國(guó)慶節(jié)前，海南出臺(tái)了一個(gè)政策，讓很多人莫名。海南省住建廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格控制小戶型商品住宅審批有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求嚴(yán)格控制小戶型商品住宅審批，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。

??不是說(shuō)鼓勵(lì)自住，鼓勵(lì)剛需買房嗎？既然如此，為什么要消滅100平米以下的中小面積住宅呢？朋友圈很多人都在向海南的地產(chǎn)商打聽(tīng)，但是到直到今天，還沒(méi)有人能說(shuō)出道道。

??教授覺(jué)得這事傳遞出了一個(gè)重要的信號(hào)。新一輪的房改，或者說(shuō)是樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，將讓中國(guó)最后選擇新加坡模式或者德國(guó)模式。

??壹

??這個(gè)世界上，住房制度有三種：香港模式、德國(guó)模式和新加坡模式。在說(shuō)明三種模式的差別前，先看一條新聞。

??這條新聞?wù)f，香港房屋署公布了特快房屋編配計(jì)劃可供揀選名單，其中有一小部分是發(fā)生過(guò)住客非正常死亡事件的“兇宅”，或者垃圾房邊上的公屋。但就是這樣內(nèi)地人極度不喜歡的房子，卻被香港人搶瘋了。總共576套房子供應(yīng)，申請(qǐng)者人數(shù)居然達(dá)到8萬(wàn)人次，平均一套房子有139人搶。

??這也難怪，香港公屋的輪候時(shí)間長(zhǎng)達(dá)4.7年，單身者要等到一套屬于自己的公屋，從18歲開(kāi)始等，需要等30年，到48歲半才能等到。

??香港模式的特點(diǎn)是，接近50%的人需要通過(guò)購(gòu)買商品房，或者租賃商品房來(lái)解決自己的居住問(wèn)題。剩余的50%人口中，有30%出頭是通過(guò)租賃政府公屋滿足居住需要；另外，還有一部分人則是通過(guò)購(gòu)買政府提供的夾房和居房等較價(jià)格較市場(chǎng)打了三折到六折（相當(dāng)于上海、北京現(xiàn)在在推廣的共有產(chǎn)權(quán)房。）

??和香港模式不同，德國(guó)的居民，主要靠租賃，有六成居民需要通過(guò)租賃住房姐解決居住需要。但德國(guó)的租賃住房供應(yīng)非常龐大。住房合作社、住房出租機(jī)構(gòu)、私人所有的出租房提供了市場(chǎng)90%以上的租賃住房。政府提供租賃住房只占到10%。但由于租賃市場(chǎng)供應(yīng)充沛，房租穩(wěn)定，大部分人還時(shí)選擇租房，不買房。

??和香港、德國(guó)的市場(chǎng)不同，新加坡的住房，則主要通過(guò)政府租房。80%的新加坡國(guó)民依靠政府組屋解決居住需要，剩余20%的富人才會(huì)買房。

??也正因?yàn)槿绱?，新加坡的商品房?jī)r(jià)格一點(diǎn)都不便宜。平均房?jī)r(jià)高達(dá)154988元/㎡，是全球第七。但它的高房?jī)r(jià)卻沒(méi)有拖累經(jīng)濟(jì)。但高房?jī)r(jià)并沒(méi)有拖累新加坡的經(jīng)濟(jì)。和香港制造業(yè)的占比已經(jīng)微乎其微不同，新加坡的制造業(yè)占GDP的比重高達(dá)18%。是個(gè)非常富有競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)濟(jì)體。

??回過(guò)頭再來(lái)看海南停建100平米以下住房的政策，我們可以發(fā)現(xiàn)，這個(gè)政策并不是針對(duì)當(dāng)?shù)厝说?，而是針?duì)那些來(lái)海外度假購(gòu)房的中產(chǎn)以上的富人們的。

??何以見(jiàn)得？

??先看《時(shí)代周報(bào)》2015年的一篇題為《東北人承包海南六成樓市 多數(shù)一次性付清全款》的報(bào)道，根據(jù)這則報(bào)道，在2015年和2015年以前，來(lái)自島外的購(gòu)房客就已經(jīng)占到了客群總量的接近90%。而在去年和今年前往海南購(gòu)房的熱潮中，相信這一比例還在擴(kuò)大。

??再看2016年1月《關(guān)于?？谑泄沧赓U住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房保障標(biāo)準(zhǔn)的通知》，只要家庭人均年收入36000元就能購(gòu)買限價(jià)房。而海口2015年常住居民人均可支配收入24442元，其中城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入28535元，你看就是比平均收入高出一大截，照樣可以享受限價(jià)房。海南的住房保障力度可見(jiàn)一斑。這也是為什么教授認(rèn)為，海南的房子是為富人建的原因。

??貳

??有人為中國(guó)樓市，最終轉(zhuǎn)向德國(guó)或者新加坡模式而歡欣鼓舞。因?yàn)檫@樣，哪怕是最窮的窮人，也可以租房娶老婆。

??但教授卻想說(shuō)，未來(lái)房子也許不再是生活的三重大山，卻仍然會(huì)是多數(shù)人拼命的目標(biāo)。為什么？

??先聽(tīng)綠城高管說(shuō)的一個(gè)故事。

??他說(shuō)，有個(gè)上市公司的老板，為了公司能夠定向增發(fā)募資，到處化緣。跑遍了券商投行、私募基金，結(jié)果成效卻不好。他為此愁眉不展，一連郁悶了好幾天。

??沒(méi)想到那天在會(huì)所里偶然見(jiàn)了自己的鄰居，聊了半小時(shí)，后者就有興趣參與定向增發(fā)，并準(zhǔn)備拉上其他伙伴一塊來(lái)。因?yàn)?，他覺(jué)得這個(gè)上市公司的老板，既然能和他做鄰居，資金實(shí)力、身價(jià)、背景甚至價(jià)值觀應(yīng)該都是差不多的，對(duì)他和他的公司也格外信任。

??這個(gè)故事告訴我們，在社會(huì)交往越來(lái)越注意圈層的大環(huán)境下，房子已經(jīng)演變成為媒介和標(biāo)簽。沒(méi)有房子的鳳凰男，想追逐名媛、菁英，乃至于普通人家的孔雀女，都會(huì)變得格外不易。

??梁山伯和祝英臺(tái)的故事告訴我們，這并不是簡(jiǎn)單的“租售同權(quán)”就能解決的。丈母娘即便不會(huì)拿房子做借口，也會(huì)用車子、職位、存款、股票等來(lái)衡量準(zhǔn)女婿是否和自己家門當(dāng)戶對(duì)，甚至讓自己有希望攀龍附鳳。

??所以，在相親市場(chǎng)上，因?yàn)闆](méi)有房子形成的鄙視鏈還會(huì)繼續(xù)存在。

??更要命的是，因?yàn)橘I不起商品房，孩子在學(xué)校里接觸的同學(xué)，也可能多數(shù)沒(méi)有資源。這將成為他們踏入社會(huì)后的一道障礙。

??叁

??無(wú)論香港模式，還是新加坡模式，有一點(diǎn)可以肯定的是，全國(guó)的商品住房市場(chǎng)將很快逆轉(zhuǎn)。

??按照去年國(guó)家局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品住宅銷售面積是13.75億平米，以套均100平米計(jì)算，至少賣出了1300萬(wàn)套。

??但是，如果未來(lái)采用的是德國(guó)模式或者新加坡模式，那么全國(guó)商品住宅市場(chǎng)規(guī)模很有可能就沒(méi)有那么大了，有可能減少一半甚至更多。全國(guó)凈資產(chǎn)超過(guò)600萬(wàn)的158萬(wàn)戶高凈值家庭，將成為開(kāi)發(fā)商著重追逐的。

??這些客戶都是買過(guò)很多次房子，現(xiàn)在還在買的。他們對(duì)房子的要求，也絕不會(huì)僅僅滿足于“上車”，更希望能坐到好的座位，甚至能坐到勞斯萊斯（Rolls-Royce）、賓利（Bentley）、邁巴赫（maybach）、法拉利（Ferrari）、蘭博基尼（Lamborghini）、邁凱輪（邁凱輪）、阿斯頓馬丁（Aston Martin）……這樣的名車。

??就在幾天前，有個(gè)朋友對(duì)我說(shuō)：“教授，你知道嗎？現(xiàn)在最掙錢的早就不是什么房地產(chǎn)了。我接觸的一家公司在成立的短短三年，稅收從幾十萬(wàn)一下子擴(kuò)展到幾千萬(wàn)。真可以說(shuō)是暴利。”

??后來(lái)一打聽(tīng)，這個(gè)公司所在行業(yè)和房地產(chǎn)卻有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，就是家具定制行業(yè)。朋友說(shuō)，現(xiàn)在家具只要一和定制、私家、原創(chuàng)沾邊，價(jià)格就至少漲30%不只，利潤(rùn)很恐怖。未來(lái)這樣的故事也將在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生。

??像能夠原創(chuàng)上海桃花源這樣的靠設(shè)計(jì)、文化、精工，制成的藝術(shù)品住宅，未來(lái)很有希望贏得高凈值人群的高溢價(jià)買單。

??總結(jié)：

??1、  新一輪房改，會(huì)讓所有人都有房子住。不管你是陽(yáng)春白雪，還是下里巴人，都有合適你的房子住。

??2、  房子依然會(huì)是婚姻市場(chǎng)，丈母娘挑女婿的關(guān)鍵指標(biāo)。只不過(guò)，現(xiàn)在丈母娘的要求是有房子，未來(lái)要求是要好房子。

??3、  房?jī)r(jià)不僅不會(huì)跌，還會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)、精工等原因變得更貴。豪宅和共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格差距會(huì)變得極度懸殊。

??4、  沒(méi)有趕上規(guī)模擴(kuò)張的中小房企也不用太擔(dān)心未來(lái)。他們可以學(xué)習(xí)景瑞，走精品路線，把房子當(dāng)成收藏品那樣蓋。

??5、  即使在房?jī)r(jià)貴得已經(jīng)離譜的深圳、北京、上海，高房?jī)r(jià)也不會(huì)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拖累，這些城市依然有機(jī)會(huì)發(fā)展適合自己城市的高端制造業(yè)。

??6、  增加大量租賃住房，減少商品房市場(chǎng)供應(yīng)比例，最終不僅可以確保房?jī)r(jià)不大起大落，還能有效提升各地地方債務(wù)的償債能力。

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