在3月18日的中國發(fā)展高層論壇2017年會上，鏈家集團董事長左暉帶來了關(guān)于租賃市場、存量房市場的演講。

伴隨著習近平總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，存量房市場的重要性和實際作用逐漸顯現(xiàn)。同時，“購租并舉”已然成為當下熱詞和焦點。從國家高層領(lǐng)導的重視、反復提及到寫入《政府工作報告》，租賃市場被擺上日益重要的位置。

在政策以及市場驅(qū)動下，各方力量爭相涌入，掘金存量房市場和租賃市場。帶領(lǐng)鏈家長期深耕存量房市場、租賃市場的左暉，則提前踏準了時代的節(jié)奏，在市場格局中占據(jù)了有利身位。

“鏈家當初涉足租賃市場并沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業(yè)痛點”，左暉會前接受記者專訪時透露。

與預想中的“未雨綢繆”、“前瞻性布局”等不同，左暉的回答顯得樸實而又直接，他一向不喜歡高調(diào)的渲染，正如他談及市場時說出的那句，“我甚至喜歡比較低迷的市場，因為市場低迷的情況下我們可以沉下心來做很多事?！?/span>

租賃能成為一種生活方式

“沒有房子連媳婦兒都找不到，是很不正常的”，左暉在專訪中對記者表示。

“我包括我們自如的CEO都是在北京上大學，是資深的北漂，都是從外地考到北京來，然后留在這個城市，我34歲我才買第一套房。我有12年租房或者住棚戶房的經(jīng)歷，所以知道這里面到底有多大的問題、多大的痛點，另外這個市場我們明顯看到它是非常大的一個市場，同時我們也覺得大家非要去買房子是一個挺沒有道理的事情。”左暉回憶起自己的經(jīng)歷。

在左暉看來，東亞人都有熱衷買房的執(zhí)念，“有土就有財”的傳統(tǒng)觀念一直在延續(xù)，大家都要去買房子，“這個事情好像在全世界都很少，如果沒有房的話就娶不著媳婦兒了，我覺得是很匪夷所思的事情”，左暉說道。

雖然對偏執(zhí)買房不以為然，但左暉也注意到這背后反映出的一個問題：住宅的租賃市場亟待發(fā)展。

目前整個中國租房市場體量仍然很小，左暉介紹，中國城市一年的租金大概是1萬億左右，相比10萬億的新房和6.5萬億的二手房交易，只占到6%的比例，與國外相比差距也非常大，日本租金跟交易比是80%左右，美國是50%左右，“所以我認為未來租這件事情發(fā)展空間是非常大的?！?/span>

左暉同時指出，機構(gòu)化的租賃占比非常低，只有5%左右，即只有5%的租賃住宅是通過機構(gòu)提供的。

“規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程?！敝醒胴斀?jīng)領(lǐng)導小組第十四次會議提出。

隨后，在今年的《政府工作報告》中的“去庫存和房地產(chǎn)市場調(diào)控”部分，補充了“健全購租并舉的住房制度”和“遏制熱點城市房價過快上漲”。

左暉告訴本報記者，租賃在住房領(lǐng)域里面，原來基本上不算是一種選擇，只是一種過渡。

“但事實上租房是能成為一種生活方式的”，左暉堅定的說，租賃要必須變成生活方式，變成生活方式之后才可以被大家作為一個比較長期的選擇。

左暉進一步指出，租賃生活的形成離不開四點：一是充足的租賃房源供給；二是租賃權(quán)益的有效保障；三是交易過程的便捷、安全；四是專業(yè)機構(gòu)不斷提升的租賃服務體驗。

五年前開始做租賃時并沒覺得是“風口”

鏈家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模2030年預計會超過4萬億元。

面對這萬億級市場，各方力量爭相涌入。一方面，諸多公寓品牌借助資本優(yōu)勢加速擴張市場份額；另一方面，越來越多的開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)型，由銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)。

對此，左暉在專訪中對記者表示，當很多力量介入的時候，其實背后意味著風險。

“做這個行業(yè)我們知道，現(xiàn)在自如客上面30萬間房子，達到一個規(guī)模之后會產(chǎn)生很大的規(guī)模效應，同時也可能會有很大的規(guī)模黑洞、成本黑洞。所以，租賃市場有很大機會的同時也存在一些風險?！弊髸熅唧w說道。

左暉回憶起鏈家五年前開始做“自如”的時候，“五年前做這個事情并不覺得是風口，結(jié)合自身的經(jīng)歷覺得這個行業(yè)是難點和痛點，覺得租賃市場有很大的品質(zhì)提升的空間。如果構(gòu)建一個生態(tài)幫大家解決租賃的問題，我們覺得是很有意思的一件事?！弊髸熣f道。

目前多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涌入二手房、租房市場，試圖發(fā)揮線上的流量優(yōu)勢搶占市場。

對此，左暉告訴記者，“這是重度的服務業(yè)，純做線上的交易平臺是很難的，肯定要在線上和線下很深度地去運營，因為消費者需要的是有品質(zhì)的物業(yè)、有品質(zhì)的生活、有穩(wěn)定的租期、比較好的服務等等。舉例來說，哪怕提供較好的保潔服務這一項，目前能做好的其實非常少。如果這些解決不了的話消費者體驗就不會好，體驗不好的話整體經(jīng)營效益就不夠?！?/span>

左暉直言，輕平臺的生意在服務行業(yè)里面機會不大，所以在服務平臺里面如果要想做出一些成績的話，需要做的比較重，所謂重就是要在線下做很多事，線上化可以優(yōu)化消費者效率，但如果不進入線下消費的服務交付環(huán)節(jié)，那服務的品質(zhì)是難以保證的，因為必須要有face to face的服務環(huán)節(jié)。

所以，在左暉看來，要想做好這個生意并不容易，考驗著運營者的管理能力等方方面面。“核心還是對消費者產(chǎn)生價值，未來的沒有什么線上的服務行業(yè)、線下的服務行業(yè)，每個人都要線上化，然后每個人都要服務落地，要垂直運營?！?/span>

談及開發(fā)商涉足租賃市場，左暉表示，開發(fā)商加入是未來很重要的方向，鼓勵開發(fā)商涉足這個領(lǐng)域，開發(fā)商應該把自己10%的目光會投入到自持的物業(yè)里面去。

左暉還告訴記者，鏈家愿意跟開發(fā)商合作，“由開發(fā)商拿地把房子蓋出來，剩下的那些臟活累活可以交給我們來做了，我們來幫開發(fā)商管理、做后期的服務?！?/span>

左暉的生意經(jīng)

左暉對房地產(chǎn)供給側(cè)改革有自己的深刻理解。他認為，房地產(chǎn)供給側(cè)改革主要包含兩個命題。

第一個命題是如何激發(fā)存量房的供給側(cè)改革；第二個命題是基于“房子是用來住的，不是用來炒的”，住的房子不一定是買的，也可以是租的。

“要發(fā)力房地產(chǎn)供給側(cè)改革，第一是如何通過存量房市場去提升市場供給，第二是如何推動租賃市場結(jié)構(gòu)的發(fā)展?！弊髸煂τ浾哒f道。

而這兩個命題正是鏈家的業(yè)務重心，左暉對這兩個命題的理解和思路決定著鏈家的生意路線圖。

關(guān)于存量房命題，公開數(shù)據(jù)顯示，以新房市場成交為主體的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變。截至2016年，二手房交易規(guī)模占比已經(jīng)超過了40%，未來仍將繼續(xù)提高，我國房地產(chǎn)市場將逐步過渡到存量市場。從重點城市來看，越來越多的大中城市過渡到存量時代，北、上、深已完全是二手房交易為主的市場。

“目前200億平米的存量住宅，實際上全國的流動率只有3%左右，怎么把200億平米的存量住宅能更多地通過各種手段推動到流通中，將對房地產(chǎn)供給側(cè)改革產(chǎn)生比較明顯的影響”。左暉告訴記者。

左暉進一步表示，在這個過程中，鏈家的使命就是通過提高交易效率推動更多的存量房物業(yè)流通到市場，平抑市場供需矛盾。

關(guān)于租賃市場的命題，左暉指出，租賃住房的存在有其必要性和合理性，是讓住房回歸居住屬性、實現(xiàn)住有所居的一個重要途徑。

目前我國租賃市場發(fā)展滯后，很大程度在于專業(yè)租賃機構(gòu)參與租賃市場的程度太低，滲透率太低。美國日本，機構(gòu)化滲透率都在30%以上，日本超過80%，因此其擁有發(fā)達的租賃市場。

“租賃市場一度以C2C散戶租賃模式為主，但C端是不太會在這個事情上投入的?！弊髸熤赋?，“不投入就很少有匹配的租賃產(chǎn)品，C對C的交易沒有精華租賃，導致租賃品質(zhì)不夠，市場不穩(wěn)定。所以一定需要有很多機構(gòu)參與，機構(gòu)會看的更長遠一些，所以更愿意去投入，機構(gòu)化的投入之后品質(zhì)會提高，整個系統(tǒng)變得更穩(wěn)定，只有這樣才真正解決讓租賃成為一種生活方式的問題。”

鏈家數(shù)據(jù)顯示，機構(gòu)化的租賃服務為租戶生活帶來了多方面的改變：一，租賃住房當做家來看待，65%的租戶會拿出1000元以上的金額來進行租賃房屋的布置；二，79%的租客認可租賃的生活，表示如果租的很好，一直租下去也是不錯的選擇；三，租賃周期的拉長，目前租期為415天，幾乎是社會租賃平均租期的2.5倍；四，業(yè)主出租意愿增強，機構(gòu)化為業(yè)主打理閑置房屋解除了后顧之憂，又能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

左暉總結(jié)道，當前要真正最大限度發(fā)揮房子的居住屬性，必須把握三個方向：一，盤活現(xiàn)有的存量、閑置住房，擴大市場的房源供給；二，讓房屋像水一樣自由流通，提高成交的效率和速度；三，在房價高企下，大力發(fā)展租賃市場，讓租賃成為居民新的居住方式。

值得一提的是，就在中國發(fā)展高層論壇開幕的前一天3月17日，北京出臺房地產(chǎn)調(diào)控升級政策，當天晚上，石家莊、廣州、鄭州等接連宣布限購或出臺調(diào)控升級政策。

談及最新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，左暉告訴記者，“調(diào)控本身是有價值的，現(xiàn)在控制一下，從長期來看更穩(wěn)定，我們期待的是一個穩(wěn)定的市場和預期，肯定不希望大起大落，不希望非常樂觀或者非常悲觀?！?/span>

當記者問道新政出臺后會對交易額產(chǎn)生的影響時，左暉說道，“我們會更長遠的去看，短期的起伏是正常的，長期的穩(wěn)定最重要，相比起市場的過熱，我們甚至更喜歡比較低迷的市場，因為這種市場情況下我們可以沉下心來做很多事?！?/span>