6月6日，萬科以最高限價(jià)25.3億元，競自持面積100%，競自持70年奪得佛山桂城宅地，折合樓面價(jià)約1.53萬元/平方米。

這下讓拿地相對保守的萬科以這種“自持面積100%+自持70年”的拿地方式再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

所謂自持指的是，開發(fā)商自己持有物業(yè)，不得轉(zhuǎn)讓、出售！地方有關(guān)部門對于對于處在自持期的這部分房產(chǎn)確權(quán)是只給開發(fā)商一張不動(dòng)產(chǎn)證，即產(chǎn)權(quán)歸屬只能是開發(fā)商。換句話說，在自持期間，產(chǎn)權(quán)不能變，開發(fā)商沒法賣，只能想別的法子！這個(gè)法子就是出租。

70年自持期，由于和開發(fā)商獲得土地使用權(quán)的時(shí)間一樣，因此就更是只能租不能賣了。

不知道是故弄玄虛，還是有意的博人眼球，又或者真是不知道，在作者所看到的那篇文章中，似乎有意把萬科這次土地拍賣中的70年“自持”行為，暗示成是第一次。

可真相根本不是這樣！

萬科自持70年根本就不新鮮。早在2016年12月，萬科就曾經(jīng)在北京海淀區(qū)拿過兩塊地，100%自持，期限是70年。

自北京開了先河以后，廣州、佛山、珠海等地紛紛跟進(jìn)。只不過自持的期限各有不同，這要根據(jù)土地拍賣時(shí)，開發(fā)商們競自持——報(bào)自持年限和面積，的結(jié)果而定。（上個(gè)月，華發(fā)同樣在佛山拍了塊地，自持期為10年）

還是說回萬科，今年4月28日，萬科在廣州的白云和黃埔，還拿過兩塊70年自持期的地，不過自持的面積分別為地塊面積的50%和55%。

也就說，算上這一次萬科在佛山拿地，這已經(jīng)是萬科第五次拍得70年自持期的土地了！

自持70年，本質(zhì)上已經(jīng)不存在限售的問題了，因?yàn)楦揪蜎]時(shí)間售，又何來的限售之說呢？

本質(zhì)上這是政府為了發(fā)展租賃房，開發(fā)商為了今后地產(chǎn)行業(yè)下行攜手找出路的重大試水之舉。完全和限售無關(guān)！

真正的問題來了，萬科到底是怎么想的？為什么偏要鎖死自己的賣房大計(jì)，只租不售呢？

其實(shí)長租不是不行，德國、美國都在做，而且收益率足夠開發(fā)商養(yǎng)活自己的。

在中國，未來一線城市和熱點(diǎn)城市的租賃需求確實(shí)也會(huì)越來越多。

優(yōu)客工廠創(chuàng)始人毛大慶提供的數(shù)據(jù)顯示，北京首次購房人群平均年齡已從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口占比從11%上升至47%。

隨著我國一線城市房價(jià)的攀高，我國租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會(huì)超過40%，未來個(gè)別城市甚至將會(huì)有超過50%的人租房居住。從現(xiàn)實(shí)的人口流動(dòng)出發(fā)，租賃行為將主要發(fā)生在北上廣深等一線城市。

有歐美國家的經(jīng)驗(yàn)不假，租賃市場有需求也不假，然而在中國，大家可能都知道，以目前的土地拍賣價(jià)格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以幾十年計(jì)。

而以開發(fā)商們寶貴的現(xiàn)金流來說，為土地一次性拿出這么多錢，后續(xù)幾十年才能陸續(xù)見到現(xiàn)錢，這個(gè)過程也太漫長了，完全不能符合當(dāng)下開發(fā)商盡快回籠資金的夙愿。

總的來說就是不經(jīng)濟(jì)！

2017年全球主要城市租金收益，綠色代表高收益，紅色代表低收益（中國主要城市的顏色是最紅的）

不過，既然萬科已經(jīng)是第五次自持了，想必萬科已經(jīng)有化解租金窘境的辦法了。

然而現(xiàn)實(shí)是，或許作者太樂觀了，萬科可能自己還沒想好，怎么玩轉(zhuǎn)自持土地。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，五宗自持地塊萬科已合計(jì)付出約170億的代價(jià)，這令市場及同行驚詫，但萬科方面卻稱“有風(fēng)險(xiǎn)，我們也會(huì)去努力爭取”。

此前，萬科高級(jí)副總裁譚華杰在接受媒體采訪時(shí)還曾談到，假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報(bào)率大概只有3%，如果加上稅收20%，最終的租金收益率只有2.4%，這顯然不可行。

從萬科方面的回應(yīng)上，我們能夠看到，萬科目前實(shí)際上是摸著石頭過河，走一步看一步，出于摸索之中。

而如果萬科可以摸索出一條路，幫助開發(fā)商，在調(diào)控收緊，且房地產(chǎn)行業(yè)不斷下行的背景下，找到明確、清晰、可持續(xù)的盈利模式或者經(jīng)營模式，那么，不僅短期來說有助于緩解土地拍賣市場上開發(fā)商的瘋狂，給樓市進(jìn)一步降溫；長期來說，對國家大力提倡租賃房建設(shè)也會(huì)有十分積極的意義，當(dāng)然，這也會(huì)令萬科再次站在房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展模式的橋頭堡上，傲視群雄！

說了半天廢話，好像作者寫本文的目的成了祝萬科好運(yùn)，而要是真以這個(gè)抒情般的評述結(jié)尾，估計(jì)讀者朋友們要有想法了。

自持的出路

別急，下面將是作者本文的核心。也就是自持模式下，開發(fā)商可能的一些盈利模式，或者說支持開發(fā)商把自持模式走下去的動(dòng)能。

先說一條已經(jīng)被證偽，暫時(shí)行不通的路。

當(dāng)初，萬科在北京拿兩塊自持住宅地的時(shí)候，曾經(jīng)想過，通過眾籌模式，把項(xiàng)目拆分成參與眾籌的企業(yè)可以接受的份額。由參與眾籌的企業(yè)出資支持萬科開發(fā)，后期這些企業(yè)還要向作為物業(yè)管理和配套項(xiàng)目的運(yùn)營費(fèi)用。

這種模式下，萬科可以提早收回現(xiàn)金，并化解風(fēng)險(xiǎn)；而參與眾籌的企業(yè)則可以享受較低的出租價(jià)格，以及萬科的高質(zhì)量配套服務(wù)。

然而，4月14日，北京市住建委下發(fā)了一個(gè)文件，讓眾籌模式戛然而止。

文件的內(nèi)容是這樣的：北京市住建委要求開發(fā)商自持商品房持有年限與土地出讓年限一致，且最長租期不得超過10年、不得以租代售。

因?yàn)闊o法轉(zhuǎn)移所有權(quán)，也就是房屋的產(chǎn)權(quán)，所以參與眾籌的企業(yè)需要獲得長期租約才可以享受與出價(jià)對等的房屋權(quán)益。而文件中規(guī)定，租期不得超過10年、不得以租代售，這就等于把眾籌參與方的參與可能性打消掉了！

眾籌模式走不通，該怎么辦呢？

1、未來模式——REITs

目前大家討論最多的是REITs模式。

REITs的中文全稱是房地產(chǎn)信托投資基金，是一種針對房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化手段。簡單來說，就是通過把房地產(chǎn)這種看得見摸得到的實(shí)體，設(shè)計(jì)成對應(yīng)的金融產(chǎn)品，通過出售金融產(chǎn)品這種方式來幫助開發(fā)商提早回收流動(dòng)性，滿足開發(fā)商對于現(xiàn)金流的要求。

金融產(chǎn)品的流行性都是比較高的，尤其相對于房地產(chǎn)這種流動(dòng)性較低的資產(chǎn)更是這樣，所以如果走這條路線，還能加速開發(fā)商得到開發(fā)進(jìn)度和回款速度，幫助開發(fā)商更快的從事地產(chǎn)開發(fā)。

美國最大的地產(chǎn)公司，西蒙地產(chǎn)，就是利用REITs，一方面快速建設(shè)高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)，一方面加速并購中小地產(chǎn)公司最大規(guī)模，從而迅速成為美國地產(chǎn)業(yè)的翹楚。

不過，西蒙地產(chǎn)公司的模式主要用商業(yè)地產(chǎn)，也就是說萬達(dá)或許更加適合。對于萬科和其他地產(chǎn)公司來說，如果在住宅領(lǐng)域克隆這種模式還有待商榷。

而且，這里還有一個(gè)問題，因?yàn)樗袡?quán)是無法轉(zhuǎn)移的，且我國目前類REITs金融產(chǎn)品才剛剛起步，所以在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品的時(shí)候，必須得做到所有權(quán)和收益權(quán)的分離。（這還得看金融監(jiān)管當(dāng)局的一些規(guī)章制度而定）

這種模式下，據(jù)億翰智庫的分析，可以讓開發(fā)商快速獲取現(xiàn)金流，進(jìn)行其他項(xiàng)目開發(fā)：

研究總監(jiān)張化東表示，開發(fā)商可以通過資產(chǎn)證券化的方式，將租賃項(xiàng)目打包成金融產(chǎn)品，以獲取高額的現(xiàn)金流，進(jìn)行其它項(xiàng)目的開發(fā)?！鞍凑兆赓U協(xié)議可以算出未來現(xiàn)金流，有穩(wěn)定現(xiàn)金流都是可以資產(chǎn)證券化的，租金一個(gè)億打包成10億規(guī)模的金融產(chǎn)品，年化回報(bào)率就是10%?！?/span>

當(dāng)然，REITs還有一個(gè)副作用，就是會(huì)加速大魚吃小魚的趨勢，加速行業(yè)集中度！正像，璽盟地產(chǎn)公司做大做強(qiáng)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)的并購潮說不定就要來了！

2、抵押融資

目前對于自持房的抵押，還沒有明確的規(guī)定，分割抵押肯定是不行，但作為一個(gè)整體向銀行抵押貸款未來或許是可以的。而且抵押的時(shí)候，應(yīng)該是按照地產(chǎn)價(jià)值或者說房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，而非以租賃回歸現(xiàn)金流計(jì)算。

如若這樣，從現(xiàn)金流的角度看，其實(shí)和REITs結(jié)果類似，但從風(fēng)險(xiǎn)的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)并沒有分散開，仍然在開發(fā)商和銀行中。

3、稅收減免

前兩種可以用開發(fā)模式來形容，后續(xù)的這些可能就是一些零散的好處，幫助開發(fā)商自持業(yè)務(wù)的推進(jìn)。

首先是稅收減免。

對于租賃市場，目前在政策上市有很大傾斜的。

比如廣州曾發(fā)文說，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策，對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

成都也說：為了鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，將給予稅收優(yōu)惠政策。對包括房屋租賃企業(yè)在內(nèi)的一般納稅人出租在2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。對個(gè)人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。其他個(gè)人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。

不難發(fā)現(xiàn)，這些鼓勵(lì)租賃政策主要的對象都是個(gè)人。

作者以為，如果把開發(fā)商看做是一個(gè)租賃的獨(dú)立個(gè)體，在結(jié)合國家目前對于租賃市場的政策傾斜，那么很可能未來也會(huì)出臺(tái)更多的鼓勵(lì)開發(fā)商從事租賃項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)惠性措施，收稅減免是最有可能的。

稅收減免別看不能直接增加收入，但是減掉的成本，對于目前收益率越來越低的開發(fā)商來說，著實(shí)不是一筆小數(shù)！

4、隱性收益

開發(fā)商舉債融資靠的是信用。信用的建立當(dāng)然主要是靠業(yè)績的支撐，靠現(xiàn)金流的穩(wěn)健。然而，其實(shí)，信用并不是沒有一個(gè)硬性的標(biāo)準(zhǔn)，尤其對于我們國內(nèi)的信用來說更是這樣。

萬科響應(yīng)政府的號(hào)召，主動(dòng)試水長租市場，其實(shí)就已經(jīng)為萬科在政府層面的信用，以及國有銀行心目中的地位加分了。那么，或許萬科可以借助于其在自持地產(chǎn)方面建立起來的威望，進(jìn)一步獲得更多來自于國有銀行的授信和地方政府在其他方面的支持。

另外，其實(shí)自持住房除了可以在出租上面做文章，還可以在配套教育、醫(yī)療等高附加值產(chǎn)業(yè)上做文章。

尾評

最后想說，從萬科入股鏈家，到積極的探索長租市場，其實(shí)萬科已經(jīng)在用自己的實(shí)際態(tài)度為房地產(chǎn)行業(yè)的未來做了一個(gè)重要的注腳！

未來，可以預(yù)見，隨著金融行業(yè)進(jìn)一步變革和完善，隨著90后年輕人對于住房認(rèn)知的變化，隨著一線城市高樓價(jià)負(fù)面作用的日益凸顯，房地產(chǎn)行業(yè)重要的發(fā)展方向?qū)⑹墙鹑诨⒆赓U化、服務(wù)化。

此前大包大攬，粗放型的跑馬圈地現(xiàn)象，將會(huì)越來越少。不能及時(shí)搭乘地產(chǎn)行業(yè)變局列車的從業(yè)者很可能將會(huì)被逐漸淘汰出市場。從某種意義上，萬科們?yōu)榱死m(xù)自己的命，正在革地產(chǎn)行業(yè)的命。

希望，未來真正受益的，除了開發(fā)商，更多的是會(huì)是我們千千萬萬的普通老百姓！