近日

一起物業(yè)公司狀告小區(qū)業(yè)委會案件

引發(fā)小編的思考

微信群里召開業(yè)主大會

如何才有效？

小區(qū)業(yè)主委員會在微信群里召開業(yè)主大會會議，并通過投票將物業(yè)公司解聘，物業(yè)公司認(rèn)為其程序不合法，將業(yè)委會告上法庭，要求判令解聘決定無效。法院審理認(rèn)為，該小區(qū)《議事規(guī)則》規(guī)定可以采取微信的形式召開業(yè)主大會會議，駁回了物業(yè)公司訴求。12月9日，秦淮區(qū)人民法院發(fā)布了該案例。

我們了解到，目前越來越多的小區(qū)通過微信群、QQ群的方式召開業(yè)主大會會議。據(jù)此形成的業(yè)主大會決議如何做到合法有效，該案例具有較好的借鑒意義。

微信群里開業(yè)主大會

程序不合法嗎？

興盛公司（化名）是藍(lán)天大廈（化名）前期物業(yè)公司，自該大廈房屋交付以來，一直提供物業(yè)管理服務(wù)。

后藍(lán)天大廈成立藍(lán)天業(yè)主委員會（化名），經(jīng)選舉，由李梅（化名）擔(dān)任主任。藍(lán)天業(yè)委會陸續(xù)收到眾多業(yè)主反饋不滿興盛公司提供的物業(yè)服務(wù)，于是決定召開業(yè)主大會會議對解聘興盛公司進(jìn)行討論。

為不占用大家的休息時間，藍(lán)天業(yè)委會告知業(yè)主可以在微信群里投票，并確定業(yè)主投票期限。大部分業(yè)主手寫了同意解聘興盛公司的憑證，并將其拍照發(fā)送至李梅微信或業(yè)主微信群，李梅對此進(jìn)行了截屏。

藍(lán)天業(yè)委會經(jīng)統(tǒng)計(jì)后，告知業(yè)主同意解聘興盛公司的人數(shù)以及面積均過半，隨后向興盛公司發(fā)出《解聘決定書》。興盛公司認(rèn)為藍(lán)天業(yè)委會的行為違反了《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，訴至秦淮區(qū)人民法院。

判決

有約定從約定，解聘決議有效

法院查明，2018年2月1日，藍(lán)天大廈制定業(yè)主大會《議事規(guī)則》，主要內(nèi)容為：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；本業(yè)主大會會議采用使用物業(yè)行政主管部門建立的業(yè)主議事電子平臺、書面征求意見形式、藍(lán)天大廈業(yè)主微信群（是參與人數(shù)最多的群）等。

關(guān)于興盛公司提出的藍(lán)天業(yè)委會解聘程序不合法的意見，法院認(rèn)為，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》并非效力性法律、法規(guī)，不影響藍(lán)天業(yè)委會解聘興盛公司行為的性質(zhì)，《議事規(guī)則》規(guī)定可以采取微信的形式召開業(yè)主大會會議，業(yè)主也通過發(fā)送圖片形式表達(dá)意志，有別于傳統(tǒng)的計(jì)票方式?！靶^(qū)自治，有約定從約定，無約定從法律?！贝税赋修k法官凌沙沙向我們介紹，故對于興盛公司的該意見，法院不予采信。

凌沙沙說，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。為了確認(rèn)在業(yè)主微信群中投票的人員系藍(lán)天大廈業(yè)主，藍(lán)天業(yè)委會通過公證的方式，對李梅手機(jī)中的微信內(nèi)容以及截屏圖片等進(jìn)行公證。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，業(yè)主同意解聘興盛公司的面積、人數(shù)均超過總面積、總?cè)藬?shù)的二分之一，故藍(lán)天業(yè)委會解聘興盛公司符合法律規(guī)定。

最終，法院判決駁回原告興盛公司的訴訟請求。

投票人身份有效識別

注意留存證據(jù)

南京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心行業(yè)監(jiān)管科科長張汛石介紹，目前，越來越多的小區(qū)通過微信群、QQ群等信息化的方式召開業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議分當(dāng)面會議和書面會議兩種，只要能證實(shí)其業(yè)主身份，能夠進(jìn)行真實(shí)意思的表達(dá)，業(yè)主大會組織程序符合法律規(guī)定，那么業(yè)主大會采用信息化工具或者載體來承擔(dān)業(yè)主投票表決都是可以的。

張汛石說，傳統(tǒng)的召開業(yè)主大會會議方式，包含召集籌備、設(shè)投票箱、掃樓跑票、唱票監(jiān)票等議程，常常會因業(yè)主上班、出差、旅游等多種因素，導(dǎo)致人員不齊，召開一次業(yè)主大會會議費(fèi)時費(fèi)力。而通過微信群、QQ群等信息化的方式召開業(yè)主大會會議，更加便捷且更有效率，更能激發(fā)廣大業(yè)主積極參與小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，更好地實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主自治。

小編了解到，目前因業(yè)主通過微信群、QQ群召開業(yè)主大會會議引發(fā)的訴訟盡管少見，但此案的發(fā)生也給廣大業(yè)主以警醒。

通過微信群、QQ群等方式召開業(yè)主大會會議，如何才能保證決議有效呢？

凌沙沙認(rèn)為，首先在小區(qū)《議事規(guī)則》中要有召開業(yè)主大會會議可通過微信群、QQ群等方式的規(guī)定。在操作過程中，對投票人的身份進(jìn)行有效識別，證實(shí)其是房屋產(chǎn)權(quán)人，也可參考本案中藍(lán)天業(yè)委會引入公證的方法。

“還應(yīng)該請街道、社區(qū)作為第三方，對召開業(yè)主大會會議進(jìn)行見證?！绷枭成痴f，此外一點(diǎn)也很關(guān)鍵，就是要注意相關(guān)證據(jù)、特別是電子證據(jù)的留存。