越來(lái)越多的跡象表明，這次房地產(chǎn)調(diào)控，除了“限購(gòu)限貸限離限賣(mài)”這些短期的降溫措施，管理層開(kāi)始回應(yīng)外界的呼聲，在增加供應(yīng)等供給側(cè)加力。

4月6日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，《通知》明確規(guī)定，合理安排住宅用地供應(yīng)，對(duì)住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫(kù)存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。《通知》要求各地根據(jù)庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

4月7日，北京市就在房地產(chǎn)市場(chǎng)扔下了一顆頗具震撼力的“王炸”：根據(jù)北京市政府7日批準(zhǔn)的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，計(jì)劃今后五年北京供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。其中，2017年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，保障30萬(wàn)套住房建設(shè)需求。包括產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房25萬(wàn)套，租賃住房5萬(wàn)套。這個(gè)數(shù)字，比今年2月份公布的2017年的住宅供地計(jì)劃610公頃真正翻了一番。

為什么說(shuō)這是“王炸”？

因?yàn)橥恋毓?yīng)短缺是北京房?jī)r(jià)2016年暴漲，2017年一季度罔顧嚴(yán)厲調(diào)控持續(xù)高燒不退的根本原因。

在土地供應(yīng)，特別是住宅土地供應(yīng)上，北京過(guò)去過(guò)年欠賬太多。以商品房住宅用地為例，過(guò)去五年，不僅計(jì)劃供應(yīng)數(shù)不斷調(diào)減，計(jì)劃的完成更是不盡如人意。

除了2014年完成計(jì)劃外，其他年份計(jì)劃完成率維持在50%左右，2016年更是只完成了103公頃，不到計(jì)劃的15%。據(jù)北京市國(guó)土局的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京土地市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)44宗地塊成交，同比減少66宗地，并創(chuàng)造了2004年北京土地市場(chǎng)全面實(shí)施“招拍掛”以來(lái)的最低點(diǎn)；44宗土地建設(shè)用地面積合計(jì)464.88萬(wàn)平方米，跌至10年來(lái)的低谷；此外，44宗土地出讓金合計(jì)852.51億元，刷新了4年來(lái)的新低。其中住宅類(lèi)用地2016年僅實(shí)現(xiàn)成交15宗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷年平均出讓56宗住宅用地的水平。

同時(shí)，北京市2月份公布的2017年用地計(jì)劃，計(jì)劃數(shù)又比2016年的計(jì)劃數(shù)少了一半，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)的恐慌。

關(guān)于包括北京在內(nèi)的一些大城市在土地供應(yīng)上玩饑餓營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)暴漲的問(wèn)題，我在過(guò)去多篇文章中一再分析。比如，同樣是一線城市，上海2016年上海共推出土地203宗，規(guī)劃建筑面積1650.28萬(wàn)方，同比下降15.1%，供應(yīng)量處于近6年最低。全年推出宅地91宗，752.78萬(wàn)方，同比下降42.1%，其中商品住宅用地供應(yīng)為414.92萬(wàn)方，同比下降29.8%，已經(jīng)連續(xù)三年下滑。

按照房?jī)r(jià)的基本邏輯，貨幣政策、經(jīng)濟(jì)周期、城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及土地供應(yīng)政策都可能影響對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。過(guò)去很多人將房?jī)r(jià)的高漲歸結(jié)于貨幣政策，這其實(shí)是一個(gè)很大的誤區(qū)。

價(jià)格本質(zhì)上是一種預(yù)期，而導(dǎo)致預(yù)期變化的根本原因仍然是供求的基本面。為什么在同樣貨幣供應(yīng)的情況下，一線城市和熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)暴漲，而三四線的基本沒(méi)動(dòng)，根本原因在于供求的基本面不同。

包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，面對(duì)旺盛的需求和增加的人口，如果不同時(shí)增加土地供應(yīng)，一定會(huì)出現(xiàn)住房供應(yīng)短缺的預(yù)期，而這種預(yù)期如果又其他疊加因素，比如，貨幣放水，房地產(chǎn)政策的刺激等，一定會(huì)出現(xiàn)驚人的反彈。這不僅在中國(guó)如此，在其他國(guó)家也是如此。

眾所周知，中國(guó)的土地供應(yīng)，一級(jí)市場(chǎng)屬于完全的寡頭壟斷，只有一個(gè)供應(yīng)方。這種基本的交易制度基本等于一定會(huì)出現(xiàn)人為的短缺。

我在之前的文章中也特別提到，在中國(guó)，土地稀缺不假，但出現(xiàn)住宅用地短缺純屬人禍。在筆者看來(lái)，土地供應(yīng)短缺的根本原因土地真的稀少，而基本是人為設(shè)置的不合理的土地制度導(dǎo)致的結(jié)果：

其一，地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。在70年的土地使用期限下，為了追求土地價(jià)值的最大化，不但采用了可能產(chǎn)生高價(jià)的土地“招拍賣(mài)”制度，而且人為控制賣(mài)地的時(shí)間，控制土地供應(yīng)的規(guī)模，土地的供應(yīng)并沒(méi)有隨著建設(shè)用地而相應(yīng)增加，反而為了拍出高價(jià)而肆意調(diào)控拍賣(mài)土地的時(shí)間。

筆者在之前的文章中寫(xiě)過(guò)，由于土地一級(jí)市場(chǎng)完全控制在地方政府手中，地方政府決定什么時(shí)候出讓土地，出讓多少土地，出讓哪一塊土地，都是政府說(shuō)了算。

其二，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。一方面是人均土地面積低于全球平均水平，另一方面，在土地使用上，違背基本國(guó)情。開(kāi)發(fā)商為了收益最大化，盡可能的開(kāi)發(fā)別墅或者大戶型的高檔住宅。但高檔別墅，大戶型的住宅意味著單位土地能夠滿足居住的人口非常之少。

三，各種人為制造出來(lái)的不同土地的類(lèi)別，更進(jìn)一步造成土地的短缺?？纯幢本┱贾笃恋氐暮芏鄦挝?，看看各地不斷新劃出的開(kāi)發(fā)區(qū)，以及大學(xué)城。這些工業(yè)及商業(yè)用地因?yàn)榉浅１阋?，地方政府在?guī)劃的時(shí)候盡量多規(guī)劃，導(dǎo)致了土地的更加緊張，從而擠壓了住宅用地的空間。

特別是越到大城市，這種人為短缺的情況會(huì)更為嚴(yán)重。因此，要改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，根本辦法是增加供應(yīng)，而增加供應(yīng)的唯一辦法就是增加住宅的土地供應(yīng)，平衡供需。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。也就是說(shuō)，我們現(xiàn)在只是在講一個(gè)常識(shí)而已。

回到北京5年內(nèi)6000公頃住宅用地，150萬(wàn)套住房對(duì)市場(chǎng)的影響上來(lái)。為什么說(shuō)這個(gè)舉動(dòng)對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響之大，不容忽視：

一是每年30萬(wàn)套的供應(yīng)，即使除去保障房的部分，供應(yīng)量仍然巨大。按照北京市的規(guī)劃，今后五年北京住房建設(shè)安排的150萬(wàn)套住房，包括產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。新建住房中產(chǎn)權(quán)類(lèi)約占70%，租賃類(lèi)約占30%。產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房中，商品住房約占70%。這意味著未來(lái)五年北京市每年商品房的供應(yīng)數(shù)為14萬(wàn)套，而08年以來(lái)，北京市每年商品房的成交數(shù)最高沒(méi)有超過(guò)14萬(wàn)套的：其中，2009年，12.3萬(wàn)套，2010年，11.1萬(wàn)套，2011年，9.1萬(wàn)套，2012年，12.3萬(wàn)套，2013年北京新建商品房成交量為11.9萬(wàn)套，2014年，4.6萬(wàn)套，2015年，10.3萬(wàn)套，2016年，12.5萬(wàn)套。這意味著什么，如果按照計(jì)劃供應(yīng)，房子基本夠了！

二是這次北京市的供地計(jì)劃，除了大幅度增加住宅用地的供應(yīng)，特別是，除了國(guó)有建設(shè)用地，還有1000公頃的集體建設(shè)用地入市。等于引入了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，這是一個(gè)很大的亮點(diǎn)，也是集體土地未來(lái)成為土地市場(chǎng)重要的增量的一個(gè)重大突破。

第三，調(diào)整土地供應(yīng)，通過(guò)增加供應(yīng)抑制房?jī)r(jià)的，不會(huì)是北京一家，根據(jù)筆者的估算，起碼應(yīng)該有30家以上的城市都存在嚴(yán)重的供應(yīng)不足的問(wèn)題，相信都會(huì)在短期內(nèi)出臺(tái)新的供地計(jì)劃。

當(dāng)然，我也看到質(zhì)疑，說(shuō)不僅要看“計(jì)劃”，更要看最后完成多少。這個(gè)問(wèn)題的確很關(guān)鍵，畢竟過(guò)去五年北京市的土地供應(yīng)計(jì)劃完成的的確慘不忍睹，但我相信，起碼2017年的供應(yīng)應(yīng)該是有保障的，未來(lái)幾年怎么樣，的確要看房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。我在這里表達(dá)的，主要是對(duì)通過(guò)土地供應(yīng)抑制房?jī)r(jià)的認(rèn)可。還是那句話，房?jī)r(jià)的邏輯在改變，房地產(chǎn)已經(jīng)變天。