.92%；商業(yè)成交金額為0.11億元，環(huán)比減少75.61%，同比減少8.51%；
4、商品房成交均價(jià)
2月，襄陽(yáng)市商品房成交均價(jià)5565.83元/平方，與1月相比環(huán)比增長(zhǎng)4.57%，同比增長(zhǎng)2.61%。其中商品住宅成交均價(jià)5530.63元/平方，環(huán)比增長(zhǎng)2.61%，同比增長(zhǎng)2.29%。本月每日商品住宅銷售均價(jià)波動(dòng)范圍較大：每日成交均價(jià)最高的是2月3日的6525.81元/平方，其次為2月6日的6205.01元/平方，每日成交均價(jià)最低的是2月22日的4902.73元/平方，其次是2月9日的4993.21元/平方。辦公樓銷售均價(jià)8379.9元/平方，環(huán)比減少3.71%；商業(yè)用房銷售均價(jià)4820.31元/平方，環(huán)比增長(zhǎng)4.05%，同比增長(zhǎng)62.24%。
本月，襄陽(yáng)房地產(chǎn)住宅成交均價(jià)環(huán)比與同比均有小幅度的上漲，兩者上漲幅度相一致，表明近一年來襄陽(yáng)市商品住宅的均價(jià)一直維持在較為穩(wěn)定的狀態(tài)。
2011-2013年2月商品房銷售均價(jià)表 |
時(shí)間 | 商品房 （元/平方） | 住宅 （元/平方） | 辦公樓 （元/平方） | 商業(yè)用房 （元/平方） |
2013年2月 | 5565.83 | 5530.63 | 8379.90 | 4820.31 |
2012年2月 | 4734.67 | 5406.94 | 0 | 2971.06 |
2011年2月 | 4703.63 | 4361.45 | 0 | 8655.21 |
2011-2013年2月商品房銷售均價(jià)表
由上表可以看出，襄陽(yáng)市商品房均價(jià)維持在穩(wěn)定水平，2011年2月商品房銷售均價(jià)4703.63元/平方，至2012年2月商品房銷售均價(jià)是4734.67元/平方，一年時(shí)間每平米只漲幅30元。2012年2月房?jī)r(jià)過低的原因是該月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（包含工業(yè)用房、車庫(kù)等）成交均價(jià)僅為2971.06元/平方，偏低的價(jià)格拉低了整個(gè)商品房的成交均價(jià)。至2013年2月商品房銷售均價(jià)是5565.83元/平方，與同期相比漲幅17.55%，因同比基數(shù)較低，使得同比漲幅過快。
對(duì)于商品住宅銷售價(jià)格來看，2011年2月住宅銷售均價(jià)是4361.45元/平方，2012年2月住宅銷售均價(jià)是5406.94元/平方，至2013年住宅銷售均價(jià)是5530.63元/平方，三年時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲26.81%，漲幅較快。但是2012年至2013年一年時(shí)間里，住宅的銷售均價(jià)每平方只增長(zhǎng)了123元，房?jī)r(jià)漲幅得到控制，房?jī)r(jià)保持了相對(duì)穩(wěn)定。此次新國(guó)五條將控制房?jī)r(jià)上漲作為首個(gè)調(diào)控目標(biāo)，未來商品住宅的均價(jià)更不會(huì)出現(xiàn)較大幅度地變動(dòng)，將維持在平穩(wěn)階段。
全省其他各地市州：
十堰商品房成交均價(jià)5221.6元/平方，環(huán)比增長(zhǎng)0.29%。
孝感商品房成交均價(jià)4777.79元/平方，與1月相比環(huán)比增長(zhǎng)0.98元/平方。其中商品住宅成交均價(jià)4304.73元/平方，環(huán)比增長(zhǎng)6.51%；非住宅成交均價(jià)8075.06元/平方，環(huán)比減少8.03%。
仙桃商品房成交均價(jià)3019.23元/平方，環(huán)比減少13.03%。其中商品住宅成交均價(jià)2910.65元/平方，環(huán)比減少1.54%；非住宅成交均價(jià)7982.19元/平方，環(huán)比增長(zhǎng)26.72%。
5、2月商品房成交前十名項(xiàng)目
