2018年8月28日，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在大連召開。中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵在會上發(fā)表了題為《從城鎮(zhèn)化的視角來重新認(rèn)識房地產(chǎn)》的演講。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 李鐵

李鐵：現(xiàn)在大家談房地產(chǎn)色變。在當(dāng)年我們提出城市化的大前提是所有的工業(yè)嚴(yán)重落后，那個時候的彩電冰箱面臨的問題和現(xiàn)在的房地產(chǎn)幾乎是一樣的。十六大的時候提出城鎮(zhèn)化，是希望城鎮(zhèn)化的八千萬的家庭要有八千萬個住房，就可以有八千萬套彩電，八千萬套冰箱洗衣機(jī)。實際上，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，很長時間我們沒有聽到過彩電冰箱嚴(yán)重滯銷。所以，如果實體經(jīng)濟(jì)沒有和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)連接在一起的是什么樣的？現(xiàn)在，在城鎮(zhèn)化大趨勢的情況下我們對于房地產(chǎn)又應(yīng)該要有怎么樣的思路？

第一個，中國房地產(chǎn)是否飽和？

我們現(xiàn)在房地產(chǎn)住房面積大幅度提高，人均達(dá)到40.8平方米。還有一個觀點認(rèn)為我們已經(jīng)超過了發(fā)達(dá)國家，那我們的房地產(chǎn)是否飽和了？是不是已經(jīng)到了平衡發(fā)展階段了？我覺得我持有不同觀點。實際上我們的城鎮(zhèn)化潛力還沒有被完全釋放，統(tǒng)計上有很大的問題，全國的居民人均居住面積是40.8平方米，可是如果細(xì)算的話城鎮(zhèn)是50.9平方米，農(nóng)村是33.9平方米，這個是城鎮(zhèn)提高了，農(nóng)村壓低了。

第二個，未來城鎮(zhèn)人口增長對住房的需求潛力巨大。城鎮(zhèn)化率以每年1個百分點增長到2030年，城鎮(zhèn)人口約10億，從不同的地方來到城市他們的住房需求要不要解決呢？每年大概應(yīng)該有1000萬人的進(jìn)城，到了2030年我們還有一個多億，這是空間大挪移對房地產(chǎn)產(chǎn)生什么影響呢？這意味著，房地產(chǎn)不是到頭了，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頭，還有巨大的潛力沒有發(fā)揮。此外，我們城鎮(zhèn)住房平均壽命低，農(nóng)村更低，也就是說住房質(zhì)量未來還要更新和改造，除了空間挪移以外，我想建筑業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)還要承擔(dān)巨大的存量，城鄉(xiāng)改造和農(nóng)村住房的拆除是勢在必行。

第三，消費升級對住房需求的影響。雖然城市人均住房面積增加了，但是根據(jù)國際上城市化發(fā)展的規(guī)律，我們城市核心住房改造的能力在減少。比如說北京大量的住房都在郊區(qū)在新建，那擁有二套住房來解決住房的壓力是一個剛性的選擇。就是說在都市圈城市中心地區(qū)的核心區(qū)二套房是改善住房的剛性需求，這一點是經(jīng)過長期調(diào)查得出的結(jié)論，而不是憑空想象的。20多年前去巴黎的時候，在市內(nèi)有一個小的房子，在郊區(qū)有一個大的房子，這種情況是非常普遍的。北京現(xiàn)在93%的住房是建在五環(huán)以外，那這種從五環(huán)到六環(huán)到七環(huán)也是房地產(chǎn)格局的空間變動，這也是我們要重視的空間變量之一。

第四，住房的投資屬性在強(qiáng)化?，F(xiàn)在宏觀政策上是在限制房地產(chǎn)，但老百姓有閑錢還是不愿意放在銀行和股市，還是愿意放在購買住房上。這是我們自己一個最清醒的選擇，為什么大家愿意購買住房呢？就是因為城鎮(zhèn)化的大趨勢，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投入和改造預(yù)示著土地在升值。因此投資性需求不是投機(jī)性，因為投機(jī)性已經(jīng)被限購限貸，我們現(xiàn)在調(diào)查的城市存量的住房，房地產(chǎn)調(diào)控不是一天兩天了，而是很多年了，現(xiàn)在大量的投機(jī)性住房購買已經(jīng)不現(xiàn)實，那么投資性住房是城市居民消費的一個非常合理的選擇。

第五，買房置地是中國長期的歷史傳統(tǒng)。我們不能否認(rèn)農(nóng)村人結(jié)婚了買房蓋房，城里人結(jié)婚買房，我們能否認(rèn)這樣的趨勢嗎？所以這個趨勢那就意味著在空間大挪移的情況下，在城鎮(zhèn)化加速的前提下，在城市需要更新改造的前提下，住房市場還有非常大的發(fā)展空間，所以說房地產(chǎn)市場衰落的我說這個判斷是不成立的，只是暫時遇到了困難。

所以對房產(chǎn)地，我有一個空間的判斷，就是冰火兩重天。但現(xiàn)在往往關(guān)注了火而忽視了冰。

首先，一線城市和部分二線城市房價高速上漲的原因是什么？不是房產(chǎn)商提高價格，而是這個城市的公共資源抬高了這個價格，是全國14億人的收入在提高，有3億人的中產(chǎn)階級，而這三億人在住房一定有他合理的空間，在這個地方房價上漲是正常的。比如北京四環(huán)內(nèi)40多家三甲醫(yī)院，上海廣州深圳也是如此。

第二，在房價上漲地區(qū)人口調(diào)控政策導(dǎo)致住房供給不足。很多政府說不愿意蓋那么多房子，否則蓋了那么多房子就有很多人進(jìn)來，就需要有很多的財政政策支持。這是一個利潤問題，而正是因為這個問題才導(dǎo)致了一線城市，特別是北上廣因為人口控制增長而不愿意提供更多的中低收入人口的供給性住房，這也是導(dǎo)致了我們更多地關(guān)注房價問題。

第三，三四線城市房地產(chǎn)積壓明顯，這和90年代的家電積壓是一個問題。在三四線城市是政府和市場雙向推動的，放大超出平均的預(yù)期。所以我判斷，城鄉(xiāng)住房供給將發(fā)展比較大的變化，城鎮(zhèn)住房空間會增加，另外農(nóng)村的住房閑置嚴(yán)重。這部分資源閑置要通過什么方式要解決呢？這正是我們面對的空間結(jié)構(gòu)不足的問題。所以農(nóng)村住房上的空間變化也會對全國的住房市場產(chǎn)生影響。過去農(nóng)民掙了錢回家蓋房子，現(xiàn)在為了孩子的教育、老人的醫(yī)療、結(jié)婚必須要到城鎮(zhèn)去買房，這樣的話意味著三四線的城鎮(zhèn)將會有較大的空間，但是前提是大政策的調(diào)整，和整個宏觀經(jīng)濟(jì)空間結(jié)構(gòu)形式的變化。

所以未來都市圈發(fā)達(dá)的城市區(qū)房地產(chǎn)需求會進(jìn)一步增長，我們可以看鄭州武漢的人口上升的曲線。

第四，住房的郊區(qū)化也是一個大的趨勢。我特別要說明，現(xiàn)在的政策出了問題都是關(guān)注主城區(qū)的價格。在全世界的城市，隨著從主城區(qū)到郊區(qū)房價是逐漸下跌的。其實我們空間上的調(diào)節(jié)功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了日本，可是我們很少幾乎很少動過這種資源，原因是什么？因為我們的城市不是一個狹義上的城市，是一個行政區(qū)，城市之間的競爭是區(qū)域性的競爭。比如說北京，北京的城市不是僅僅包括北京主城區(qū)，這個轄區(qū)內(nèi)一個政策不能蓋房子，就沒有辦法調(diào)整住房資源，所以我們大量的角色都是從城市中心城區(qū)去考慮住房問題，忽視了轄區(qū)的廣闊的空間。所以本來是城市中心區(qū)向郊區(qū)距離變化的過程當(dāng)中，可以不同的住房空間包括小城鎮(zhèn)解決房價問題，可以隨著產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的提高可以提高軌道交通，但城市把重點的都投入到主城區(qū)，那就忽視了城區(qū)的功能，那么住房就改善不了供需需求，大家把眼光都盯緊了租賃住房。我們和世界上其他的發(fā)達(dá)國家進(jìn)行比較的時候我們城市軌道交通是0到100公里，其他國家平均是2到3000公里的軌道交通，沿著公道交通才形成了不同的城市空間布局，這是我們的情況。

所以我們進(jìn)一步判斷，房地產(chǎn)是空間不平衡的問題，政府和市場雙重推動放大了房地產(chǎn)的供需波動。一些地方政府受財政利益的制約，放大了房地產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)的不平衡，導(dǎo)致需求不明顯的地方供給嚴(yán)重過剩。一線城市行政區(qū)域內(nèi)因人口控制政策限制了住房供給，導(dǎo)致中低手術(shù)的人口對高價住房的過渡關(guān)注。房地產(chǎn)供給在局部地區(qū)的過渡放大，導(dǎo)致了消化周期家常，影響到地方政策面臨著財政和增長的巨大壓力。

因此，未來房地產(chǎn)有非常大的空間，空間的變化大家千萬不要悲觀，我信心滿滿。