“治理空置房問題，應(yīng)該通過征收空置稅，讓業(yè)主感受到囤積房屋等待升值在經(jīng)濟(jì)上很不合算，從而將空置房屋拋售出來?！?/span>

從去年第四季度開始的進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，經(jīng)過半年多的運(yùn)作，已經(jīng)開始在各地的房地產(chǎn)市場上見到效果。最新數(shù)據(jù)表明，無論是新建商品住宅的價(jià)格還是二手房交易價(jià)格，多個(gè)城市已經(jīng)有所下降，民間房屋租賃市場的價(jià)格也已出現(xiàn)松動(dòng)。因此，就房地產(chǎn)市場目前的狀況來說，已經(jīng)不像前幾個(gè)月那樣緊張了。

但是，這一輪調(diào)控力度的加大，在很大程度上仍然是運(yùn)用了限購、限貸以及提高房貸利率等行政化色彩很濃厚的手段，這種行政化措施是不是將成為未來房地產(chǎn)市場的常態(tài)，官方目前還沒有明確的說法。但是一個(gè)不可忽視的因素是，由于我國很多城市長期以來將房地產(chǎn)市場的發(fā)展與地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是政府財(cái)政捆綁在一起，假如從目前開始的樓市降溫成為一種長期趨勢房價(jià)持續(xù)下跌，調(diào)控政策很有可能轉(zhuǎn)向。也就是說，當(dāng)這些看上去很嚴(yán)厲的調(diào)控政策取消，甚至出臺相反方向政策的時(shí)候，房價(jià)很容易出現(xiàn)再一次激升。中國房地產(chǎn)市場雖然建立時(shí)間不長，但這種“翻鏊子”已經(jīng)有過多次，它留給市場的教訓(xùn)是深刻的。

去年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，房子是用來住的，而不是用來炒的。這個(gè)明白如話的定義準(zhǔn)確地揭示出了我國房地產(chǎn)市場的真正病灶，就是大量的住房被用來作為投資炒作的標(biāo)的物，使其未能很好地發(fā)揮出居住功能?，F(xiàn)在，我們注意到了這種投機(jī)炒作所造成的嚴(yán)重后果，它雖然滿足了地方政府通過房地產(chǎn)市場搞活地方經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入的需求，但拉抬了房價(jià)，導(dǎo)致大量低收入群體住不起房、租不起房。然而，這只是問題的一個(gè)方面，還有一個(gè)方面卻沒有引起足夠的重視，這就是造成了很多城市出現(xiàn)了大量的空置房。

空置房指的是已經(jīng)賣出去但沒有人穩(wěn)定居住的房屋。這在各國的房地產(chǎn)市場上都有存在，但如果空置房存量過高，就造成了資源的浪費(fèi)，特別是房屋所依賴的土地，是一種公共資源，空置房過多就表明土地資源沒有合理利用。目前，發(fā)達(dá)國家的空置房大多在10%以內(nèi)，基本保持在合理水平，但由于我國的房地產(chǎn)市場投資炒作風(fēng)過盛，很多業(yè)主購房后沒有用于居住，而是等待升值后轉(zhuǎn)手甩賣賺取差價(jià)，這造成了空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于各國平均水平。2013年的一項(xiàng)調(diào)查表明，全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，2015年的另一項(xiàng)調(diào)查也表明，中國主要城市的住房空置率在22%至26%之間。

空置房率長期居高不下，對于房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展是不利的，特別是一旦出現(xiàn)市場轉(zhuǎn)向，空置房業(yè)主將囤積的房產(chǎn)集中拋售，很容易造成整個(gè)樓市大盤暴跌，引發(fā)一系列的連鎖問題。我國在房地產(chǎn)調(diào)控中一直要求增加土地供應(yīng)，但如果土地增加后造出的房屋卻又被空置，這就表明單純地增加土地供應(yīng)失之簡單化，事實(shí)上好多大城市的土地資源已經(jīng)并不豐富。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該將治理空置房納入政策框架，利用市場機(jī)制將空置的房屋倒逼出來，引導(dǎo)業(yè)主出售多余的房產(chǎn)。這樣做，一方面可以增加市場的可供房源，減緩住房供應(yīng)緊張的壓力，減少土地供應(yīng)的需求，而最為重要的是，可以改變彌漫于樓市的投機(jī)炒作風(fēng)氣，促使市場供求走向平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)房子是用來住的這一目標(biāo)。

治理空置房問題，應(yīng)該用市場化手段，通過經(jīng)濟(jì)杠桿來讓空置房走向市場。一些人之所以囤積大量空置房，關(guān)鍵在于業(yè)主期望收獲未來的升值，因此要通過市場化手段來打消他們的這種期望，一個(gè)可取的辦法是結(jié)合已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)登記，對空置房屋征收空置稅，而且稅率可隨空置數(shù)量的增加而逐級提高。通過征收空置稅，讓業(yè)主感受到囤積房屋等待升值在經(jīng)濟(jì)上很不合算，從而將多余的、空置的房屋拋售出來。就這一點(diǎn)來說，目前的調(diào)控思路要從堵改變?yōu)槭?，目前一些地方在限購、限貸之外實(shí)行的限售政策應(yīng)該取消，因?yàn)檫@只是促使市場交易冷清，而無助于實(shí)現(xiàn)住房是用來住的這個(gè)目標(biāo)。