自年初一系列調(diào)控政策出臺至今，中國樓市全面降溫，有人預(yù)測房地產(chǎn)將會出現(xiàn)大的調(diào)整，也有人認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸頂，甚至出現(xiàn)了長期唱衰房地產(chǎn)的聲音。

上世紀90年代，中國提出“城鎮(zhèn)化”政策的大背景是當(dāng)時的工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)嚴重的產(chǎn)能過剩，當(dāng)時彩電、冰箱面臨的產(chǎn)能過剩問題和現(xiàn)在的房地產(chǎn)面臨的問題幾乎是一樣的。從歷史上看，房地產(chǎn)的發(fā)展為城市發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵在接受《財經(jīng)》(博客,微博)記者專訪時表示，在當(dāng)前的形勢下，各界對房地產(chǎn)的討論有些“談房色變”。但如果從城鎮(zhèn)化帶來的人口空間遷徙的大背景切入，換一個視角來討論房地產(chǎn)的發(fā)展，可能得出新的認識，也可以對房地產(chǎn)未來的發(fā)展，提出新的思路。

房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)飽和？

《財經(jīng)》

現(xiàn)在全國居民人均住房建筑面積大幅度提高，已經(jīng)達到40.8平方米。另外，根據(jù)劍橋大學(xué)的調(diào)查，中國家庭的平均居住面積超過120平方米，高于荷蘭、德國、日本、愛爾蘭、英國等國。有觀點據(jù)此認為，中國的家庭住房面積已經(jīng)超過了部分發(fā)達國家，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)飽和，你同意這種說法嗎？

李鐵：我有不同的觀點。需要看到，中國的城鎮(zhèn)化潛力還沒有被完全釋放。

由于統(tǒng)計口徑的問題，城鎮(zhèn)戶籍居民的住房面積被壓低。原因在于，按常住人口統(tǒng)計和按戶籍人口統(tǒng)計的城鎮(zhèn)居民人均住房面積是不同的。常住口徑下，城鎮(zhèn)居民人均住房面積是36.6平方米，而按戶籍口徑統(tǒng)計則是50.9平方米；農(nóng)村居民人均住房面積在常住口徑下是45.8平方米，在戶籍口徑下是33.2平方米。

可見，用常住人口來計算，明顯壓低了城鎮(zhèn)居民人均住房面積，而抬高了農(nóng)村居民的人均住房面積；反之，在戶籍口徑下，城鎮(zhèn)居民人均住房面積明顯提高了，而農(nóng)村居民人均住房面積則被壓低了。

需要看到，未來城鎮(zhèn)人口增長對住房的需求潛力巨大。當(dāng)前，中國的城鎮(zhèn)化率已達58.5%，城鎮(zhèn)人口達8.13億。

《財經(jīng)》：你提到未來城鎮(zhèn)增長人口的住房需求巨大，能具體談?wù)動心膸最惖男枨髥?？這些需求會對房地產(chǎn)帶來什么影響？

李鐵：其一，當(dāng)前有2.8億的存量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和0.7億多的城鎮(zhèn)間流動人口，兩者合計約3.5億，他們在城鎮(zhèn)肯定會有巨大的住房需求。其二，如果城鎮(zhèn)化率繼續(xù)以每年1個百分點的速度增長，到2030年城鎮(zhèn)人口達到約10億，這意味著未來還會有約2億的增量城鎮(zhèn)人口，他們從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的過程中，也會產(chǎn)生大量的住房需求。

可見，我們有近5億人口要進入城鎮(zhèn)生活就業(yè)，這種空間上的大挪移，意味著房地產(chǎn)發(fā)展還遠遠沒有到頭，還有巨大的潛力沒有釋放出來。

《財經(jīng)》：這些可以說是增量的需求，對于既有城鎮(zhèn)人口是否也存在一些存量的需求？

李鐵：存量的需求也是很巨大的。

首先，城市住房更新?lián)碛芯薮鬂摿?。英國的建筑平均壽命?32年，美國是74年，日本100年以上，而中國的建筑平均壽命僅25年－30年。中國不僅城鎮(zhèn)住房平均壽命低，農(nóng)村住房平均壽命更低。這就意味著，未來城鎮(zhèn)危舊住房改造、農(nóng)村住房更新不可避免。

因此，除了空間挪移產(chǎn)生的需求外，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還要承擔(dān)巨大的住房更新改造任務(wù)。

其次，消費升級對住房需求也有很大影響。

根據(jù)國際上的城市化發(fā)展規(guī)律，城市核心區(qū)住房改造的難度加大、能力在減小，而在郊區(qū)新建住房更容易實施。

同時，在人均收入水平大幅度提高的前提下，在都市圈城市中心城區(qū)已經(jīng)擁有一套房，還需要在郊區(qū)有第二套住房，這已成為城市家庭住房改善的剛性需求，這是我們經(jīng)過長期調(diào)查得出的結(jié)論。

20多年前，一位巴黎的朋友告訴我，他在巴黎市區(qū)內(nèi)有一套六七十平方米的房子，但是他還得在郊區(qū)有一個面積更大的房子。這種現(xiàn)象在北京、上海、廣州、深圳都相對普遍。所以住房郊區(qū)化已經(jīng)成為一個趨勢。有研究表明，北京五環(huán)以外的新建商品住宅成交量占92.3%，未來郊區(qū)化的情況還會繼續(xù)延伸，房地產(chǎn)空間上會呈現(xiàn)從五環(huán)到六環(huán)、到七環(huán)的態(tài)勢，這也是我們要重視的空間變量之一。

《財經(jīng)》：還有不少人購買房屋是出于投資的考慮。

李鐵：住房的投資屬性在強化，是另外一個值得正視的現(xiàn)實。

如果你有100萬元現(xiàn)金，是會選擇存入銀行，還是投入股市，抑或是用于購買住房？這是人的最清醒、最明智的選擇。因為人民幣可能會貶值，那么如果將錢存放在銀行里，錢肯定會越來越不值錢；如果把錢投放在股市，股市處于長期熊市，大多數(shù)人沒有這個投資意愿，想靠股市投資來實現(xiàn)增值也不現(xiàn)實；如果投資購買住房會怎么樣呢？在城鎮(zhèn)化大趨勢下，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入和改造的增加，預(yù)示著土地在升值，這種土地升值是積極的，也是合理的。

需要注意的是，投資性需求不是投機性需求，而且投機性需求已經(jīng)被限購限貸遏制，現(xiàn)在要說有大量的投機性需求購買住房已經(jīng)不現(xiàn)實了?？梢哉f，投資性住房是城市居民消費的非常合理的選擇。

還有一點，買房置地是中國人的歷史傳統(tǒng)。

不能否認，在中國，無論是城里人還是農(nóng)村人，置辦房產(chǎn)有著悠久的歷史文化淵源。農(nóng)村年輕人結(jié)婚了，要買房、蓋房，城里的年輕人要結(jié)婚，家里也會給他們買房。

基于以上的分析可以知道，在城鎮(zhèn)化加速的大趨勢下，在空間大挪移的格局下，在城市需要更新改造的前提下，房地產(chǎn)市場還有非常大的發(fā)展空間。所以說，認為當(dāng)前房地產(chǎn)市場衰落的判斷是不成立的，只是暫時遇到了困難。

如何認識當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢

《財經(jīng)》：房地產(chǎn)市場一直存在著“冰火兩重天”的現(xiàn)象，有的地方房價飛漲，有些地方則面臨著很大的去庫存壓力，為什么會存在這種現(xiàn)象？

李鐵：在觀察房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀時，人們往往只關(guān)注“火”而忽視了“冰”。

所謂“火”，是說都市圈一線城市和部分二線城市房價高速上漲，背后真正原因是什么？并不是因為房地產(chǎn)商提高了價格，一是因為這些城市的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源遠遠高于原有價值，二是人均收入水平不斷抬高支撐了房價上漲。要知道，全國14億人中有約3億屬于中高收入水平人口，這群人一定會對住房空間有著合理要求，比如選擇優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、優(yōu)越的居住環(huán)境等。所以，在大城市的核心區(qū)，房價上漲是正常的。像北京四環(huán)內(nèi)就有40多家三甲醫(yī)院，上海、廣州、深圳都是如此。

而在房價上漲地區(qū)，為什么沒有解決住房供給問題？因為這些城市實施了人口控制政策。我曾經(jīng)問當(dāng)?shù)毓賳T，為什么不愿意蓋更多的房子？他們的回答是，如果蓋了更多的房子，就會有更多人進來，有那么多人進來，那就得要有大量財政補貼，甚至降低城市原有戶籍人口的公共服務(wù)水平，這實際是一個利益問題。正是因為這個問題，才導(dǎo)致了一線城市實施嚴格的人口控制政策，特別是北上廣深，這些城市不愿意為中低收入人口提供住房供給，而住房供給不足，又加劇了房價上漲的勢頭。

被忽視的“冰”，是說大部分三四線城市的房地產(chǎn)積壓明顯，而且問題非常嚴重?，F(xiàn)在的住房庫存積壓和上世紀90年代的家電積壓是相似的問題。中信建投證券、安信證券、北師大等機構(gòu)預(yù)測的房地產(chǎn)庫存規(guī)模分別高達142億平方米、98億平方米和87億平方米。消化某些三四線城市的房地產(chǎn)庫存甚至需要多達十年左右時間。由于部分三四線城市的住宅過度供給，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求失衡，而這種供求失衡是由政府和市場兩雙手一起推動的，進而放大了市場波動的影響。

《財經(jīng)》：根據(jù)城鎮(zhèn)化的趨勢，未來城鄉(xiāng)住房供給格局會發(fā)生什么樣的變化？

李鐵：城鎮(zhèn)雖然有住房閑置的問題，但比農(nóng)村還是要好很多。農(nóng)民都進城打工了，不少還是舉家外出的，所以農(nóng)村大部分住房都處于閑置狀態(tài)。一方面城鎮(zhèn)住房供給亟待增加，另一方面農(nóng)村住房卻又大量閑置，這是我們面對的空間結(jié)構(gòu)的不合理。因此也意味著大量閑置的農(nóng)村住房資源勢必要通過一定的方式盤活。

可以預(yù)見，未來城鄉(xiāng)住房消費空間變化會對全國住房市場產(chǎn)生深遠影響。在10年或20年前，農(nóng)民外出掙了錢，一定要回家蓋新房，在農(nóng)村，誰家的房子高、房子大，誰家的地位就高，這是中國傳統(tǒng)的延續(xù)?，F(xiàn)在，為了更好解決孩子的教育問題、老人的醫(yī)療問題、成年子女的婚姻問題，都必須要到縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)去買商品房。我認識很多農(nóng)民工，他們結(jié)婚的前提就是要在縣城買套住房。這意味著，三四線城鎮(zhèn)住房市場未來將會有較大的發(fā)展空間，而這個判斷的前提是大政策的調(diào)整和整個宏觀經(jīng)濟形勢是否發(fā)生變化。

同樣，隨著城鎮(zhèn)化的進程，都市圈和特大城市的房地產(chǎn)需求將進一步增長。

我認為，并不是都市圈內(nèi)的所有空間都會出現(xiàn)需求增長。未來，只是在都市圈內(nèi)發(fā)達的城市主城區(qū)和近郊區(qū)，才會有房地產(chǎn)需求的進一步增長。我們可以看到，鄭州、成都、武漢的常住人口仍在保持增長趨勢，從人口規(guī)模的上升曲線可以窺見一斑。

《財經(jīng)》：如果住房需求進一步增長，會不會帶來新的房價上漲？同時，現(xiàn)在很多城市的土地供應(yīng)緊張，如何去滿足不斷增長的住房需求呢？

李鐵：我們現(xiàn)在的政策和公眾的注意力往往更偏向于關(guān)注城市主城區(qū)的房價。根據(jù)世界城市發(fā)展規(guī)律，從主城區(qū)向郊區(qū)延伸，隨著地理范圍的擴大，隨著輻射半徑的伸長，房價是遞減的。比如，日本東京主城區(qū)的房價是每平方米20萬元人民幣，可是距離主城區(qū)30公里的地方，房價就降到每平方米2萬元人民幣，當(dāng)距離達到50公里的時候，房價就降到1萬元甚至更低。

其實中國一些特大城市、大城市的空間調(diào)節(jié)功能遠遠超于日本，可是我們幾乎很少動用這種資源，原因是什么？因為中國的城市跟其他國家的城市不是一個概念，實際上是一個行政區(qū)。中國城市間的競爭實質(zhì)是行政區(qū)域的競爭。

比如說，我們常說的“北京市”，不僅包括北京的主城區(qū)，而且還涵蓋了整個行政轄區(qū)1.64萬平方公里的范圍；上海行政轄區(qū)是6340平方公里。只要出臺一個政策，某個城市不能蓋房子，那么意味著整個行政轄區(qū)就不能蓋房子，也就失去了在空間上調(diào)配住房資源能力?，F(xiàn)實中，人們將目光更多地放在城市中心城區(qū)，只考慮城市中心區(qū)的住房供需問題，而忽視了行政轄區(qū)內(nèi)、中心城區(qū)外還有著廣闊的空間。

事實上，從城市中心區(qū)向郊區(qū)延伸，在空間距離不斷變化的過程中，有很多的中小城市和小城鎮(zhèn)是可以產(chǎn)生很多的住房空間的，可以利用這些中小城市和小城鎮(zhèn)來緩解主城區(qū)高房價的壓力和中低收入人口住房供給不足的問題。比如，北京市主城區(qū)的房價高達每平方米10萬元，但距離北京主城區(qū)30多公里的燕郊每平方米的房價只有2萬多元，距離北京主城區(qū)約50公里的固安，房價在1萬元左右?？墒?，目前的有關(guān)方面的政策卻限制河北臨界北京的中小城市開發(fā)房地產(chǎn)，因為擔(dān)心河北和北京競爭資源。

其實，特大城市原本可以通過在更大范圍空間內(nèi)實現(xiàn)功能疏解，可以增加周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的服務(wù)功能，也可以加強軌道交通建設(shè)，提高中小城市和小城鎮(zhèn)與主城區(qū)的通達性?？墒牵@些城市沒有這么做，它們把大量資源都投入到了主城區(qū)，忽視了郊區(qū)的功能和價值。

《財經(jīng)》：當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展受到制約的主要原因是什么？

李鐵：房地產(chǎn)市場問題是空間結(jié)構(gòu)不平衡的問題。首先，地方政府、市場以及金融機構(gòu)共同推動并放大了地產(chǎn)的供需波動；第二，一些地方政府受財政利益的制約，放大了房地產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)的不平衡，所以導(dǎo)致需求不明顯的地方供給嚴重過剩；第三，一線城市的行政區(qū)域內(nèi)因人口控制政策限制了住房供給，導(dǎo)致中低收入人口過度關(guān)注高房價；第四，房地產(chǎn)供給在局部地區(qū)過度放大，導(dǎo)致了消化周期加長，致使地方政府面臨著財政和增長的巨大壓力。

《財經(jīng)》：現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在問題嗎？

李鐵：很多人說要打壓房價，問題是怎么打壓？一定要靠行政來打壓嗎？我們知道，河北境內(nèi)距離北京30公里-50公里的中小城市和小城鎮(zhèn)，房價約為每平方米1萬至2萬元，對于河北當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口來說，房價確實是漲了，可是對于北京來說，這樣的房價相對北京主城區(qū)來說是低了很多。所以說，高房價的問題完全可以在更大范圍空間來調(diào)整、疏解?，F(xiàn)在房價打壓不下來，是我們的政策出了問題。用現(xiàn)在的方式打壓房價，結(jié)果是開發(fā)商惜售，從而導(dǎo)致了住房供給進一步短缺，更加劇了過度關(guān)注高房價的問題。

我們在研究房地產(chǎn)問題的時候，確實要從政策上重新梳理，要符合中國的實際情況，不能盲目照搬新加坡、香港或者英國的經(jīng)驗。

有人跟我說，英國城鎮(zhèn)化率達到80%了，我們?yōu)槭裁醋霾坏?？我回答，英國的城?zhèn)化經(jīng)歷了300多年才達到80%，中國幾十年間有5億人口進入城市生活，這是十幾個英國的規(guī)模。正因為如此，中國的住房供給、住房空間格局都有自己的特色，未來房地產(chǎn)有非常大的空間，對此我非常有信心。

給房地產(chǎn)進一步發(fā)展打開空間

《財經(jīng)》：需要做哪些事，才能讓房地產(chǎn)走出現(xiàn)在的僵局，釋放出新的發(fā)展?jié)摿Γ?/span>

李鐵：雖然從城鎮(zhèn)化的角度來看，未來房地產(chǎn)市場仍然大有可為，但這并不是一個自然發(fā)展的結(jié)果，需要有一系列的改革作為前提。

第一，因城施策、因地制宜，要把決策權(quán)交還給城市。

在房價高漲地區(qū)，要花更大力氣去解決住房供給問題，特別是中低收入人口的住房供給；要尊重國際經(jīng)驗和城市發(fā)展規(guī)律，不要采取簡單的“一刀切”的辦法來解決住房供給問題。在庫存嚴重地區(qū)，要制定長期消化住房供給的政策；對住房供給嚴重過剩的地區(qū)要采取土地、金融等各項措施，限制繼續(xù)盲目發(fā)展房地產(chǎn)；要解決地方財政過度旺盛的需求，緩解地方對土地支出的壓力，是財政政策和政府管理制度方面要重點突破的問題。

第二，加快推進戶籍管理制度改革。

如果未來順利推進了戶籍管理制度改革，那么，2.8億在城鎮(zhèn)生活就業(yè)的存量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，再加上0.7億城鎮(zhèn)間流動人口，這3.5億人口能夠真正在城鎮(zhèn)安居樂業(yè)，那么就能夠釋放他們的住房需求，他們會成為拉動內(nèi)需的最大潛力。與美國、日本的房地產(chǎn)泡沫不同，這些國家的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到80%左右，沒有更多的人口進入城市，而中國未來還有2億的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口要進入城鎮(zhèn)。可見，當(dāng)前人們津津樂道的房地產(chǎn)泡沫只是暫時的，并不是像發(fā)達國家那樣的真正的長期泡沫，因為不能忽視了中國人口規(guī)模龐大的基本現(xiàn)實。

第三，加大都市圈住房供給，緩解房價的上漲壓力。

加大在近郊區(qū)或遠郊區(qū)的住房供給，滿足中低收入人口購房的剛性需求。特別是在都市圈內(nèi)距核心區(qū)30公里到50公里范圍內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)建一些居民區(qū)、建一些小鎮(zhèn)、蓋一批住房，以適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求。這些小鎮(zhèn)的住房成本要遠遠低于城市核心區(qū)，可以很大程度上緩解主城區(qū)住房壓力過大的問題。

此外，要加大都市圈和發(fā)達地區(qū)城市群的城郊軌道交通建設(shè)，發(fā)揮周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的疏解功能，形成不同產(chǎn)業(yè)在周邊中小城市和小城鎮(zhèn)分散的布局。

第四，加快土地管理制度改革。房價上漲最大的問題是土地成本過高。如果我們讓農(nóng)民的集體建設(shè)用地和企業(yè)合作，就可以降低很多用地成本。建議加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，建設(shè)租賃住房等政策，允許甚至鼓勵農(nóng)民出售宅基地，可以緩解城市住房壓力。

第五，促進城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。中西部地區(qū)要創(chuàng)造返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的條件，鼓勵返鄉(xiāng)人口在縣城購買住房。同時要加快房地產(chǎn)稅改革。房地產(chǎn)稅改革并不是簡單的征稅，而是考慮把土地出讓金改為稅，長期征收，遏制地方政府土地財政的短期行為。也可以考慮把土地和房屋的70年產(chǎn)權(quán)通過稅制調(diào)整，成為永久產(chǎn)權(quán)。實施房地產(chǎn)稅的征收，更多地要從增量上做文章。

第六，智慧城市會推動房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

按照當(dāng)前的房地產(chǎn)政策，如果希望獲批更多的房地產(chǎn)用地已非常困難，可是如果能夠把房地產(chǎn)和人工智能、信息化產(chǎn)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合在一起的話，那么房地產(chǎn)就不再是過去單純的蓋房子的概念，而是會帶動實體經(jīng)濟發(fā)展，推動技術(shù)變革，那對未來中國發(fā)展的意義是非常重大的。如果一個房地產(chǎn)企業(yè)能把建筑和居住元素和智慧化系統(tǒng)化整合到一起的話，將會代表未來發(fā)展的一種趨勢，那么這些企業(yè)的價值也會在無形中提升。而且如果一個房地產(chǎn)企業(yè)能和智慧要素結(jié)合到一起，并且打造出智慧產(chǎn)業(yè)、智慧社區(qū)等概念，那么在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場中蹚出一條新路，也并非不可能。

（本文首刊于2018年12月3日出版的《財經(jīng)》雜志）

來源：《財經(jīng)》雜志