??泰禾集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰禾”）近期可謂多事之秋，接連出現(xiàn)深交所問詢、甩賣資產(chǎn)、債臺(tái)高筑、人事震動(dòng)等事件。6月14日，泰禾董事長(zhǎng)黃其森攜執(zhí)行副總裁葛勇、CFO（首席財(cái)務(wù)官）姜明群、品牌負(fù)責(zé)人全忠一等高管，在北京通州的泰禾中國院子接受了眾多媒體采訪。

??將重啟拿地計(jì)劃

??2017年12月，黃其森曾對(duì)外宣稱“2018年銷售目標(biāo)再翻一番至2000億元，同時(shí)大幅降低資產(chǎn)負(fù)債率”。2018年已過，泰禾銷售目標(biāo)完成情況卻仍是謎，以使得深交所問詢，“說明2018年度實(shí)際銷售額和降低負(fù)債率進(jìn)展情況，是否達(dá)到銷售目標(biāo)以及差異原因分析”。

??泰禾對(duì)此回復(fù)稱，關(guān)于2018年銷售目標(biāo)2000億元以及降低企業(yè)負(fù)債率的說法，系基于當(dāng)時(shí)公司土地儲(chǔ)備情況、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況、項(xiàng)目拓展能力、投資進(jìn)展、管理能力、銷售能力、回款進(jìn)度等進(jìn)行的綜合判斷，屬于黃其森對(duì)公司發(fā)展的目標(biāo)和愿景，不構(gòu)成公司預(yù)測(cè)和承諾。

??黃其森表示，泰禾近年來情況較好，2018年銷售額1300億元，回款超過700億元；權(quán)益比超過80%，這一指標(biāo)能排進(jìn)全國前15名，“近年來穩(wěn)步增長(zhǎng)，雖然與‘2000億元銷售目標(biāo)’仍有差距，但前進(jìn)步伐并不慢”。

??“以前泰禾看重銷售，現(xiàn)在更看重現(xiàn)金流和回款，并以回款為考核?！秉S其森表示，泰禾將重啟拿地計(jì)劃，在地區(qū)選擇上以西安、重慶、成都等“強(qiáng)二線城市”為主，其他城市不會(huì)進(jìn)入。

??與同體量的房企相比，黃其森認(rèn)為泰禾最大的特點(diǎn)在于布局精準(zhǔn)、戰(zhàn)略清晰、很有定力，拿地策略就是佐證——深耕一線，布局強(qiáng)二線，“不去三四線，東北、西北地區(qū)暫時(shí)也不會(huì)去”。

??不排除繼續(xù)“減資產(chǎn)”

??曾一擲千金大手筆搞收并購，如今泰禾卻要通過賣子公司、賣項(xiàng)目收益權(quán)、擔(dān)保融資來度過資金危機(jī)。

??6月12日，泰禾發(fā)布公告表示，為滿足經(jīng)營(yíng)需要，全資子公司福建泰信置業(yè)有限公司作為借款人，接受興業(yè)國際信托有限公司提供的不超過6.8億元貸款，期限不超過18個(gè)月。泰禾將作為擔(dān)保方，為上述貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

??這是近半個(gè)月以來泰禾發(fā)布的第四筆擔(dān)保融資，總額已經(jīng)超過60億元——5月31日，為全資子公司上海禾柃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的15億元信托貸款提供擔(dān)保；6月5日，為三家子公司的23.5億元融資提供擔(dān)保；同日，全資子公司天津泰禾錦川為北京泰禾嘉華提供金額不超過18億元的貸款擔(dān)保。此外，泰禾近兩個(gè)月來接連出讓7個(gè)項(xiàng)目，接盤方均為世茂集團(tuán)，累計(jì)回籠資金77.2億元。

??黃其森透露，得益于提前布局，在當(dāng)前形勢(shì)激變的情況下，泰禾掌握的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目吸引了大批前來談判的合作房企，“‘廣州院子’和世茂集團(tuán)合作，誰能輕易在廣州拿到百萬平方米的項(xiàng)目？”

??值得注意的是，黃其森稱“不排除繼續(xù)出讓資產(chǎn)的可能”，但體量相對(duì)較小。他進(jìn)一步指出，泰禾原來有7000億元貨值的土地儲(chǔ)備，與世茂集團(tuán)合作后仍有6000億元。

??泰禾近期鮮有拿地或并購動(dòng)作，福建、長(zhǎng)三角和珠三角目前占有其約8成的土地儲(chǔ)備。2015年，泰禾開始布局粵港澳大灣區(qū)，目前已有12個(gè)項(xiàng)目?！拔覀兲嵩绮季只浉郯拇鬄硡^(qū)。大部分同量級(jí)房企當(dāng)時(shí)只在上海周邊布局，現(xiàn)在才進(jìn)入?！秉S其森說。

??泰禾會(huì)在行情向好時(shí)主推并購和合作，行情不好時(shí)公開拿地?！安蛔瞿玫赝跏俏覀兊膽?zhàn)略。”黃其森表示。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在資金缺口過大的情況下，泰禾不排除繼續(xù)變賣資產(chǎn)，同時(shí)加快回籠銷售現(xiàn)金，以求救濟(jì)之道。

??處在從量變到質(zhì)變的前夜

??“去年銷售和權(quán)益表現(xiàn)不錯(cuò)，但我對(duì)股價(jià)不滿意，沒有體現(xiàn)泰禾的價(jià)值?！秉S其森表示。但事實(shí)上，其資金壓力去年已經(jīng)顯現(xiàn)，高管離職、股權(quán)質(zhì)押殆盡、負(fù)債率高企、股價(jià)暴跌、裁撤事業(yè)部等消息不時(shí)傳出。僅2019年以來，先后離職的高管就有原總裁助理兼品牌總經(jīng)理伍小峰、副總裁鄭鐘、副總裁朱進(jìn)康、財(cái)務(wù)總監(jiān)李斌以及近日“失聯(lián)”的副總裁余智晟、副總經(jīng)理張晉元等人。

??不過，黃其森多次對(duì)外強(qiáng)調(diào)，泰禾未來人才引進(jìn)仍然要堅(jiān)持“985、211標(biāo)準(zhǔn)”。

??由于標(biāo)準(zhǔn)問題，泰禾去年歷經(jīng)數(shù)次裁員風(fēng)波，包括在業(yè)界引起較大爭(zhēng)議的“禾苗計(jì)劃”?！疤┖桃鼍犯叨?，人才標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到就不能承擔(dān)?！彼f。

??更值得關(guān)注的是，經(jīng)過2017年大規(guī)模并購之后，泰禾開始面臨資金和高負(fù)債雙重壓力。其年報(bào)顯示，截至2018年年末，公司負(fù)債總額2112.47億元，同比2017年年末增加近300億元；總借款1375.07億元，平均融資成本8.52%，較2017年8.1%的融資成本略有上升，最主要來源為非銀行借款。

??高負(fù)債率下，泰禾拿地速度明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，2018年，泰禾投入68.96億元，獲得10個(gè)項(xiàng)目，土地面積186.78萬平方米。2017年，泰禾則通過土地拍賣和收購等方式投入552.4億元，獲得36個(gè)項(xiàng)目，土地面積792.80萬平方米。

??2019年一季報(bào)顯示，泰禾流動(dòng)負(fù)債總額1254億元，處于歷史高位；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額115.58億元；公司短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)574.28億元，資金缺口319.39億元。此外，泰禾2431.36億元總資產(chǎn)中，受限資產(chǎn)高達(dá)683.14億元，占比近三成。目前，泰禾大股東質(zhì)押率達(dá)100%，占總股本66.4%。

??黃其森說：“2019年，泰禾銷售目標(biāo)為1500億元，相對(duì)保守因?yàn)楦粗鼗乜?，也重視現(xiàn)金流。至今年5月，泰禾回款已達(dá)400億元左右，有信心年內(nèi)實(shí)現(xiàn)1000億元目標(biāo)?！?/span>

??展望未來，黃其森認(rèn)為泰禾要堅(jiān)持穩(wěn)步增長(zhǎng)。跟恒大、萬達(dá)相比，執(zhí)行力仍有差距，今年要注意改變，“高激勵(lì)同時(shí)必須要嚴(yán)考核”。

??黃其森表示，泰禾近年來戰(zhàn)略重心逐步從“規(guī)模擴(kuò)張”向“管理提升”轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在正處在從量變到質(zhì)變的前夜，要堅(jiān)持中小企業(yè)的心態(tài)，不能有大企業(yè)官僚化的毛病，必須改變做事效率。

??泰禾的管理架構(gòu)也將發(fā)生變化，更多權(quán)責(zé)利將被放至北京區(qū)域、福建區(qū)域、上海區(qū)域、廣深區(qū)域自身?！霸瓉砉芾砑軜?gòu)從上至下依次是總部、區(qū)域、城市、項(xiàng)目，今后就是兩級(jí)，一些由總部控制，另一些要下沉?！秉S其森說，“要把決策權(quán)放在能聽見炮火聲的第一線?！?/span>

來源：中國建設(shè)報(bào)