所有房地產(chǎn)人都會(huì)記得十年前的 2007 年，發(fā)生在美國(guó)最大商用物業(yè)集團(tuán) EOP 公司和知名基金公司黑石之間的一次并購(gòu)。390 億美元，是黑石的收購(gòu)總成本，這也是有史以來(lái)全球規(guī)模最大的一宗杠桿收購(gòu)交易。

中國(guó)人擅長(zhǎng)創(chuàng)造記錄、追趕記錄，就在上個(gè)禮拜，亞洲歷史上最大一單私募股權(quán)并購(gòu)，在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域誕生了。

14 號(hào)那天，新加坡上市公司普洛斯被萬(wàn)科領(lǐng)銜的中國(guó)財(cái)團(tuán)，以 116 億美元，折合人民幣將近 790 億的價(jià)格收購(gòu)了。普洛斯很多人都不陌生，它是亞洲最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。

萬(wàn)科是跟其他四家一起收購(gòu)的普洛斯。另外幾方來(lái)自投資資本。很多人想不明白的是，為什么做房地產(chǎn)的萬(wàn)科要收購(gòu)一家物流巨無(wú)霸？

其實(shí)，萬(wàn)科早就不是單一蓋住宅的開發(fā)商，這些年，萬(wàn)科變得越來(lái)越多元、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)越來(lái)越多。商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)都廣泛的涉及。

得普洛斯者，得物流天下

我們來(lái)看看普洛斯的履歷——進(jìn)入中國(guó)快十五年的時(shí)間，從 14 萬(wàn)平方米起家，增長(zhǎng)百倍到 1500 萬(wàn)平的物業(yè)資產(chǎn)。可怕的是，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來(lái)，也不及普洛斯的三分之二。各大物流、電商、高端制造業(yè)都是普洛斯的客戶。

得普洛斯者，得物流天下。萬(wàn)科辦這件事的邏輯，和大約半個(gè)月前 551 億元跑去買股權(quán)和債權(quán)資產(chǎn)包的思路差不多。仔細(xì)想想，孫宏斌找到王健林，融創(chuàng)把萬(wàn)達(dá)的文旅產(chǎn)品和酒店收入囊中，是不是也是遵循一樣的想法？

這一個(gè)來(lái)月，發(fā)生在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的超大型規(guī)模并購(gòu)，都屬于資產(chǎn)并購(gòu)，基本可以歸結(jié)為同一種形式。越往后走，過(guò)去那種「項(xiàng)目吃項(xiàng)目」的并購(gòu)可能越不主流，發(fā)生在大公司和大公司之間的資產(chǎn)并購(gòu)，會(huì)越來(lái)越多。

發(fā)生在大公司和大公司之間的資產(chǎn)并購(gòu)會(huì)越來(lái)越多

我有一次去高盛開會(huì)，他們給我看了一個(gè) PPT。這份 PPT 說(shuō)，房地產(chǎn)有一個(gè)利潤(rùn)曲線，從最低到最高依次排了個(gè)順序。最低的是散貨碼頭。出租散貨碼頭的貨主，也不用太費(fèi)心把碼頭修的很漂亮，只是個(gè)堆貨的地方，破房子很多，四處透風(fēng)，這些房子是房地產(chǎn)出租物業(yè)當(dāng)中最便宜的，交易價(jià)格也是最低的。

再往上走，依次是做住宅、寫字樓、商場(chǎng)這樣的物業(yè)交易。PPT 看到最后一頁(yè)，利潤(rùn)最高的，就是買賣資產(chǎn)。

高盛的員工給我講的故事，體現(xiàn)了他們的投資判斷，也符合全世界房地產(chǎn)投資利潤(rùn)分布。群雄爭(zhēng)霸的時(shí)期，商業(yè)江湖里面，大魚吃小魚，小魚吃蝦米；再次洗牌的時(shí)期，則會(huì)變成大魚吃大魚，沒有人再關(guān)心小魚的生死，因?yàn)樗鼈円呀?jīng)基本喪失話語(yǔ)權(quán)。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的大魚們不斷有新的并購(gòu)動(dòng)作出來(lái)，背后的原因有兩個(gè)：想快速做大，因?yàn)榭烤?xì)化穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展速度太慢，依靠并購(gòu)，可以快速擴(kuò)充資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的上升；再有一個(gè)，同是大魚，你不吃別人，別人可能就會(huì)來(lái)吃你。

物競(jìng)天擇，適者生存

未來(lái)的中國(guó)樓市，企業(yè)只會(huì)越來(lái)越關(guān)注規(guī)模，這也是 2017 年銷售排行榜排名，想進(jìn)前五名，就得賣到 3000 億的原因。3000 億這個(gè)數(shù)字，過(guò)去大家都不敢想，萬(wàn)科規(guī)模第一次成為全球第一那年，也只賣了 1000 億?，F(xiàn)在，前十強(qiáng)都能賣 1000 億。

我覺得，并購(gòu)行業(yè)當(dāng)中，未來(lái)隨著金融機(jī)構(gòu)旗下的資產(chǎn)的增多，甚至不良資產(chǎn)的增多，大機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)以外的超級(jí)跨國(guó)公司也好，央企也好，大規(guī)模企業(yè)當(dāng)中，自由資產(chǎn)、房地產(chǎn)類資產(chǎn)的資產(chǎn)包要把它拿出來(lái)也好，融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科普洛斯這種大型買賣資產(chǎn)的機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越多，一百億美金、六百億人民幣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是紀(jì)錄的盡頭。

未來(lái)，中國(guó)一定會(huì)有超過(guò)黑石那一單 390 億美元交易的紀(jì)錄，也就是說(shuō)，超過(guò) 300 億美金甚至 400 億美金的資產(chǎn)包交易，可能最終會(huì)由我們中國(guó)的企業(yè)實(shí)現(xiàn)。

抓住機(jī)遇，野蠻生長(zhǎng)

我的論據(jù)是，中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模大，大企業(yè)財(cái)力雄厚，銷售額高，集中度高，出價(jià)上個(gè)一百億、兩百億比較容易。

中國(guó)大型企業(yè)處置資產(chǎn)的能力越來(lái)越強(qiáng)，無(wú)利不起早，每個(gè)行業(yè)人士，都應(yīng)該看清洗牌時(shí)刻的大勢(shì)所驅(qū)，雖然競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)峻，即便是大公司都不得不謀求轉(zhuǎn)型，但獲利的機(jī)會(huì)也正在變得越來(lái)越多。