01

小白三分鐘速成選房策略

對(duì)投資老炮來(lái)說(shuō)，如何選擇升值高的房產(chǎn)、避免投資毒藥，其實(shí)是個(gè)非常簡(jiǎn)單的事情。

有多簡(jiǎn)單呢？列個(gè)表格，做填空，三分鐘搞定。

某天，密圈某君問(wèn)了我一個(gè)問(wèn)題。

貓叔，倒霉孩子又來(lái)提問(wèn)了?，F(xiàn)在的武漢，本著投資+自住的買房目的，看了幾個(gè)個(gè)盤，案名分別是……，您能排個(gè)序嗎？

貓叔我看到問(wèn)題，表面笑嘻嘻，心里MMP。

他說(shuō)的這幾個(gè)盤，有些貓叔我也不知道呀。我怎么給他下結(jié)論呢？但好在貓叔我身經(jīng)百戰(zhàn)見(jiàn)的多，于是讓他挨個(gè)跑盤。跑完之后，列了一個(gè)EXCLE表格。把各個(gè)樓盤離市中心有多遠(yuǎn)，以及地鐵、學(xué)區(qū)、周邊商業(yè)配套等等做了說(shuō)明。

最后，我挑出了比較有代表性的三個(gè)樓盤，簡(jiǎn)化后的表格如下：

如何選擇最優(yōu)樓盤呢？

1、根據(jù)距離市中心的遠(yuǎn)近做分析，優(yōu)先市中心，有地鐵或者好學(xué)區(qū)的樓盤。

2、沒(méi)有符合上述條件的，那就優(yōu)先選擇近郊，有地鐵或者好學(xué)區(qū)的樓盤。

3、如果還沒(méi)有符合1、2條件的，那就選擇市中心學(xué)區(qū)一般、距離地鐵遠(yuǎn)的樓盤。

4、最后考慮遠(yuǎn)郊有地鐵、學(xué)區(qū)一般的樓盤。

所以，三個(gè)樓盤排序是1、近郊樓盤B  2、市區(qū)樓盤A  3、遠(yuǎn)郊樓盤C

當(dāng)然，模型是模型，實(shí)戰(zhàn)是實(shí)戰(zhàn)。中間差了N個(gè)銀行系的距離。

我不是要提供標(biāo)準(zhǔn)答案，我只是分享解題思路。

真實(shí)的樓市是有茶水費(fèi)&裝修費(fèi)的，這個(gè)不跑盤壓根不知道。

而且武漢新盤正在哄搶中，還需要毛線的技術(shù)分析。

等你分析完，黃花菜都涼了。

大牛市無(wú)腦搖號(hào)就行了，哪個(gè)新盤排隊(duì)的人多往哪搖啊。

02

地段的邏輯到底是什么？

看到我的排序后，某君很不理解，問(wèn)我，買房不是看地段嗎?很多專家說(shuō)，買距離市中心地段越近的房子越好，貓叔為什么要優(yōu)先選擇近郊，而不是市區(qū)呢？

我想了想，這個(gè)問(wèn)題確實(shí)需要好好討論一番。

地段確實(shí)很重要，但是地段的價(jià)值卻并非一成不變。

地段的發(fā)展邏輯，和早期城市規(guī)劃有很大關(guān)系。

最起初，關(guān)于城市的規(guī)劃，只有城，沒(méi)有市。

為什么呢？早期的統(tǒng)治者重農(nóng)抑商，市場(chǎng)并沒(méi)有發(fā)展起來(lái)的條件。所以，考慮建“城”，就可以了，并不存在“市”的功能性。

春秋時(shí)期的《周禮·考工記》是第一個(gè)闡述城市規(guī)劃理念的——“匠人營(yíng)國(guó)，方九里，旁三門，國(guó)中九經(jīng)九緯，經(jīng)涂九軌?！?/span>

這話的意思是，牛逼的建筑師造城，你要搞個(gè)正方形，邊長(zhǎng)九里，每面大小三個(gè)城門。城內(nèi)九縱九橫十八條大街。街道要寬，九連豪車同時(shí)并行那么寬。

到了唐代，城市的規(guī)劃理念又超前許多，特有的“里坊制”使得長(zhǎng)安城像一個(gè)大棋盤。居住區(qū)就是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的小方格。同期的日本認(rèn)為長(zhǎng)安城規(guī)劃很是牛叉，直接把規(guī)劃稿拿過(guò)來(lái)copy了一份，于是就有了日本京都的規(guī)劃圖。

至唐代中晚期，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心慢慢南移，北方多戰(zhàn)亂，大量人口南遷。而后的出現(xiàn)宋朝。這也是歷史上唯一的一個(gè)鼓勵(lì)經(jīng)商的封建王朝。

北宋中期，里坊制度已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)的商業(yè)市場(chǎng)，小商小販很多，“違建行為”非常普遍，再加上不停搞拆遷和封地，城內(nèi)土地越來(lái)越緊張。高高在上的王權(quán)統(tǒng)治者意識(shí)到，管理秩序已經(jīng)無(wú)法阻攔市民生活的自發(fā)秩序，于是，里坊的圍墻被拆除，城墻也不再是城鄉(xiāng)分界，城市逐漸向外擴(kuò)張，出現(xiàn)了圈層式發(fā)展——這和我們經(jīng)常提的“攤大餅”其實(shí)差不多。

至此，現(xiàn)代化的城市布局初見(jiàn)雛形。

至此，才有了國(guó)之瑰寶《清明上河圖》。

北宋東京城平面圖

新中國(guó)成立之后，盡管數(shù)百城市區(qū)域不同、級(jí)別不同、經(jīng)濟(jì)狀況不同，但大多遵循著“圈層式”發(fā)展——以同心圓式的環(huán)形道路與放射形道路作為基本骨架，越靠近市中心的土地價(jià)值越高。不信你們看看，一線的北京、上海，省會(huì)的西安、鄭州、昆明，武漢，三四線如徐州、東莞、貴港等等，是不是一樣。無(wú)非在于，有的城市規(guī)劃成熟，有的尚未完成，有的剛見(jiàn)雛形。

所以，地段論最主要的依據(jù)是：市中心只有一個(gè)，越靠近市中心的土地價(jià)值越高。

03

從攤大餅到空間組團(tuán)

地段價(jià)值論過(guò)氣了嗎?沒(méi)有。但單純的地段理論不足以解釋城市的房?jī)r(jià)板塊特征。

資源已經(jīng)飽和的一線、新一線城市，已經(jīng)開(kāi)始走向“圈層發(fā)展+空間組團(tuán)”的模式。

還是以武漢為例。

早期，武漢是層層建設(shè)環(huán)線以求發(fā)展的攤大餅?zāi)Ｊ健?/span>

“十二五”以后，武漢的規(guī)劃思路是"1+6"——中心主城+六大衛(wèi)星城的模式。中心城控制在三環(huán)以內(nèi)，避免主城區(qū)過(guò)度擁擠，6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)分別再建設(shè)一座新城。

“十三五”，武漢城市格局由“1+6”向“1+3+3”轉(zhuǎn)變，即構(gòu)建“1個(gè)主城+3個(gè)副城+3個(gè)新城組群”的城市空間格局。前一個(gè)“3”表示包括光谷、沌口、臨空港在內(nèi)的副城，另一個(gè)“3”指將武漢市東部、南部、西部三個(gè)新城組群，作為城鎮(zhèn)化發(fā)展空間拓展的重要地區(qū)。

武漢市土地利用和空間布局“十三五”規(guī)劃圖

至此，武漢完成了主城區(qū)呈圈層狀結(jié)構(gòu)，四環(huán)線呈圈層加組團(tuán)結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)郊區(qū)呈組團(tuán)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

這樣的規(guī)劃，對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響呢？用武漢市的房?jī)r(jià)三維立體圖表現(xiàn)出來(lái)就是：

武漢市2007年-2017年房?jī)r(jià)三維立體圖

圖片來(lái)源：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)房產(chǎn)工作室

攤大餅時(shí)代，武漢房?jī)r(jià)只有市中心一個(gè)“頂峰”，那就是永清。

“1+6”時(shí)代，武漢除了市中心，迎來(lái)周邊房?jī)r(jià)迅速上漲的“伴峰”，比如水果湖。

組團(tuán)時(shí)代，將會(huì)迎來(lái)“姐妹峰”。比如光谷、南湖、白沙洲、四新等等。

2017年武漢市主城區(qū)房?jī)r(jià)3D模型圖

圖片來(lái)源：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)房產(chǎn)工作室

空間組團(tuán)的規(guī)劃模式，打破了地段有效論。城市不再只有一個(gè)中心。

當(dāng)空間秩序改變之后，城市會(huì)多中心、甚至去中心，買房的邏輯也就隨之改變。

04

城市的空間平權(quán)

當(dāng)土地的利用方式和土地價(jià)格發(fā)生改變后，土地價(jià)值就變了。

如果你看武漢新房房?jī)r(jià)的等值線，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)等值線圖所圍成的圈層結(jié)構(gòu)與武漢市主城區(qū)規(guī)劃綜合組團(tuán)分區(qū)相吻合。房?jī)r(jià)隨著遠(yuǎn)離市中心的方向衰減。（不考慮同片區(qū)域內(nèi)臨江臨湖的特殊因素，如東湖、南湖、墨水湖沿岸。）

2017年武漢市主城區(qū)新房房?jī)r(jià)等值線圖

圖片來(lái)源：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)房產(chǎn)工作室

但這不意味著，距離市中心越近，房?jī)r(jià)漲幅越高。

對(duì)比2016年和2017年的武漢房?jī)r(jià)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，漲幅最高的片區(qū)是二七、積玉橋、南湖、光谷，這些區(qū)域漲幅最高1倍有余，而主城區(qū)大部分漲幅0%-30%之間。

2017年武漢市主城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅等值線圖

圖片來(lái)源：中國(guó)地質(zhì)大學(xué)房產(chǎn)工作室

尤其是光谷和南湖，他們脫離了主城區(qū)的距離影響，獨(dú)自形成了自己的房?jī)r(jià)圈層結(jié)構(gòu)。如果一個(gè)剛畢業(yè)的大學(xué)生在光谷上班，那么，市中心的房子對(duì)他也不再有吸引力，他會(huì)選擇到光谷附近買房，減少上班的時(shí)間成本。

我本人覺(jué)得，現(xiàn)在的武漢，還有正在崛起的新一線城市，就如同10年前的北京。如果10年前，有人說(shuō)在二環(huán)國(guó)貿(mào)、金融街上班，那是很牛的一件事。但是現(xiàn)在，你還可以去望京、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)、總部基地?，F(xiàn)在的北京，五環(huán)才是最繁華的地方。二環(huán)，已經(jīng)不再有吸引力。

所以，不要忽視身邊的每一個(gè)人。正是因?yàn)橛锌爝f小哥、有小攤老板，有你、有我的不斷參與，城市的空間才會(huì)改變，才會(huì)重塑價(jià)值。

地段是短暫的，城市也是短暫的。但人類的創(chuàng)造力永恒。

來(lái)源：貓叔