疫情后，最明顯的感受就是物價(jià)上漲，通貨膨脹幾乎成了必然。

全球局勢(shì)復(fù)雜，股票基金不敢碰，黃金價(jià)格飛漲，不敢貿(mào)然出手，在這種情況下，房產(chǎn)投資就成了很多人抵御通貨膨脹的最佳方法。

市場(chǎng)上房產(chǎn)類型多樣，除了商鋪和寫字樓，最普遍的就是公寓和住宅。

而很多人往往分不清公寓和住宅的具體區(qū)別，今天我們就來(lái)給大家做個(gè)科普。

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公寓是商業(yè)用房，其定位是商住兩用。這既是優(yōu)點(diǎn)，也是缺點(diǎn)。

優(yōu)點(diǎn)是公寓可兼作住房自用、寫字間出租等，功能性強(qiáng)，而缺點(diǎn)是其主要是用來(lái)商用的，所以并沒(méi)有通燃?xì)狻?/span>

但是一些開發(fā)商為了賺取利潤(rùn)，給房間通了上下水道，通了燃?xì)?，把一般的公寓改頭換面變成了所謂的“商住兩用”。

相比之下，住宅建筑在構(gòu)造特點(diǎn)等各方面，居住舒適度高且適合長(zhǎng)期居住。

公寓的產(chǎn)權(quán)年限一般只有40年，有些地方為50年。

40年產(chǎn)權(quán)的公寓，扣除開發(fā)商拿地后的規(guī)劃、建造等時(shí)間，真正交房到業(yè)主手里時(shí)，可能只有35年左右，有的甚至更少。

這意味著35年過(guò)后，這個(gè)房子可能面臨續(xù)交一筆可觀的土地使用費(fèi)，否則可能被無(wú)償回收。

住宅也就是商品房產(chǎn)權(quán)年限為70年產(chǎn)權(quán)。

住宅的土地使用權(quán)是70年，而且到期之后可以免費(fèi)申請(qǐng)繼續(xù)使用。所以住宅的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值遠(yuǎn)大于公寓！

注意：我們所說(shuō)的房屋產(chǎn)權(quán)年限，是從開發(fā)商拿地時(shí)間算起，并不是我們購(gòu)買日期和拿到房產(chǎn)證的時(shí)間算起。

根據(jù)《物權(quán)法》第149條規(guī)定：我國(guó)規(guī)定住宅用地的最高年限70年，商業(yè)用地40年（有特殊的50年），綜合用地為50年，現(xiàn)已明確，屆滿期前一年申請(qǐng)續(xù)費(fèi)，補(bǔ)的費(fèi)用不會(huì)超過(guò)5位數(shù)，最低不得低于15.6/㎡。

很多人對(duì)公寓心動(dòng)，最主要的原因其實(shí)就是公寓價(jià)格相對(duì)住宅更低一些。

但是買房不僅僅只看價(jià)格，公寓由于具有商用功能，所以其住宅功能差。

房子在采光、隔音、樓間距等各方面都不適合長(zhǎng)期居住。而且公寓往往居住人員較雜，私密性和安全性都比較欠缺。

還有就是，公寓首付比例往往比住宅高，一般都要求五成，且只能做商貸，貸款年限僅10年，對(duì)資金較為緊張的人來(lái)，還是會(huì)有一定壓力。

公寓因?yàn)槭巧虡I(yè)用地，所以其水電費(fèi)是按商業(yè)用水、商業(yè)用電的價(jià)格計(jì)算，幾乎比住宅的生活用水、生活用電價(jià)格高一倍，物業(yè)費(fèi)也比普通住宅高很多。

另外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于升值空間有限，且轉(zhuǎn)手的稅率相當(dāng)高，所以二手公寓其實(shí)并不好出售，甚至可以高達(dá)房?jī)r(jià)的10-20%！

在現(xiàn)有大環(huán)境下，特別是對(duì)于住房緊張，限購(gòu)限貸的一、二線城市，公寓不限購(gòu)，且公寓貸款不限制名額。

而住宅限購(gòu)又限貸。

另外，公寓作為商用房，一般情況下都是不能落戶的，所以公寓成為學(xué)區(qū)房的幾率很小。

住宅能夠落戶，并且能劃分學(xué)區(qū)。作為二手房轉(zhuǎn)售時(shí)，也同樣繼承學(xué)區(qū)。因此其優(yōu)勢(shì)不言而喻。

公寓——二手轉(zhuǎn)讓需繳納：3%的契稅，主要交易稅包含：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。

住宅——二手交易轉(zhuǎn)讓需繳納：1%~3%的稅費(fèi)，主要交易稅包含：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。

到底購(gòu)買住宅還是公寓？其實(shí)，這還是回歸到我們買房的目的：是純投資還是剛需自住?

純投資，公寓是投資最小也是最適合出租的。但自住和二手捯飭轉(zhuǎn)讓還是不建議購(gòu)買。自住或是自住和投資，住宅更為適合。

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