近兩年來，開發(fā)商、經(jīng)紀公司等房地產(chǎn)上下游企業(yè)紛紛成立長租公寓品牌；具備管理經(jīng)驗的連鎖酒店集團也進入這一市場；而在資本加持下，獨立公寓品牌亦在大舉擴張。對市場而言，盤活存量房資源顯然有助于改善住房供需關(guān)系。然而改造存量房也面臨房源來源合法性問題，以及如何建立穩(wěn)定的運營、盈利模式。

華泰證券認為，B2C模式下的租賃企業(yè)，借助于破舊公寓樓、廠房等，以二房東模式開始發(fā)展，對于租戶的保護更強、且租戶對租期和租價的預(yù)期更加穩(wěn)定，更容易建立起具備規(guī)模效應(yīng)的租房市場。盡管市場空間巨大、相關(guān)政策加持，但存量房改造而成的長租公寓仍面臨諸多難題。

首先是房源的合規(guī)性?！霸S多長租公寓產(chǎn)權(quán)屬性都有問題，用的是工業(yè)類或不可售的商業(yè)類土地”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉16日向2記者表示。

由于上述土地性質(zhì)改變需要審批，租賃機構(gòu)也要獲得經(jīng)營許可和辦理工商登記，目前市場中存在很多不合規(guī)的改造行為，如群租房等。上海、深圳等地今年已連續(xù)發(fā)起多次針對長租公寓、租賃公寓的違規(guī)排查風(fēng)暴。

此前，住建部曾放松監(jiān)管，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房、允許將現(xiàn)有住房按要求改造后按間出租。然而張大偉指出，盡管可以把商業(yè)類屬性的土地改變?yōu)槌鲎鈱傩?，能享受如水、電收費的政策紅利，但這并不足以刺激可售的商業(yè)用地改變?yōu)槌鲎庥玫?。因此，工業(yè)用地、廠房和農(nóng)民房改造仍是當前長租公寓的主要房源。

此外，從集中式的萬科泊寓，到分散式的鏈家自如，核心難題均直指盈利。作為一項前期投入大、回報周期長的微利業(yè)務(wù)，機構(gòu)房東需要面對巨大的資金和成本壓力。華泰證券指出，目前長租公寓行業(yè)仍處在無利潤、投入大的階段，能實現(xiàn)盈利的企業(yè)屈指可數(shù)。

譚華杰年初向記者表示，在個人住房出租中，過高的土地成本大大降低了租金回報率，資產(chǎn)持有者很難從出租中賺錢。這是過去多年租賃市場無法發(fā)展的重要原因。

伴隨攀高的房價，租金回報率連年走低。以北京為例，偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)顯示，2010年以來，租金年投資回報率從2.13%一路下行，去年10月房價到達頂點時，租金回報率僅1.16%。

而機構(gòu)改造存量物業(yè)，僅靠租賃也很難賺錢。因為機構(gòu)要交增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅，綜合算下來幾乎難以覆蓋成本。

在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)看來，中國的長租公寓行業(yè)只有三類運營商可以存活下去：“第一類是在資金端、品牌端有綜合優(yōu)勢的開發(fā)商;第二類是具備經(jīng)紀優(yōu)勢和經(jīng)驗積累的中介;第三類則是具有大量資金，有長期的資金匹配需求，能夠匹配租賃現(xiàn)金流和資產(chǎn)負債表的保險企業(yè)?！?/span>

楊現(xiàn)領(lǐng)認為，公寓創(chuàng)業(yè)一哄而上的時段已過去，未來它們將走向不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，這代表著真正的藍海。

譚華杰建議，長租公寓企業(yè)應(yīng)結(jié)成聯(lián)盟，并以聯(lián)盟的形式成立一家合資公司，讓合資公司來解決基礎(chǔ)性、平臺性的問題，可以采用不同于一般企業(yè)的管理架構(gòu)，成果共享，最后各自所占份額可以視各自的規(guī)模和盈利價值來定;未來最理想的資產(chǎn)持有人應(yīng)該是REITs。