一葉知秋?！叭∠A(yù)售證”的猜測(cè)在國(guó)慶節(jié)前成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)。中秋節(jié)假日前一天，廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》。

文件要求，各單位對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件或者建議取消，都要列明依據(jù)或者事中事后監(jiān)管措施。

此舉源頭在于住建部對(duì)商品房預(yù)售制存留問(wèn)題的意見(jiàn)征詢(xún)。出發(fā)點(diǎn)在于解決商品房預(yù)售制度中存在的四大風(fēng)險(xiǎn)：管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。一部分是存在于期房銷(xiāo)售與現(xiàn)房交割間的等待期風(fēng)險(xiǎn)，另一部分則是與預(yù)售制相生相伴的高杠桿經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

一夜之間，取消預(yù)售證的傳言甚囂塵上。盡管隨后廣東省房協(xié)表示，只是征集意見(jiàn)，但從未來(lái)的方向上看，商品房預(yù)售這項(xiàng)政策已經(jīng)出現(xiàn)了可討論的空間，綜合之前各相關(guān)部門(mén)吹風(fēng)的態(tài)度，顯然商品房的現(xiàn)售已成為趨勢(shì)。

商品房預(yù)售制度脫胎于1953年香港立信置業(yè)有限公司在當(dāng)時(shí)俗稱(chēng)的“賣(mài)樓花”模式，即定金余款分期的付款方式，解決開(kāi)發(fā)商資金短缺問(wèn)題，也加速開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)。1994年，中國(guó)內(nèi)地出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》正式引入商品房預(yù)售制度。

預(yù)售制形成的原因是，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房供給嚴(yán)重不足，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力不高，預(yù)售制較好地協(xié)調(diào)了供需兩側(cè)的問(wèn)題，一方面解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，另一方面降低居民購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。

也就是說(shuō)，預(yù)售制度的現(xiàn)實(shí)土壤在于當(dāng)時(shí)的供需嚴(yán)重失衡。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十多年的野蠻成長(zhǎng)后，如今的行業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化，開(kāi)工面積持續(xù)高于銷(xiāo)售面積。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1~8月份，商品房銷(xiāo)售面積約10.25億平方米，同比增長(zhǎng)4.0%，增速同比回落0.2%。房屋新開(kāi)工面積約13.33億平方米，增長(zhǎng)15.9%，增速提高1.5%。

從現(xiàn)房銷(xiāo)售的走勢(shì)看，當(dāng)前商品房待售面積雖不斷下滑，但下跌勢(shì)頭有所放緩，且目前商品房住宅待售面積仍有2.6萬(wàn)億平方米，長(zhǎng)期看現(xiàn)房庫(kù)存并不算低，此外，現(xiàn)房和期房的銷(xiāo)售比例卻處于2010年以來(lái)低位。

這讓預(yù)售制度的退出有了現(xiàn)實(shí)的根基。加之，期房銷(xiāo)售的一大特點(diǎn)在于建造過(guò)程中購(gòu)房者已經(jīng)先行付款，因此等待期的爛尾和質(zhì)量等大部分建造風(fēng)險(xiǎn)均被轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，同時(shí)，購(gòu)房者的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)則存在于金融體系之內(nèi)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。

將預(yù)售制度置于如今宏觀去杠桿和整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的大環(huán)境之下，顯然，以制度設(shè)計(jì)的方式屏蔽預(yù)售制度的弊端，穩(wěn)定處于地產(chǎn)市場(chǎng)兩端的房企和居民杠桿，已成為題中應(yīng)有之義。從這個(gè)層面看，這或許是“建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的重要一環(huán)。

當(dāng)然，就目前而言，取消預(yù)售制度的時(shí)機(jī)還不成熟。從歷史過(guò)往看，取消也并非一日之功，需要有一個(gè)逐步由探討層面走向?qū)嵅賹用娴倪^(guò)程。

早在2010年，廣西南寧成為全國(guó)取消房地產(chǎn)商品預(yù)售制度的試點(diǎn)城市，取消預(yù)售制由理論探討邁出實(shí)踐第一步；2016年，深圳市推出商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目地塊，推行試點(diǎn)進(jìn)一步鋪開(kāi)。

方向已然確定，至于政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)，尚在未知數(shù)之列。不過(guò)逐步清晰的是，房地產(chǎn)行業(yè)的這一撥牛市行情，基本已是強(qiáng)弩之末，市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方的地位已悄然變化。在多渠道供給的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立和去杠桿的宏觀背景下，房地產(chǎn)的賣(mài)方市場(chǎng)也將面臨淡化和削弱。無(wú)論是關(guān)于取消預(yù)售制度，還是其他調(diào)控新局大招，也只是長(zhǎng)效綜合調(diào)控后半場(chǎng)的必然舉措。

舊時(shí)代終究要過(guò)去，不要留戀它。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)