讓樓市穩(wěn)得住 讓百姓有房住

　　——專訪清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉

　　2013年10月29日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、建設(shè)管理系教授劉洪玉是兩位講解人之一。近日，記者來到清華大學(xué)，采訪了劉洪玉教授。

劉洪玉在接受記者采訪

　　劉洪玉多年來一直致力于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理相關(guān)的教學(xué)、科研工作，他提出，住房制度作為基礎(chǔ)性制度，應(yīng)該為每個家庭提供一個獲取適當(dāng)住房的渠道，且這些渠道應(yīng)該“可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)”。同時還需要一個能有效引導(dǎo)住房投資與住房消費(fèi)行為，促進(jìn)住房市場穩(wěn)定的長效機(jī)制，一個“定下來就不輕易變”的長期制度政策體系。

　　“定下來就不輕易變”的長期制度安排

　　近年來，為保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，避免房價過快上漲，中央和地方多次打出調(diào)控組合拳，陸續(xù)出臺了限購、限貸、限價等“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策，但一些地方樓市往往“邊調(diào)邊漲”。“這些調(diào)控多是暫時遏制住了房價上漲勢頭，并未改變市場的基本供需關(guān)系，調(diào)控之后往往跟著就是房價的新一輪上漲?！眲⒑橛窀嬖V記者。

　　他認(rèn)為，過去一些地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策，往往以應(yīng)對短期內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題為主，缺乏對政策與市場表現(xiàn)、政策與市場參與者行為之間相互作用機(jī)理和影響規(guī)律的研究把握，也缺乏政策間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，常常是短期內(nèi)似乎取得了效果但長期來看效果不佳。

　　“光運(yùn)用短期政策不能完全解決房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和可持續(xù)發(fā)展問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要‘定下來就不輕易變’的長期制度安排。”劉洪玉說。

　　2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。今年的政府工作報告同樣提出，“堅持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”。

　　劉洪玉告訴記者，長效機(jī)制的建立有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展；有利于讓住房回歸其居住本質(zhì)，促進(jìn)住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　建立無縫銜接的住房供給體系

　　“理想的住房制度體系，應(yīng)該是在明確住房發(fā)展目標(biāo)的基礎(chǔ)上，為居民實(shí)現(xiàn)合理住房需求提供路徑指引和渠道安排，并通過土地、金融、財政、稅收等政策手段的運(yùn)用，確保各渠道可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)?！眲⒑橛裾f。

　　據(jù)介紹，“可進(jìn)入”就是老百姓可以根據(jù)自己的情況找到相應(yīng)的獲取住房的渠道，“可選擇”就是進(jìn)入這個渠道后有可供其選擇的住房供應(yīng)，“可支付”就是這個渠道提供的住房對住房人來說在經(jīng)濟(jì)上是可承受的，“可持續(xù)”就是這個渠道可以長期開放運(yùn)行。

　　“老百姓的住房需求是呈梯級變化的。一般來講，是先租后買、先舊后新、先小后大?！眲⒑橛裾f，針對不同需求層次，住房供應(yīng)體系應(yīng)該做到無縫銜接。

　　劉洪玉向記者展示了一張授課PPT，里面勾畫出無縫銜接住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)：低端有保障(政策性租賃住房)、中端有支持(政策性產(chǎn)權(quán)住房)、高端有市場(商品住房)。

　　劉洪玉認(rèn)為，完善這一體系并非易事，需要土地供應(yīng)、金融支持、財政稅收等方面政策的持續(xù)支持。土地供應(yīng)上，要通過城市存量土地再利用、集體建設(shè)用地進(jìn)市場等措施拓展土地供應(yīng)來源，優(yōu)化土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)和空間分布結(jié)構(gòu)，降低土地供應(yīng)成本，提高土地供應(yīng)的彈性，穩(wěn)定住房市場預(yù)期；金融支持上，要建立和完善政策性住房金融體系，為居民家庭首次購買自住房提供政策性金融支持；財稅制度上，要穩(wěn)定中央和地方住房保障資金的來源渠道，建立完善保護(hù)“住”、遏制“炒”的房地產(chǎn)稅收制度。

　　發(fā)展住房租賃市場讓新市民安居樂業(yè)

　　“許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題?！眲⒑橛裾f，培育和發(fā)展住房租賃市場，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

　　今年政府工作報告提出，健全購租并舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

　　劉洪玉認(rèn)為目前房地產(chǎn)租賃市場存在兩大問題。一是租賃市場不規(guī)范，租戶利益難保障。二是缺少機(jī)構(gòu)出租者。

　　他建議，在規(guī)范住房租賃市場的同時應(yīng)大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃經(jīng)營企業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)一舉多效：一是打通供需，有利于住房去庫存，也滿足了實(shí)際住房需求；二是有利于補(bǔ)齊住房市場短板，克服原來制度設(shè)計中重銷售、輕租賃的缺陷。要努力讓主要靠社會資本支持的住房租賃企業(yè)，發(fā)展成與政府政策性租賃住房互補(bǔ)的機(jī)構(gòu)出租者；三是機(jī)構(gòu)出租者的發(fā)展及其在租賃市場中的示范作用，有助于租賃市場的規(guī)范和透明度的提高。

　　建立稅收長效機(jī)制抑制炒房

　　劉洪玉建議建立稅收長效機(jī)制來抑制炒房。他提出，一些地方調(diào)控時，常把各種稅的稅率和征管規(guī)則調(diào)來調(diào)去，有時通過稅惠政策鼓勵買房，有時又通過增加稅負(fù)抑制買房。稅收的長效機(jī)制就是要把購房者在不同情景下可能面臨的稅負(fù)一次性公之于眾，讓購房者清晰知道，以住房投機(jī)、住房投資或住房消費(fèi)為目的買房，將分別面臨什么樣的稅負(fù)，引導(dǎo)購房行為。

　　他舉例說，可以以表格說明買房的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高。國際上，一般都會對炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房，以及住房持有期的長短。非主要住房、持有期在3年至5年以內(nèi)的，一般會面臨比較重的稅。限購或購房資格管理可以作為臨時性手段。