幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都在用中國(guó)的情況與國(guó)際的情況對(duì)比，去討論中國(guó)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，特別是對(duì)比討論中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題。

但幾乎所有的討論中都忽略了中國(guó)的特色與國(guó)際慣例的差別，因此在社會(huì)中造成了極大的誤解和錯(cuò)判。

我僅舉幾個(gè)常用的詞，解釋其中的定義和中國(guó)特色的差別。

房?jī)r(jià)收入比誤導(dǎo)政策

這是個(gè)衡量房?jī)r(jià)和國(guó)民收入之間的關(guān)系，平衡市場(chǎng)價(jià)格與購(gòu)買能力的比例，也是一個(gè)重要的判斷市場(chǎng)房?jī)r(jià)的指數(shù)。

國(guó)際的房?jī)r(jià)收入比定義為：國(guó)民收入的中位數(shù)，每套住房面積的中位數(shù)與房屋價(jià)格的中位數(shù)，三者之間的關(guān)系。

之所以用中位數(shù)作為基礎(chǔ)是不論奢侈性消費(fèi)的情況 ，只兼顧社會(huì)的中位以下水平。

購(gòu)買力的中位數(shù)是指居民的中位數(shù)收入水平，兼顧著中位數(shù)以下的消費(fèi)能力，而不計(jì)算高收入者的消費(fèi)能力。

房屋面積的中位數(shù)同樣是指全社會(huì)住房水平的中位數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，高于此標(biāo)準(zhǔn)的則為高消費(fèi)能力。

房屋價(jià)格的中位數(shù)同樣是指全社會(huì)每套住房?jī)r(jià)格的中位水平，而非指含高消費(fèi)的特殊產(chǎn)品。

中位數(shù)堅(jiān)持的是以社會(huì)中位水平的情況，以保護(hù)和兼顧低于中位數(shù)水平的家庭住房問(wèn)題而不計(jì)算高消費(fèi)的水平。

中國(guó)在計(jì)算物質(zhì)指數(shù)時(shí)，同樣把一般消費(fèi)品納入指數(shù)，而將奢侈品消費(fèi)排除在外是同一意思。

但中國(guó)的住房?jī)r(jià)格卻從未公布過(guò)中位數(shù)，而是使用的平均數(shù)。平均數(shù)的最大誤導(dǎo)就是將高消費(fèi)的水平并入其中而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的誤導(dǎo)。

當(dāng)社會(huì)用平均數(shù)去計(jì)算收入水平時(shí)就大大的提高了平均收入的水平

而用平均房?jī)r(jià)時(shí)不但提高了房?jī)r(jià)的水平，同時(shí)忽略了低房?jī)r(jià)商品的存在并在市場(chǎng)引發(fā)漲價(jià)的恐慌。

同時(shí)不使用住房面積的中位數(shù)也會(huì)提高了全社會(huì)的住房要求和標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生過(guò)度的追求。

2016年底的數(shù)據(jù)是全國(guó)平均房?jī)r(jià)超過(guò)萬(wàn)元的城市19個(gè)，其中平均房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的城市9個(gè)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)不到8000元/平方米，但中位數(shù)則不到4000元/平方米，相差近一倍。

2016年底長(zhǎng)沙市（含區(qū)縣）平均房?jī)r(jià)為7000多元/平方米，最低價(jià)2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位數(shù)不到4000元/平方米，大約也與平均數(shù)相差近一倍。

上海市最高房?jī)r(jià)為30萬(wàn)元/平方米，最低則只有2萬(wàn)多元/平方米，平均價(jià)約為5.4萬(wàn)元/平方米。

中位數(shù)則不到3萬(wàn)元/平方米，也幾乎相差近一倍。

可見(jiàn)無(wú)論是城市還是全國(guó)，平均數(shù)與中位數(shù)之間的差距大約都在40%以上。

平均數(shù)大大提高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知

中國(guó)城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數(shù)則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數(shù)則不足50平方米。許多學(xué)者都按每戶90-100平方米計(jì)算房?jī)r(jià)，這就大大抬高了房?jī)r(jià)的總量。

房?jī)r(jià)的平均數(shù)和房屋面積的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)大于中位數(shù)就會(huì)使計(jì)算中的總房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過(guò)按中位數(shù)計(jì)算出的結(jié)果，并讓這個(gè)差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于50%，變?yōu)槌杀对鲩L(zhǎng)了！

當(dāng)中國(guó)計(jì)算收入時(shí)通常會(huì)按統(tǒng)計(jì)局公布的人均收入或職工收入計(jì)算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入?yún)s并非主要來(lái)自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實(shí)際收入水平。

國(guó)際上的計(jì)算中位數(shù)收入時(shí)，則在收入中包括財(cái)產(chǎn)性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務(wù)、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計(jì)算范圍出現(xiàn)了極大的差異，并使計(jì)算收入比時(shí)出現(xiàn)無(wú)法對(duì)比的情況。

因此中國(guó)所有的專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家們喊出的房?jī)r(jià)收入比都是與國(guó)際計(jì)算非統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，并具有極大偏差和欺騙性的計(jì)算。完全不具有對(duì)比性。

我也無(wú)法計(jì)算出完全按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的中位數(shù)的房?jī)r(jià)收入比，但我知道目前公布的這些房?jī)r(jià)收入比都是被嚴(yán)重?cái)U(kuò)大了現(xiàn)實(shí)差距的不正確數(shù)據(jù)。

正是由于這種用平均數(shù)而非中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)方式和宣傳作用，導(dǎo)致的結(jié)果是不但沒(méi)有讓高房?jī)r(jià)的那些房?jī)r(jià)下降，反而在把那些低房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)大大拉高，向平均數(shù)靠攏了。

當(dāng)我們?cè)噲D用平均數(shù)控制地方的房?jī)r(jià)漲幅時(shí)，造成的結(jié)果是地方政府不得不將原并未納入市區(qū)統(tǒng)計(jì)范圍的區(qū)縣的低房?jī)r(jià)都納入統(tǒng)計(jì)中去平均，以降低名義的平均房?jī)r(jià)。卻大大提高了原來(lái)較低的房?jī)r(jià)，造成部分城市名義均價(jià)的下降，但全國(guó)房?jī)r(jià)的普遍上漲。

因中位數(shù)的管理是以保護(hù)中低收入家庭住房需求的管理，以平均數(shù)為主的管理則是不負(fù)責(zé)任的一種市場(chǎng)管理。

限制的是提高生活水平和城市建設(shè)的作法，讓中國(guó)的城市建設(shè)僅為滿足于當(dāng)年的需求而失去了長(zhǎng)遠(yuǎn)。

中國(guó)歷史上曾用控制建筑費(fèi)用的方式建設(shè)了大量低品質(zhì)的住房，造成大量危舊房和棚改區(qū)的出現(xiàn)，造成了極大的浪費(fèi)，今天難道還要繼續(xù)重復(fù)的走這樣的老路，再建一些要幾年后就被淘汰的建筑嗎？

《平均的終結(jié)》一書(shū)中早就將平均數(shù)這個(gè)嚴(yán)重影響科技進(jìn)步和發(fā)展的判斷標(biāo)準(zhǔn)廢除了。但中國(guó)在明明已有中位數(shù)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的情況下，仍然堅(jiān)持用平均房?jī)r(jià)來(lái)判斷和管控市場(chǎng)，必然只會(huì)對(duì)市場(chǎng)和管理帶來(lái)極大的危害，而絕不會(huì)帶來(lái)任何益處。

這種錯(cuò)誤的統(tǒng)計(jì)與管理方式最終只會(huì)破壞未來(lái)發(fā)展的大局，當(dāng)掌握公權(quán)力的人們只能靠錯(cuò)誤的信息和判斷去做決策時(shí)，又怎么可能不犯錯(cuò)誤，并讓市場(chǎng)走上正常發(fā)展之路呢？

以房屋總市值推論中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是錯(cuò)誤的

國(guó)家房地產(chǎn)的總市值既是一個(gè)國(guó)家城市化發(fā)展的標(biāo)志，也是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中總量的衡量。

據(jù)第一太平戴維斯2016年8月的預(yù)計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)市值約為270萬(wàn)億元人民幣，為2015年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值67萬(wàn)億元人民幣的4倍，隨后又測(cè)算稱，已達(dá)300萬(wàn)億元市值。

最近則在某些專家、學(xué)者的口中稱為已達(dá)450萬(wàn)億元，還有些與美國(guó)的房地產(chǎn)總市值約為26.8萬(wàn)億美元相比，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)已出現(xiàn)了泡沫情況。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和住建部公布的兩個(gè)數(shù)據(jù)看，中國(guó)城鎮(zhèn)的住宅總量約為220億-245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進(jìn)入市場(chǎng)銷售計(jì)算，并且全部按2017年全國(guó)平均住宅房?jī)r(jià)8600元/平方米計(jì)算，其總值也不過(guò)200萬(wàn)億元左右。如扣除年代、成套率、配套設(shè)施等因素，高算總值不超過(guò)150萬(wàn)億元，合理低值則不過(guò)100萬(wàn)億元左右。如扣除不可進(jìn)入市場(chǎng)銷售的部分，則會(huì)估值更低！

但是！中國(guó)目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑！

三四線城市則是剛剛進(jìn)入大量進(jìn)行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬(wàn)套的目標(biāo)看，并不能解決完三四線城市的全部問(wèn)題，而五六線的城鎮(zhèn)又會(huì)如何呢？

僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結(jié)論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴(yán)重。許多住房根本不具備商業(yè)價(jià)值，連中央政府都不得不動(dòng)用大量的財(cái)力給以補(bǔ)貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。

而中國(guó)除70個(gè)大中城市之外，還有590個(gè)城市和眾多的縣鎮(zhèn)，其住房情況仍有待改善，實(shí)現(xiàn)小康和現(xiàn)代化目標(biāo)，城市化率應(yīng)超70%。

一個(gè)國(guó)家的城市化率與這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程序密切相關(guān)，也與人民的生活水平和富裕程度相關(guān)。全球城市化率的高速發(fā)展則是集中生產(chǎn)能力、資本能力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。

1800年之前全球幾萬(wàn)年所創(chuàng)造的GDP約占全部總量的5%，1800年之后的GDP則占?xì)v史總量的95%，是因?yàn)?800年之后城市化的高速發(fā)展帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)又反過(guò)來(lái)推動(dòng)人口向城市集中，加速了城市化的發(fā)展。

1800年到2010年全球的總?cè)丝诹吭鲩L(zhǎng)了6倍，但全球城市人口的數(shù)量增長(zhǎng)了60倍。2006年全球城市的總?cè)丝跀?shù)就超過(guò)了農(nóng)村的總?cè)丝跀?shù)，發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率已經(jīng)突破了80%，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經(jīng)超過(guò)了53%，并且仍在高速增長(zhǎng)。

但中國(guó)的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為42%，低于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率水平。按常住人口的城鎮(zhèn)化率計(jì)算也僅為58%不到，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。

中國(guó)要想實(shí)現(xiàn)小康和現(xiàn)代化的目標(biāo)，至少城市化率的水平應(yīng)在70%以上，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人民收入水平的提高。

中國(guó)的真實(shí)城市化率水平極低

目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，于是就無(wú)法充分享受城市化帶來(lái)的公共服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)，如子女入學(xué)、家庭成員的醫(yī)保、退養(yǎng)等，都未能充分的實(shí)現(xiàn)城市化的條件。

而非戶籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中，絕大多數(shù)人的生活保障與收入來(lái)源，還依賴于農(nóng)村，仍離不開(kāi)承包地、宅基地，更不用說(shuō)子女入學(xué)、退養(yǎng)、醫(yī)保等其他問(wèn)題了。因此凡是不能實(shí)現(xiàn)收入來(lái)源于城市而非農(nóng)業(yè)的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標(biāo)不是指人在哪里住，而是指你的收入來(lái)源來(lái)自于農(nóng)村還是來(lái)自于城市。

發(fā)達(dá)國(guó)家中許多人，特別是退休的老人并不住在城市，但他們的收入來(lái)源于城市，仍被計(jì)算在城市化率中。

在中國(guó)的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬(wàn)，上海也同樣，廣州和深圳則出現(xiàn)了非戶籍人口的數(shù)量遠(yuǎn)大于戶籍人口的情況。

廣州最新公布的情況中，戶籍人口為911.98萬(wàn)人，非戶籍常住人口則為967.33萬(wàn)人，非戶籍人口超過(guò)了戶籍人口。20-50歲的勞動(dòng)人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購(gòu)房的外來(lái)人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫(yī)療、參保等社會(huì)保障方面處于較低水平。子女就讀公辦學(xué)校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動(dòng)者未簽訂勞動(dòng)合同，約四成以上的沒(méi)有參加“本地統(tǒng)籌的城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)”，四成以上的人員無(wú)醫(yī)保治療。

廣州的這種情況可以說(shuō)是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見(jiàn)中國(guó)的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來(lái)源，或只有部分收入來(lái)源于城市，這種情況并未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來(lái)自于農(nóng)村。

這種名義上的城市化率不但不能與國(guó)際對(duì)比，也不能證明農(nóng)村人口的真正轉(zhuǎn)移。不能改善農(nóng)村的發(fā)展情況，也并未真正解決名義城市化率中的住房問(wèn)題和人民生活質(zhì)量提高的問(wèn)題。

中國(guó)的城市化率提高將是影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要問(wèn)題。

住房面積不分青紅皂白的說(shuō)法很不可取 

住房面積統(tǒng)計(jì)既是市場(chǎng)需求與供給關(guān)系的一種衡量，也是人民生活水平的一種標(biāo)準(zhǔn)。既反映國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平之間的關(guān)系，也反映住房水平和居住條件的改善。

住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。

前者反映的是城市人口數(shù)與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數(shù)（即居住單位）計(jì)算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場(chǎng)供給情況的變化。前兩者以人和家庭計(jì)算存量住房，三是以建筑本身的情況按獨(dú)立套數(shù)計(jì)算與人無(wú)關(guān)，但三者都反映市場(chǎng)中的存量與新增供給的變化。

1、人均住房面積：在中國(guó)的歷史上早期這一統(tǒng)計(jì)為人均居住面積的統(tǒng)計(jì)，因?yàn)槟菚r(shí)大量的住房為非成套住房，沒(méi)有廚房、廁所的面積，更沒(méi)有樓房中分?jǐn)偟牡叵率?、電梯、樓梯等面積，因此只計(jì)算居住面積。1949年城鎮(zhèn)人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮(zhèn)人均居住面積為3.5平方米。

大約90年代中期才有了廳的設(shè)計(jì)，并在住房商品化之后，讓廳變大了。廁所也變成了衛(wèi)生間，廚房也不再是轉(zhuǎn)不過(guò)身來(lái)，放不下冰箱的小廚房了。

以后中國(guó)的住房統(tǒng)計(jì)也從居住面積變成了建筑面積，但在建設(shè)面積的房產(chǎn)證登記中（銷售中）都包括了建筑配套面積，即公共分?jǐn)偯娣e一欄。

在住建部（當(dāng)時(shí)叫建設(shè)部）88號(hào)令商品房預(yù)售管理辦法中，曾規(guī)定銷售住房可以按套內(nèi)面積或建筑面積分類計(jì)價(jià)。但由于產(chǎn)權(quán)證登記中都將兩者合并登記為產(chǎn)權(quán)面積，于是就又有了分?jǐn)偮实奶厥饷~，指產(chǎn)權(quán)證面積中套內(nèi)面積和公共分?jǐn)偯娣e之間的比例。這是典型的中國(guó)特色。

在不同的樓的建設(shè)中，這個(gè)分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)偮什顒e巨大，如無(wú)電梯、無(wú)地下設(shè)施的大多樓梯、消防梯的分?jǐn)偙壤烷T廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分?jǐn)偙壤岣吡?。多電梯、戶電梯含地下車?kù)通道電梯的則分?jǐn)偙壤?。有的豪宅分?jǐn)偙壤哌_(dá)30%，即一套產(chǎn)權(quán)證面積為100平方米的住房，套內(nèi)面積僅為70平方米，其余均為公共面積。

因此在中國(guó)的人均建筑面積中計(jì)算的住房面積無(wú)法與國(guó)際的接軌，正是因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的部分無(wú)法統(tǒng)一。

在國(guó)際的人均住房面積計(jì)算中，是指套內(nèi)屬于私人使用的面積，如德國(guó)是以建筑分戶墻中心線計(jì)算的，美國(guó)是以戶門內(nèi)面積計(jì)算的等，而只有中國(guó)是含有公共分?jǐn)偯娣e的，因此在與國(guó)際對(duì)比中會(huì)出現(xiàn)極大的差異。

如現(xiàn)有中國(guó)統(tǒng)計(jì)公布的城鎮(zhèn)人均建筑面積約35平方米，實(shí)際與國(guó)際對(duì)比時(shí)應(yīng)扣除20%以上的公共分?jǐn)偯娣e，則就只剩28平方米了，中國(guó)大城市的人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)低于全國(guó)平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分?jǐn)偯娣e之后則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛(wèi)生間和門廳，居住面積就會(huì)更低了。

在中國(guó)自以為住房已經(jīng)能滿足城鎮(zhèn)人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個(gè)很高的數(shù)了，但實(shí)際的情況并非如此，尤其是在國(guó)際對(duì)比中就相差更多了。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

香港：香港明報(bào)報(bào)道 

法國(guó)：CGEDD報(bào)告 

德國(guó)：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局

加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/

美國(guó)：US.Census Bureau 2014、

英國(guó)：BBC新聞

中國(guó)內(nèi)地：《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告》、《房地產(chǎn)大周期的金融視角》、鏈家研究院

上表的國(guó)際比較中可以看出如扣除公共分?jǐn)偟拿娣e部分，

中國(guó)城鎮(zhèn)人均擁有的住房面積與國(guó)際水平相差極大。甚至不到發(fā)達(dá)國(guó)家的50%的水平。現(xiàn)有的人均住房面積的統(tǒng)計(jì)，并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況和真實(shí)的住房現(xiàn)象，更不能反映人民生活的實(shí)際情況。

2、戶均面積數(shù)：大部分城市并未公布這個(gè)戶均面積數(shù)，尤其是中國(guó)城鎮(zhèn)中外來(lái)人口的變化巨大。幾年前公布的戶均面積數(shù)為：

數(shù)據(jù)來(lái)源： 

法國(guó)：法國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/

德國(guó)：德國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊

日本：日本國(guó)土交通省

美國(guó)：US.Census Bureau 2014

香港：www.hongkongfp.com

英國(guó)：BBC新聞

澳大利亞：澳洲統(tǒng)計(jì)局

中國(guó)內(nèi)地：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局六普數(shù)據(jù)、鏈家研究院估算，不包括房改以前單位分配的公房和小產(chǎn)權(quán)房

從中國(guó)人均的住房面積看也許許多人會(huì)比較樂(lè)觀，但從戶均面積看也許就沒(méi)有那么樂(lè)觀了，以戶計(jì)算的住房面積情況在與國(guó)際的對(duì)比之中可知道差距巨大。

如扣除戶均面積中所包含的公共分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，就可知這個(gè)差距更大了。

也許許多人會(huì)認(rèn)為這幾年高速發(fā)展的城市建設(shè)會(huì)讓情況發(fā)生巨大的改變，但實(shí)際隨著中國(guó)老齡化的出現(xiàn)并越加嚴(yán)重，年輕人并非按戶籍所在地居住，獨(dú)居人口瘋狂增長(zhǎng)，這個(gè)情況也許會(huì)更加嚴(yán)重。

德國(guó)1960年時(shí)人口7300萬(wàn)人，但家庭個(gè)數(shù)為1900多萬(wàn)個(gè)，隨著人口老齡化，到2010年全國(guó)人口增加了800多萬(wàn)人，增10%多為8100萬(wàn)人口，家庭個(gè)數(shù)則變?yōu)?100萬(wàn)個(gè)，增加了一倍多。且老人住大房，會(huì)為兒女回家留住所。年輕人的住房則小，但住房總量大大增加。戶均人口從3.83下降到2.01。

中國(guó)的戶均人口同樣從80年代的人均3.89，下降到2.8左右，還在繼續(xù)快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，說(shuō)明人口數(shù)與家庭戶數(shù)的變化正在出現(xiàn)德國(guó)已出現(xiàn)的這種情況。

中國(guó)已出現(xiàn)了約7500萬(wàn)個(gè)獨(dú)居家庭，過(guò)去的3年每年獨(dú)居家庭都以30%的速度增長(zhǎng)，其中約3500萬(wàn)個(gè)家庭是老年人的獨(dú)居家庭，4000萬(wàn)左右為年輕人的獨(dú)居戶。但在中國(guó)戶籍制度的統(tǒng)計(jì)中，許多獨(dú)居年輕人的戶籍仍在父母的戶口本上，并不與父母同住，而是單獨(dú)居住。中國(guó)戶均住戶面積的統(tǒng)計(jì)中并未將這些戶籍未變的年輕人的獨(dú)居計(jì)算在以戶為單位的統(tǒng)計(jì)之中，因此這種戶均面積的統(tǒng)計(jì)可能會(huì)更加惡化。

北歐獨(dú)居戶已達(dá)總家庭戶的40%，西歐也在25%左右。但中國(guó)目前僅為6%左右，如上升到25%的水平則對(duì)住戶的需求會(huì)大大提高，或幾年之后出現(xiàn)德國(guó)成倍增長(zhǎng)的情況。

從撫養(yǎng)率水平的提高看，這種老齡化和年輕化分居的情況只會(huì)越走越快，則戶均面積的情況也不樂(lè)觀。

3、套均面積：指每套獨(dú)立計(jì)算的住房的面積，而不論這套住房中是住了一個(gè)人或幾個(gè)人，是一個(gè)家庭還是多個(gè)家庭。這個(gè)指標(biāo)是衡量一個(gè)國(guó)家住房水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。

中國(guó)早在80年代出臺(tái)過(guò)套均面積的標(biāo)準(zhǔn)，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，后在商品化之后這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)被打破了。但2006年又出臺(tái)了90/70的規(guī)定和隨后又有了按面積計(jì)稅的規(guī)定，如144平方米的高限等規(guī)定。

因此中國(guó)的套均面積被政策嚴(yán)格控制，全國(guó)100平方米以上的住房比例約為全部住房總量的25%左右，150平方米以上的住房則低于15%，因此套均面積的水平遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

香港人多地少，住房面積是全球最低的。100平方米以上的住房則為豪宅了，但占比極低。政府提供的小面積住房所占的比例極高，中國(guó)現(xiàn)有住房的情況雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于香港的水平，但還是有差距的。

戶均套數(shù)算法不對(duì)

一個(gè)城市或國(guó)家的住房是否已經(jīng)滿足或基本滿足了需求，首先要看住房的獨(dú)立套數(shù)，能否超過(guò)家庭的總戶數(shù)，并隨著家庭戶數(shù)的分裂進(jìn)度，始終保持著適度的空余量，使人們有自由的選擇權(quán)。

通常一個(gè)國(guó)家或城市的現(xiàn)有住房應(yīng)達(dá)到總家庭戶數(shù)的數(shù)量，并大多有10%的余量，即達(dá)到家庭總戶數(shù)的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就應(yīng)達(dá)到1:1.2，如果是城市化率高速增長(zhǎng)時(shí)，除滿足現(xiàn)有城市需求之外，還有一定的余量來(lái)滿足新進(jìn)入城市的家庭需求。

中國(guó)目前公布的戶均套數(shù)大約為1:1.1左右，即總住房套數(shù)大于總家庭戶數(shù)，似乎已經(jīng)能滿足現(xiàn)有城市家庭戶數(shù)的需求了。

但，這個(gè)計(jì)算中并不管這個(gè)住房是歸誰(shuí)所有，由誰(shuí)居住，或是尚未銷售。

而只計(jì)算現(xiàn)有住房的總量是否已大于家庭總戶數(shù)，實(shí)際的情況是多于或少于家庭總戶數(shù)，少于家庭總戶數(shù)的肯定是不能滿足需要的，大于時(shí)要看能否跟得上家庭分裂速度或新進(jìn)入城市的家庭速度。

家庭分裂速度是指一個(gè)家庭因子女結(jié)婚可能變成了兩個(gè)或三個(gè)家庭，新進(jìn)入城市的家庭則是隨著城市化進(jìn)程和速度增長(zhǎng)和變化的。

一般而言1:1.1是最基本的條件，多余的10%則是滿足住房調(diào)換、工作變化、家庭分裂的必要選擇余地。而城市化進(jìn)程則應(yīng)有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的數(shù)量低于總家庭戶數(shù)的10%，但五年前的年新增人口量則大于原有家庭戶數(shù)的10%。

但中國(guó)的統(tǒng)計(jì)之中，忽略了兩個(gè)問(wèn)題，一是非成套住房的數(shù)量占比高達(dá)25%，這些非成套住宅中的套數(shù)計(jì)算是個(gè)多變的情況。如一間平房可能為一戶，但一年之后四、五間平房變?yōu)榱艘粦?。這個(gè)差距會(huì)變化巨大。二是戶籍制度中無(wú)法計(jì)算出戶籍不變的家庭分裂情況。如獨(dú)居人口的情況迅速增加，有些為人口老齡化產(chǎn)生的，戶籍?dāng)?shù)量不變，但更多的則是年輕人的戶籍未動(dòng)，也未結(jié)婚另組家庭，但卻獨(dú)立居住，應(yīng)被計(jì)算為單獨(dú)戶，卻未被按戶計(jì)算的情況。也包括各城市中異地工作獨(dú)立居住的情況，他們的戶籍并不在這個(gè)城市，但卻會(huì)在這個(gè)城市長(zhǎng)住，需要擁有獨(dú)立的住房。

當(dāng)然也有大量合居的情況，如異地工作的人員可能合租一套住房，外地或農(nóng)村人口大量進(jìn)城時(shí)，也會(huì)有打工者合居的情況，但中國(guó)的統(tǒng)計(jì)則無(wú)法跟上這種多元的變化。

如果從北京市租賃市場(chǎng)的情況看，約有20%的住房用于出租，但卻要滿足36%的常住人口。大約5-7人的住房需求，卻只有一套住房的供給，那么如果這樣計(jì)算，大約住房不能滿足非戶籍人口都按戶計(jì)算的人均1:1.1套的住房，全國(guó)大約也是如此。

可以肯定的是如果將進(jìn)入城市的常住人口中，都以家庭方式計(jì)算為戶時(shí)，中國(guó)現(xiàn)有的住房無(wú)論如何都無(wú)法滿足1:1的最基本條件。但實(shí)際中獨(dú)立進(jìn)入城市的個(gè)人大約都不是按家庭計(jì)算的，也才因此會(huì)有1:1.1的說(shuō)法。

但在國(guó)際上的統(tǒng)計(jì)之中，這種非戶籍管理方式，是個(gè)人獨(dú)立護(hù)照的管理方式。則進(jìn)入城市的非家庭關(guān)聯(lián)的持獨(dú)立護(hù)照的人口都是按單獨(dú)戶計(jì)算的，其獨(dú)立住房的需求則要求戶均住房套數(shù)計(jì)算時(shí)，必須按獨(dú)立戶對(duì)應(yīng)獨(dú)立住房套計(jì)算。

于是這就讓中國(guó)的統(tǒng)計(jì)方式與國(guó)際的統(tǒng)計(jì)方式產(chǎn)生了不同的定義和不同的計(jì)算結(jié)果。

只管住房成套率，不管房子破不破，也不對(duì)

住房成套率是衡量現(xiàn)有城市或國(guó)家住房的基礎(chǔ)狀況和發(fā)展程度的指標(biāo)。成套率越高或100%，則說(shuō)明這個(gè)城市或國(guó)家的住房至少已達(dá)到了成熟的階段，能基本滿足生活的需求了，進(jìn)入了提高質(zhì)量與舒適度的階段。而成套率水平越低則說(shuō)明這個(gè)城市或國(guó)家雖然有住房，但這個(gè)住房是不達(dá)標(biāo)的，不能滿足生活需求，并亟待改善。處于這樣發(fā)展階段的城市或國(guó)家仍處于改造建設(shè)的高峰期。

如中國(guó)三四線城市的棚改就是這種情況，雖然有住房，但住房條件極差，非成套率高，危舊破嚴(yán)重，已到了非改不可的階段。

何為成套住房？一般國(guó)家的定義是獨(dú)立單元的住房需要有生活必須的獨(dú)立設(shè)施。如要有自己的衛(wèi)生間（含洗浴設(shè)施和廁所功能的衛(wèi)生間，僅有廁所則定義為半個(gè)衛(wèi)生間）、有自用的廚房、還要有必須的取暖設(shè)施和條件（冬季寒冷的地區(qū)）。高標(biāo)準(zhǔn)的成套定義則還有獨(dú)立的電、水、熱水、燃?xì)狻㈤T廳、飯廳、客廳等必要設(shè)施。

中國(guó)現(xiàn)有的住房成套率水平大約在75%左右（不含農(nóng)村的住房），約有25%左右的住房為非成套住房。但這個(gè)成套率的水平低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，其中大多數(shù)只有半個(gè)衛(wèi)生間，即只有廁所，而無(wú)洗浴設(shè)施，更不用說(shuō)沒(méi)有管道燃?xì)獾淖》勘壤哌_(dá)80%以上，沒(méi)有熱水的住房比例高達(dá)95%以上。因此才會(huì)有大量的電熱水器替代的市場(chǎng)。

中國(guó)城市的早期建設(shè)中大多是平房，沒(méi)有獨(dú)立的供水、供暖、供氣和廁所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。隨著技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大多新建筑有了改善。但這些歷史的平房保護(hù)區(qū)，如北京的78平方公里的舊城保護(hù)區(qū)，仍只能用煤改電解決燃煤做飯、取暖問(wèn)題，仍無(wú)法用管道解決燃?xì)?、熱力供?yīng)等問(wèn)題。胡同中仍主要靠公共廁所解決衛(wèi)生問(wèn)題，洗澡等問(wèn)題大多只能靠熱水器了。

公私合營(yíng)和人民公社的階段，在農(nóng)村取消私家廚房，改為大食堂的同時(shí)，城市中也建設(shè)了大量的這種無(wú)獨(dú)立廁所和廚房的住房。北京就有所謂的社會(huì)主義大樓，這種樓是典型的類似于集體宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒馬桶的情況一直延續(xù)到改革之后很多年。

但隨著市場(chǎng)化的發(fā)展，一些商品房才真正滿足了國(guó)際定義的成套住房的標(biāo)準(zhǔn)。家庭中有了獨(dú)立的衛(wèi)生間和適度的廚房面積，以及供暖、供熱水等生活必備條件，逐步提高了人民的生活標(biāo)準(zhǔn)。

中國(guó)現(xiàn)有以有獨(dú)立廚房和廁所定義的成套率標(biāo)準(zhǔn)，如果換成國(guó)際必須有獨(dú)立衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，那么中國(guó)住房的實(shí)際成套率水平大約就會(huì)降至30%-40%了。

由此可見(jiàn)中國(guó)的住房水平與國(guó)際水平之間尚存在著巨大的差距。

人民生活水平的提高，不僅在于有房?。ㄅ飸魠^(qū)也叫有房?。?，更在于這個(gè)住房要滿足生活必備的基本條件。只能在廚房去洗臉，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成為新時(shí)代面臨的難堪。

大量要依賴公共廁所解決方便問(wèn)題，共用一個(gè)水龍頭，在非獨(dú)立廚房做飯的大量住房則更是未來(lái)要解決的重大問(wèn)題。而這種現(xiàn)象不僅在大量棚改的三、四線城市中存在，北京、上海、長(zhǎng)沙、西安這些大中城市中也同樣大量存在，這些情況不但說(shuō)明中國(guó)的住房建設(shè)尚處于發(fā)展的初期階段，而非成熟階段，同樣也證明中國(guó)的房地產(chǎn)尚有很長(zhǎng)的路要走。除了新建之外，舊改的任務(wù)也將更加艱巨和亟待解決。

租金提高，但租金回報(bào)率低，這是一個(gè)問(wèn)題

任何不動(dòng)產(chǎn)的投資者都會(huì)用租金回報(bào)率衡量計(jì)算投資的可行性，無(wú)論是住房投資，還是寫字樓或商業(yè)設(shè)施的投資。除了房屋本身可能因價(jià)格變化而產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)之外，首先是出租回報(bào)率的合理性。

中國(guó)出現(xiàn)了兩種不同的情況，一是商品住房的投資，大多用租金回報(bào)率計(jì)算是利潤(rùn)很低。扣除稅費(fèi)之后，難以找到合理性。但住房?jī)r(jià)格的不斷上漲，則比租金回報(bào)更有利的支撐著投資者的信心，甚至未裝修的房子，根本不用出租，就可以得到高額的回報(bào)。二是寫字樓等公建的租金反而比住房租賃有更合理的回報(bào)率支撐，減少了市場(chǎng)價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)。

為什么中國(guó)城市中，特別是大中城市或第三產(chǎn)業(yè)比重較高或合理的城市，寫字樓的租金回報(bào)率會(huì)好于、高于住房的租金回報(bào)率呢?

原因在于中國(guó)有五十多年的住房福利分配的歷史，并且這些住房用老人老辦法的特殊方式用房改低價(jià)變成了個(gè)人擁有的住房資產(chǎn)。

而寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有這種福利分配低價(jià)轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是改革之后的事，是與寫字樓商品化同步發(fā)展的進(jìn)程，處于同一競(jìng)爭(zhēng)的水平，有可比性。但住房卻發(fā)生了前后兩種不同的情況。

住房的商品化率約占全部住房總量的30%，福利分房、原有私房、拆遷安置房、自建房、低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障類住房等所占的比重巨大，遠(yuǎn)超過(guò)商品房的比重。但兩者取得的成本不同，因此無(wú)法同樣用一個(gè)公式計(jì)算投資租金回報(bào)率。

老的福利分配的住房雖然有些居住條件較差，但大多在成熟市區(qū)，并同時(shí)擁有方便的教育、醫(yī)療、交通、公共服務(wù)等條件，因此使用方便，但取得成本極低，租金回報(bào)率極高。因此有比商品房高數(shù)倍或數(shù)十倍的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也因?yàn)檫@些住房的成本低，反而造成了租金低但回報(bào)率高的情況，也因此全面拉低了市場(chǎng)中的租賃價(jià)格。

如80年代之后建設(shè)的房改房，在經(jīng)福利分配之后用低價(jià)房改時(shí)，60-80平方米的住房大多只有2萬(wàn)至6萬(wàn)元的房改價(jià)支付成本，月租金3000-5000元，就可在當(dāng)年收回全部支付成本，租金回報(bào)率極高。

但同樣的商品房即使按房改時(shí)北京的市場(chǎng)價(jià)5000元/平方米算，同樣的租金收入，大約也要數(shù)年（7-10年）才能收回投資成本。與房改房相比就毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力了。

當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上升時(shí)則商品房的競(jìng)爭(zhēng)力與房改房就更無(wú)力可抗了，因此投資的回報(bào)率也無(wú)法對(duì)抗，只能靠市場(chǎng)價(jià)格的變化發(fā)財(cái)了。

中國(guó)城市住房租賃價(jià)格與國(guó)際不同的正在于有兩種高低不同的成本價(jià)格的房屋，同時(shí)在市場(chǎng)中博弈。這五十多年的住房福利分配則提供的大量可低價(jià)出租但高回報(bào)的住房，導(dǎo)致商品房的住房出租回報(bào)率無(wú)法達(dá)到合理的水平。

近年中國(guó)提出了大力建立租賃市場(chǎng)的問(wèn)題。世界多數(shù)國(guó)家，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，大中城市中的住房租賃需求高，大城市基本達(dá)到50%左右的租賃。但這種租賃市場(chǎng)中的住房70%都是私人提供的，日本、德國(guó)、中國(guó)香港、美國(guó)都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的帶有保障性質(zhì)的低價(jià)租賃住房，機(jī)構(gòu)提供剩余的租賃住房。但市場(chǎng)中的租賃價(jià)格是平等競(jìng)爭(zhēng)的，有些國(guó)家還有減稅支持。如對(duì)私人住房變成租賃住房加入住房合作社或類似機(jī)構(gòu)，以及用基金方式提供租賃住房的減免稅政策，以此來(lái)平衡租賃的價(jià)格，同時(shí)又保證投資者的合理回報(bào)率。

近年中國(guó)政府提出了加大多方租賃用房的建設(shè)，但多是競(jìng)地價(jià)的長(zhǎng)租房，于是為保證最基本的租金回報(bào)，也必須大大的提高租賃市場(chǎng)的價(jià)格向高端邁進(jìn)。但是否所有的租賃市場(chǎng)都只是為滿足高收入階層的租賃需求呢？如萬(wàn)科北京推出的長(zhǎng)租房月租高達(dá)15000元，一次性支付十年的租金，含利息等于月租金在20000元以上了。這種高價(jià)的租賃價(jià)格只能滿足少量高端需求，會(huì)起到普遍抬高市場(chǎng)租賃價(jià)格的水平，但卻在高投資中只能取得較低的保本式的回報(bào)率。也同樣與房改房的租金無(wú)任何競(jìng)爭(zhēng)的能力。

至少?gòu)难矍翱慈f(wàn)科這種長(zhǎng)租房雖然提高了月租金的標(biāo)準(zhǔn)，但并未提高租金的回報(bào)率，那么當(dāng)這種租賃市場(chǎng)大量出現(xiàn)時(shí)，中國(guó)市場(chǎng)商品房化的租金回報(bào)率就更無(wú)法與國(guó)際對(duì)比了。也會(huì)讓本就很低的商品房化的租金回報(bào)率降低，變得更不合理或更不具備市場(chǎng)化合理發(fā)展的條件了。

理清各種指標(biāo)的定義與內(nèi)涵，找出問(wèn)題的所在，才能有助于更好的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，并讓政府合理、正確的制定相關(guān)的政策?？空鎸?shí)的價(jià)格信號(hào)，掌握市場(chǎng)中的供求關(guān)系，合理的調(diào)整土地供給的數(shù)量和節(jié)奏，讓市場(chǎng)的供求雙方自由的選擇生產(chǎn)更適合于未來(lái)生活需要的住房和城市。讓中國(guó)的城市化帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)人民想要的中國(guó)夢(mèng)！