最近一條新聞“26家中介門店代理“小產(chǎn)權(quán)房”被嚴(yán)查”，引發(fā)熱議。其實(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”作為頑癥多年來在城市中屢見不鮮，小產(chǎn)權(quán)房涉及的利益群體之龐大，也超出了人們的想象。這次，北京住建委關(guān)停26家代理“小產(chǎn)權(quán)房”的中介門店，會(huì)觸發(fā)全國(guó)連鎖反應(yīng)嗎？

新增“小產(chǎn)權(quán)房”將被嚴(yán)控

目前，北京市官網(wǎng)嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)房”的舉措，是否意味著官方將對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”有進(jìn)一步動(dòng)作？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)指出，從官方的態(tài)度來看，今后，新增“小產(chǎn)權(quán)房”將被嚴(yán)控。

張大偉指出，實(shí)際上，“小產(chǎn)權(quán)房”一直以來都是違法交易，“小產(chǎn)權(quán)房”本身不存在購(gòu)房交易，即不需要在北京市住建委官網(wǎng)上進(jìn)行備案，也不需要官方做產(chǎn)權(quán)的審批手續(xù)。多數(shù)的“小產(chǎn)權(quán)房”交易都是買方與村委會(huì)和個(gè)人私下簽訂的協(xié)議，“這也正是它不能夠被完全清理的主要原因?！?/span>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，政府嚴(yán)控“小產(chǎn)權(quán)房”是十分必要的，當(dāng)前的清理思路也比較明確。對(duì)于不愿意整改的“小產(chǎn)權(quán)房”、以及整改難度大的“小產(chǎn)權(quán)房”要禁止交易，不允許在市場(chǎng)上進(jìn)行流通，“可以說，小產(chǎn)權(quán)房的清理難度要高于商住房。”

業(yè)內(nèi)人士對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的看法

張大偉：

“無論是北京還是全國(guó)各地，“小產(chǎn)權(quán)房”的體量都比較龐大，為此，今后除了要杜絕新增“小產(chǎn)權(quán)房”以外，隨著法律法規(guī)的完善，對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”存量房的處理會(huì)有相應(yīng)的管理辦法，“對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，很多都是歷史遺留問題，因此不可能一拆了之?！?/span>

嚴(yán)躍進(jìn)：

對(duì)于大體量、大片區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”來說，如何處理要看后續(xù)該區(qū)域的土地規(guī)劃。如果土地用地不緊張，可以因勢(shì)利導(dǎo)，進(jìn)行大型社區(qū)的改造，但必須要求這些業(yè)主補(bǔ)地價(jià)、交罰金。對(duì)于其他零散的“小產(chǎn)權(quán)房”，則需要以違章建筑的方式進(jìn)行拆除。同時(shí)，要求中介機(jī)構(gòu)不能代理和發(fā)布此類房源。

什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（這個(gè)是最常見的）

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無效。

小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)

相對(duì)于所謂的“大產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)還是十分明顯的：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)值較低。最重要的一點(diǎn)是，無須繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整：

國(guó)家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護(hù)。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

看到這里，你還敢買小產(chǎn)權(quán)房嗎？可能還是會(huì)有大膽的網(wǎng)友，認(rèn)為“法不責(zé)眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購(gòu)買，在拆遷或賠償時(shí)，可以一起抱團(tuán)，跟發(fā)展商或政府談判。

事實(shí)是怎么樣呢？接下來小編將結(jié)合具體的案例給大家分析。

案 例 一

獨(dú)生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會(huì)阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒有權(quán)利出賣該房屋。

分 析

根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。

但是在繼承后的實(shí)際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案 例 二

城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償？

分 析

小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主?huì)以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。

案 例 三

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬元的價(jià)格賣給錢某。簽約當(dāng)日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個(gè)月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購(gòu)房款時(shí)，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回房子，把原來收取的購(gòu)房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

分 析

法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

本案中法院認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購(gòu)房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。

綜上所述，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。