2016年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等三部委明確提出要在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作，到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。同年10月，公布了127個(gè)特色小鎮(zhèn)名單。2017年6月初，住建部再次要求6月底前各省上報(bào)300個(gè)特色小鎮(zhèn)推薦名單，且以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)推薦比例不超過(guò)1/3。

政策層面的高度重視是引發(fā)社會(huì)各界集中關(guān)注特色小鎮(zhèn)并逐漸形成熱潮的重要原因之一。據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2017年1月份，全國(guó)共發(fā)布特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策105個(gè)，其中有21個(gè)省、自治區(qū)以及33個(gè)地級(jí)市都先后發(fā)布了特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策。

部分房企分享特色小鎮(zhèn)“蛋糕”

自2016年相關(guān)部委公布特色小鎮(zhèn)名單和發(fā)布相關(guān)政策后，目前已有多家房企披露涉足小鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃。據(jù)媒體報(bào)道，截至目前至少有20多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)明確提出要進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，其中有部分企業(yè)已開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。這些企業(yè)中，已經(jīng)有些企業(yè)將產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展或企業(yè)發(fā)展的重要板塊。

推進(jìn)特色小鎮(zhèn)發(fā)展，綜合考慮了城鎮(zhèn)化、民間資金的投資引導(dǎo)、文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，對(duì)于培育新產(chǎn)業(yè)和提升城鎮(zhèn)居住品質(zhì)有積極的意義。很多房企積極參與此類(lèi)項(xiàng)目，既看到了此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)遇，也為其轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)較好的平臺(tái)。

作為行業(yè)啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)建設(shè)最早的企業(yè)之一，碧桂園已經(jīng)成功布局了5個(gè)科技小鎮(zhèn)，有了較好經(jīng)驗(yàn)。其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，創(chuàng)新小鎮(zhèn)計(jì)劃投資總額約1300億元，建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)5至8年?？萍夹℃?zhèn)資金回籠周期比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目周期要長(zhǎng)，碧桂園已做好了長(zhǎng)期計(jì)劃，現(xiàn)金流回正周期放寬到3~5年。

新形勢(shì)下，華僑城立足于把握國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略、國(guó)企改革、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。華僑城股份公司總裁王曉雯則透露，未來(lái)華僑城將構(gòu)建100座具有中國(guó)傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn)，創(chuàng)造20萬(wàn)個(gè)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)崗位。據(jù)媒體報(bào)道，華僑城在自然風(fēng)景區(qū)和文化旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，從2016年5-11月已累計(jì)投資5000億元。這無(wú)疑都為以后布局“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”戰(zhàn)略提供了很好的經(jīng)驗(yàn)及資金。

時(shí)代地產(chǎn)2017年的發(fā)展策略中，提到將參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席、行政總裁岑釗雄宣布5年內(nèi)將投資9000億元布局30個(gè)“未來(lái)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目。未來(lái)小鎮(zhèn)位于一線城市或強(qiáng)二線城市周邊，占地1-3平方公里，距離中心城區(qū)駕車(chē)通常在1小時(shí)之內(nèi)，擁有一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條完整的特色產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造集產(chǎn)、城、人、文于一體，智能化、生態(tài)型、活力四射、極具未來(lái)感的特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

綠地控股則把特色小鎮(zhèn)模式納入2017年發(fā)展戰(zhàn)略，將重點(diǎn)選擇有大城市購(gòu)買(mǎi)力溢出效應(yīng)、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支撐的一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，投資啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)大盤(pán)項(xiàng)目。計(jì)劃重點(diǎn)圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個(gè)題材，形成開(kāi)發(fā)模型和產(chǎn)品系列。目前已在寧波、上海、山東等地遠(yuǎn)郊及周邊儲(chǔ)備10~15個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤(pán)項(xiàng)目。

對(duì)于華夏幸福來(lái)說(shuō)，特色小鎮(zhèn)的打造與其深耕十余年的產(chǎn)業(yè)新城可謂一脈相承。華夏幸福基業(yè)股份有限公司執(zhí)行總裁葉珺表示，將充分發(fā)揮已有的PPP模式經(jīng)驗(yàn)，將其引入特色小鎮(zhèn)，探索特色小鎮(zhèn)PPP模式。據(jù)其介紹，目前華夏幸福在大廠、嘉善、香河等地打造的影視小鎮(zhèn)、人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)、機(jī)器人小鎮(zhèn)等已初具規(guī)模。

陽(yáng)光城方面，目前已在北京周邊、福建等區(qū)域發(fā)展啟動(dòng)10個(gè)以上影視小鎮(zhèn)項(xiàng)目。希望打造集影視娛樂(lè)、藝術(shù)創(chuàng)作、文化旅游、商業(yè)休閑、生活居住于一體的國(guó)家級(jí)示范小鎮(zhèn)。

破解融資渠道收緊

最近一段時(shí)期以來(lái)，房企境內(nèi)發(fā)債停滯、銀監(jiān)會(huì)收緊開(kāi)發(fā)貸、嚴(yán)禁理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)、證監(jiān)會(huì)嚴(yán)控私募資產(chǎn)管理計(jì)劃等資金鏈監(jiān)管全線收緊。

而信貸政策對(duì)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的傾斜，以及地方大量資金投入和扶持政策，是吸引房地產(chǎn)企業(yè)樂(lè)此不疲的布局特色小鎮(zhèn)的原因。

2016年10月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于加快美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，鼓勵(lì)政府利用財(cái)政資金撬動(dòng)社會(huì)資金，共同發(fā)起設(shè)立特色小鎮(zhèn)建設(shè)基金；鼓勵(lì)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行，以及其它金融機(jī)構(gòu)加大金融支持力度；鼓勵(lì)有條件的小城鎮(zhèn)通過(guò)發(fā)行債券等多種方式拓寬融資渠道。

2017年2月8日，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)布意見(jiàn)指出，將發(fā)揮資本市場(chǎng)在脫貧攻堅(jiān)中的積極作用，盤(pán)活貧困地區(qū)特色資產(chǎn)資源，為特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)提供多元化金融支持。各級(jí)發(fā)展改革部門(mén)和開(kāi)發(fā)銀行各分行要共同推動(dòng)地方政府完善擔(dān)保體系，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，改善當(dāng)?shù)亟鹑谏鷳B(tài)環(huán)境。

因此，通過(guò)布局特色小鎮(zhèn)可以打通政府資金、社會(huì)資本和金融機(jī)構(gòu)三方融資渠道，通過(guò)吸引多元化投資主體，并讓其充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，來(lái)破解特色小鎮(zhèn)建設(shè)的“融資難”問(wèn)題。

拿地成本較低

由于一二線熱點(diǎn)城市拿地成本高企，房企毛利率及凈利率持續(xù)下滑，再加上去年以來(lái)延續(xù)至今的熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控，讓房企高價(jià)拍地、高價(jià)賣(mài)房的模式難以為繼。

而目前政府積極籌劃建設(shè)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其土地出讓不走招拍掛模式，有品牌有產(chǎn)業(yè)資源的房企完全可通過(guò)高明的整體規(guī)劃來(lái)獲取廉價(jià)土地資源，并在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中持續(xù)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)是其最大亮點(diǎn)。

房企只有不斷獲取土地資源，才能維持企業(yè)規(guī)的模不斷增長(zhǎng)。面對(duì)有限的一二線城市土地資源，對(duì)于多數(shù)房企而言，布局部分優(yōu)質(zhì)的三四線城市成為它們戰(zhàn)略之一。然而，一部分房企就是在通過(guò)特色小鎮(zhèn)的模式進(jìn)入三四線城市，這也成為了今年最熱的一種方式之一。

對(duì)此，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長(zhǎng)陳亞軍曾公開(kāi)表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因?yàn)橐蕴厣℃?zhèn)名義向政府拿地成本相對(duì)較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離，最終是行不通的。

防止一哄而上 專家呼吁“降溫”

住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等三部委《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》指出，培育特色小鎮(zhèn)要堅(jiān)持突出特色，防止千鎮(zhèn)一面和一哄而上；堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)，政府重在搭建平臺(tái)、提供服務(wù)，防止大包大攬，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展確定建設(shè)規(guī)模，防止盲目造鎮(zhèn)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰表示，目前特色小鎮(zhèn)大熱，全國(guó)表示建設(shè)特色小鎮(zhèn)的多達(dá)五六千個(gè)，有些部門(mén)提出要建200個(gè)特色小鎮(zhèn)、2000個(gè)少數(shù)民族特色村寨。有些機(jī)構(gòu)甚至提出要建一千個(gè)旅游小鎮(zhèn)，五六百個(gè)文化小鎮(zhèn)。需要呼吁有關(guān)部門(mén)為特色小鎮(zhèn)熱降溫，特色小鎮(zhèn)重疊、交叉、重復(fù)，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)李鐵表示，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)也要防止一窩蜂，應(yīng)警惕特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單復(fù)制、一窩蜂興建等現(xiàn)象。大型房企現(xiàn)階段常在地方實(shí)行產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)，但是據(jù)了解，到三四線城市，通過(guò)招商引資或通過(guò)房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，這種模式只不過(guò)選擇了更新的低成本操作來(lái)復(fù)制。李鐵認(rèn)為，促進(jìn)特色小鎮(zhèn)發(fā)展，核心問(wèn)題是因勢(shì)利導(dǎo)，而不是政府包辦。

房企布局特色小鎮(zhèn)，意在真轉(zhuǎn)型還是講故事有待時(shí)間檢驗(yàn)。而目前正在進(jìn)行中的第二批全國(guó)特色小鎮(zhèn)推薦，住建部已明確要求不得推薦以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的鎮(zhèn)，并要求被推薦的小鎮(zhèn)需實(shí)施并儲(chǔ)備一批質(zhì)量高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。在政策層面的明確要求下，特色小鎮(zhèn)這塊“蛋糕”，還有這么好吃嗎？