3月20日，2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京舉行，備受關(guān)注的"2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)"、"500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌"等系列測評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評(píng)中心共同主辦的測評(píng)工作，已連續(xù)開展11年，相關(guān)測評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 馮俊

在本次測評(píng)成果發(fā)布會(huì)上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)馮俊會(huì)長發(fā)表了題為《"強(qiáng)"之基礎(chǔ)--高質(zhì)量發(fā)展》的主題發(fā)言。

馮俊表示，未來二三十年里，大體上還有2億多農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市人，每年4000萬左右的城鎮(zhèn)人口在城市之間的遷徙，住房建設(shè)還有很長路要走。

馮俊會(huì)長談及對(duì)于"強(qiáng)"的理解，在其看來，強(qiáng)最根本的是建立在高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)上。而實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展不僅僅是把房子蓋得好，能夠賣出去，最重要是要達(dá)到五個(gè)條件，即：1、供需平衡；2、杠桿合理，風(fēng)險(xiǎn)可控；3、供應(yīng)體系完善；4、需求管理到位；5提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

馮俊認(rèn)為，在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展很重要的就是從這五個(gè)方面不斷努力，使得我們的企業(yè)通過自己的努力真正從大走向強(qiáng)。

以下為文字實(shí)錄：

馮?。焊魑粊碣e：

大家下午好！今天又迎來了中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評(píng)成果發(fā)布會(huì)，有一個(gè)問題我今天需要講一下，也作為今天發(fā)布會(huì)的開場白。大家都在關(guān)心房地產(chǎn)怎么發(fā)展，我們?nèi)绾巫邚?qiáng)。今天在座的好多企業(yè)都是非常強(qiáng)大的企業(yè)，但是什么是強(qiáng)？大了就是強(qiáng)嗎？中國房地產(chǎn)不斷地靠規(guī)模的擴(kuò)張能走向強(qiáng)嗎？我來講一下我的觀點(diǎn)，僅供大家參考。

我理解什么是強(qiáng)？強(qiáng)最根本的是建立在高質(zhì)量發(fā)展基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展不僅僅是把房子蓋得好，能夠賣出去，最重要是要達(dá)到五個(gè)條件：

一、供需平衡

房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)告別了極度短缺的歲月，逐漸走向供求平衡。但是離我們滿足人民群眾美好生活的需要還有很漫長的路要走。講市場平衡的時(shí)候有三個(gè)問題是一定要強(qiáng)調(diào)的：市場供求的短期平衡不等于長期平衡，局部平衡并不代表市場的全局平衡；市場的平衡并不代表人民群眾的生活需要被滿足。人的生活的追求在不斷發(fā)展，市場平衡只是瞬間、局部的表現(xiàn)，所以在整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展過程中必須看到市場未來需要的是什么，房地產(chǎn)發(fā)展不僅僅承擔(dān)著為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定基礎(chǔ)這一個(gè)角色，還承擔(dān)著社會(huì)發(fā)展解決老百姓住房問題的重要角色。

我們現(xiàn)在普遍輿論是套戶比超過1，實(shí)際上還不是，套戶比是發(fā)達(dá)國家用的，是成套住房的數(shù)量分子，家庭數(shù)量為分母的關(guān)系，上世紀(jì)末發(fā)達(dá)國家的套戶比。而在中國住宅不成套住房里的家庭占到將近20%。我們的住房嚴(yán)格意義上的套戶比現(xiàn)在也就零點(diǎn)幾，不成套的住房國際上被稱為非正規(guī)住房，我們這個(gè)比重大了，農(nóng)村這個(gè)比重更大了。一個(gè)指標(biāo)來衡量老百姓居住狀況，自來水都沒有是不可能有住房的。城鎮(zhèn)住房有基本條件，不僅僅有臥室和起居，還要有獨(dú)立的廁所和廚房。2016年管道入戶家庭占到87.8%，居民家庭衛(wèi)生廁所比71.7%。我們中國不成套的住房占比很大。中國城鎮(zhèn)住房的套戶比達(dá)到1以上這個(gè)理論我個(gè)人認(rèn)為是絕對(duì)不太靠譜的。

我們中國為了讓老百姓住得更體面、舒適分三步走：

第一步，實(shí)現(xiàn)讓每個(gè)家庭都有一套符合健康文明標(biāo)準(zhǔn)的住房，有獨(dú)立的衛(wèi)生和廚房。

第二步，實(shí)現(xiàn)每人一間臥室的水平。發(fā)達(dá)國家現(xiàn)在已經(jīng)到了3個(gè)人5個(gè)臥室的水平，我們離這個(gè)水平的差距還很遠(yuǎn)。

第三步，每個(gè)家庭除了廳以外的居住空間達(dá)到N+1，3口之家可能有4間房，現(xiàn)在養(yǎng)孩子都需要保姆，老人需要贍養(yǎng)，家庭結(jié)構(gòu)真正達(dá)到住得體面、舒適的狀況，至少還需要25-30年的時(shí)間。

房地產(chǎn)雖然不可能再像以前兩位數(shù)的增長了，但是居民對(duì)住房的需要還是要走很漫長的路。同時(shí)城鎮(zhèn)人口發(fā)展當(dāng)中，在未來的二三十年里，大體上還有2億多農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市人，為2億多人口提供住房也是艱巨的任務(wù)。舉家遷徙的占比比較低，只占10%-20%，大多數(shù)是只身前往城市，農(nóng)村人口也是這個(gè)特征。城鎮(zhèn)人口遷徙在數(shù)量上不反映城鎮(zhèn)人口的增加，但是住房需求上產(chǎn)生了需求，每年4000萬左右的城鎮(zhèn)人口在城市之間的遷徙，上海到北京工作來，上海的房子不能退出來，在北京也需要租房，這占1億多，原住地和新的地方都需要房子，逐步使遷徙人口也能過上美好生活，也能讓他們住得更加舒適，住房建設(shè)還有很長路要走。

二、杠桿合理，風(fēng)險(xiǎn)可控

2018年個(gè)人住房貸款余額和城鎮(zhèn)居民家庭總收入的比很高了，雖然2018年采取了去杠桿的措施，但是2018年總體杠桿率還在上升。

居民住房個(gè)人貸款數(shù)量跟家庭總收入比還是高位運(yùn)行，個(gè)人貸款增量促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的需求的擴(kuò)張，但是它占居民家庭總收入的比重也是越來越高。

這些年來商品住宅的銷售額跟城鎮(zhèn)居民家庭總收入比，從本世紀(jì)以來一直在攀升。當(dāng)然有些同志說中國家庭住房杠桿比美國低，但是要注意第一中國城市化水平，戶籍人口城市化只有42.3%，承擔(dān)住房貸款的基本上都是城鎮(zhèn)戶籍家庭，農(nóng)村居民家庭即使進(jìn)城來，由于收入不穩(wěn)定，沒有財(cái)產(chǎn)抵押，很難取得貸款。42.3%的人承擔(dān)100%的貸款是事實(shí)。第二現(xiàn)在杠桿比美國高了，美國現(xiàn)在住房杠桿30%多。我們現(xiàn)在人均GDP是9000美金，美國人在人均10000美金的時(shí)候，杠桿不到20%，這樣來比較我們就比較大了。我們還需要注意到一個(gè)事實(shí)，美國人恩格爾8%，我們?nèi)ツ?8.4%，居民住房銷售額跟家庭收入比38.7%，加上28.4%，是67.1%。在居民總收入當(dāng)中超過三分之二用于吃跟住，只剩下不到三分之一用于其它消費(fèi)。講房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，有些講庫存增加了，有些講說供應(yīng)不足了，它是風(fēng)險(xiǎn)。但是真正房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不是房子賣不賣得出去，講的是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果居民只能拿不到三分之一的收入來用于吃住以外的其它消費(fèi)，那經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的條件，通過消費(fèi)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)怎么實(shí)現(xiàn)呢？如果這個(gè)情況繼續(xù)下去，希望我們的資本讓世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展改變脫虛向?qū)嵉木置嬖趺磳?shí)現(xiàn)呢？真正房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)第一是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的挫傷程度，第二是杠桿過高導(dǎo)致的金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。我們講風(fēng)險(xiǎn)指的是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)公司房子賣不賣得出去對(duì)企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說微不足道。

三、供應(yīng)體系完善

高質(zhì)量發(fā)展是供應(yīng)體系完善，在市場發(fā)展當(dāng)中一定不能忘了總有一部分人群是不能通過自己的能力，或者不能通過勞動(dòng)收入來在市場上獲得合適住房。但是我們供應(yīng)體系發(fā)展到現(xiàn)在，市場化程度確實(shí)很高了，但是一個(gè)隨著房價(jià)不斷上漲，群眾的支付能力在不斷削弱。能夠在市場上獲得家庭的比重是越來越小，需要政府提供保障的人群越來越多。我們整個(gè)供應(yīng)體系當(dāng)中，租售的比例不合理，1998年房改以后，基本沒有租賃住房供應(yīng)了，現(xiàn)在整個(gè)租賃住房供應(yīng)里私人部分占98%，在發(fā)達(dá)國家里私人市場租賃住房供應(yīng)是50-60%，其它是政府、房產(chǎn)商、社會(huì)組織供應(yīng)的，我們這三個(gè)部分只占2%。城鎮(zhèn)化過程中，新就業(yè)的人群，新移民沒有事實(shí)積累，收入比較低，就業(yè)不穩(wěn)定，要完全通過購置方式解決住房問題是十分困難的。在整個(gè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)當(dāng)中有兩個(gè)很重要的任務(wù)：第一為支付能力不足的家庭提供住房保障。第二為通過租賃方式獲得住房的家庭供應(yīng)足夠的住房。

房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)影響當(dāng)然很大了，特別在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中是非常重要的部分。房地產(chǎn)發(fā)展有重要的社會(huì)功能就是滿足人民群眾居住和生活需要。

四、需求管理到位

這是經(jīng)常被忽視的方面了，講房地產(chǎn)供求關(guān)系的時(shí)候一定講的是市場的及時(shí)供應(yīng)跟需求間的平衡。但是要注意到?jīng)Q定支付能力的，因?yàn)樾枨蟛蛔愕臅r(shí)候決定支付能力的時(shí)候是兩個(gè)因素：收入、價(jià)格。收入提高是整個(gè)經(jīng)濟(jì)決定的，價(jià)格的穩(wěn)定那就是房地產(chǎn)市場本身的問題了。在這么一個(gè)局面下，我們不僅僅要改善供給，還有很重要的任務(wù)就是需求管理到位。房地產(chǎn)需求一個(gè)是投資性需求，一個(gè)是消費(fèi)性需求。有位領(lǐng)導(dǎo)問我房地產(chǎn)到底實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是虛擬經(jīng)濟(jì)？我就跟他解釋，當(dāng)房子用來住的時(shí)候就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，當(dāng)房子用來炒的時(shí)候就是虛擬經(jīng)濟(jì)，我們一定支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而不能支持虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)然了，有些同志提出來，房地產(chǎn)投資需求不能扼殺，這話也對(duì)，如果沒有投資需求就沒有租賃市場的發(fā)展。在需求管理當(dāng)中有幾個(gè)問題要明確的：優(yōu)先保障居民家庭的住房權(quán)利；適度限制投資性需求。現(xiàn)在投資性需求主要一部分是囤積居奇，待價(jià)而沽。這樣是導(dǎo)致有效供給被吞噬了。還要利用充分的限制的住房資源。

人的權(quán)利分為：人權(quán)、政治權(quán)利、社會(huì)權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利。住房全是人權(quán)重要組成部分，人權(quán)是最基本的，這四個(gè)權(quán)利對(duì)每個(gè)公民都是平等享有的。但是作為政府決策或者法律制度上，人權(quán)跟財(cái)產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，法律制度應(yīng)該優(yōu)先保障誰?；蛘哒疀Q策的視野放在哪。資本主義國家憲法上說私有財(cái)產(chǎn)神圣不能侵犯，但是不管哪個(gè)政黨不敢公開說財(cái)產(chǎn)權(quán)優(yōu)于人權(quán)。我們保護(hù)人權(quán)應(yīng)該是放在首要的位置了，當(dāng)然不是侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)了，利益平衡的時(shí)候還是應(yīng)該把人權(quán)保護(hù)放在第一位。

五、提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品

有幾個(gè)方面需要滿足的：滿足綠色、健康的要求。房地產(chǎn)發(fā)展從原來滿足基本休息的功能，逐步要走向滿足綠色健康的要求；房地產(chǎn)發(fā)展誤差從厘米級(jí)走向毫米級(jí)，許多開發(fā)商和供應(yīng)商你們不妨回到自己家里，回到你們工程上量一下，一個(gè)房間的8個(gè)角誤差要是在厘米以下或者毫米級(jí)的，你們都可以給施工隊(duì)發(fā)獎(jiǎng)金了。這么一個(gè)精度跟手工操作有關(guān)系，逐步通過工業(yè)化的建設(shè)，使得我們精度提高；住房生產(chǎn)應(yīng)用心技術(shù)、新材料。

當(dāng)前的發(fā)展過程當(dāng)中國家提出來數(shù)字制造、數(shù)字建造，房地產(chǎn)怎么發(fā)展？在房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)在在營銷過程的數(shù)字化運(yùn)用比較好，但在建造過程中的數(shù)字化還是比較落后的。我們工業(yè)化體系的發(fā)展有很重要的就是賦予數(shù)字化的內(nèi)核，使得整個(gè)設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營全過程中數(shù)字化能夠覆蓋，這才能完成我們從粗放型發(fā)展走向高質(zhì)量發(fā)展的階段。

我們要重視住房的全生命周期的經(jīng)濟(jì)需要，住房結(jié)構(gòu)定了已經(jīng)，使用期限少則五六十年，長則一百年，但是人的結(jié)構(gòu)變化會(huì)幾年發(fā)生，設(shè)施設(shè)備更新的幾年內(nèi)都會(huì)發(fā)生變化。最重要的在整個(gè)全壽命當(dāng)中是經(jīng)濟(jì)適用的，而不是建造這一個(gè)環(huán)節(jié)是經(jīng)濟(jì)適用的?？赡芙ㄔ飙h(huán)節(jié)里增加成本，但是放到全生命周期當(dāng)中成本節(jié)約了，包括節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，從毛坯房走向精裝修，就使得發(fā)展質(zhì)量提高。在居住、生活全過程的服務(wù)，這也是很重要的一個(gè)。

在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展很重要的就是五個(gè)方面不斷努力，同時(shí)我們的企業(yè)通過自己的努力真正從大走向強(qiáng)。謝謝大家！

來源：中房網(wǎng)