據(jù)估算，按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)?；?。

近幾年來，房地產(chǎn)市場已開始由增量市場向存量市場過渡。在房價高漲、部分地區(qū)面臨去庫存的壓力下，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求更為長效、穩(wěn)定的盈利模式。

全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍就在她的兩會建議中提出，增加土地供給，鼓勵開發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應主體。此外，參照商業(yè)用地改建為租賃住房的規(guī)則，對于目前閑置或半閑置的工業(yè)用地，如其區(qū)位、配套、交通狀況等方面能夠滿足居住需求，允許將其土地性質(zhì)調(diào)整為住宅用地，按照規(guī)定建設租賃用房，避免資源浪費，規(guī)劃調(diào)整后保持土地使用年限和容積率不變，用水、用電、用氣價格則按照居民標準執(zhí)行。對于目前空置的商用住房，允許開發(fā)企業(yè)將其盤活，改建為長租公寓，進而增加商品租賃住房房源供應。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理兩會提案發(fā)現(xiàn)，還有其他代表委員也持相關看法。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，過往一兩年，長租公寓已經(jīng)進入爆發(fā)期，目前行業(yè)正處于爆發(fā)過后的冷靜期。開發(fā)商大部分都參與進來，不少經(jīng)紀公司在轉(zhuǎn)型，也有一些毫無經(jīng)驗的進入者?，F(xiàn)在來看有的企業(yè)已經(jīng)很持續(xù)，一些原來做管理經(jīng)營的平臺已經(jīng)轉(zhuǎn)為做管理平臺，不再去收房子，而是輸出品牌、經(jīng)驗和系統(tǒng)。未來一兩年，一些企業(yè)會慢慢淡出長租公寓市場，行業(yè)集中度會提高。

沒有規(guī)模很難盈利

從運行模式來說，目前房地產(chǎn)市場上主要分為集中式長租公寓和分布式長租公寓。

集中式長租公寓運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標的，代表包括魔方公寓、YOU+、泊寓、未來域等。分散式長租公寓是從分散的房東手里取得房屋，通過包租運營，標準化的服務與改造，提供整體的資產(chǎn)管理解決方案，代表有自如、相寓、蘑菇公寓、青客公寓、優(yōu)客逸家等。

目前經(jīng)營長租公寓的企業(yè)大致有三類：一是房地產(chǎn)企業(yè)。例如萬科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓，以及即將推出的龍湖的冠寓、萬達的文旅公寓和旭輝的旭派公寓等。二是酒店集團，鉑濤酒店集團的窩趣輕社區(qū)、如家酒店集團的逗號公寓、住友酒店集團的漫果連鎖公寓。三是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司，如YOU+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等。

相對而言，開發(fā)商以開發(fā)持有的模式進入長租公寓，具有較多優(yōu)勢，如解決目前長租公寓品牌房源不足、房源品質(zhì)較差、改造成本較高等問題。不僅如此，相較于非持有的品牌公寓，開發(fā)商還能夠享有物業(yè)增值的收益。

因此長租公寓成為房企競相開拓的新市場。萬科、招商、龍湖、保利、綠城、金地、遠洋等紛紛涉足。

胡景暉直言，目前市場上，規(guī)模小的、推概念的長租公寓肯定不掙錢。如果沒有資金支持，這些小型新進入者在一年之內(nèi)就會慢慢消亡。

他認為，長租公寓主要需解決規(guī)模問題。“規(guī)模達不到五千、一萬套（不是間）以上，規(guī)模效應很難顯現(xiàn)出來；其次，行業(yè)的新進入者欠缺管理經(jīng)驗和運營效率；此外，很多長租公寓，為了展現(xiàn)給資本市場看，其裝修標準、軟硬件設施有點過度，市場對于租金的承受有限，市場應該找到性價比合適的產(chǎn)品?！?/span>

胡景暉指出，近兩年，租賃規(guī)?；?jīng)營（長租公寓）是資本市場的一個熱點，很多大型開放商也進入這個領域，作為自己產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的試點。整體比較熱鬧，但還有很多深層次的問題需要解決。

他認為，目前市場上，租賃規(guī)模化試水的成分較大，但真正形成規(guī)模，能夠持續(xù)發(fā)展和盈利，進而支撐整個行業(yè)發(fā)展的大型企業(yè)并不多。與之相配套的產(chǎn)業(yè)政策和金融創(chuàng)新，包括市場規(guī)范和制度等方面也不是很完善。

“市場上想要形成開發(fā)商或機構(gòu)集中式的租賃局面還是很難。當然目前有些開發(fā)商拿了地以后建成自持，也有一些商場、廠房和寫字樓改成住房，但這些規(guī)模有限。而且以前都被經(jīng)濟型酒店掃過一輪，所以真正形成集中式的房源供應，大規(guī)模持有所占的比例還是比較小?！焙皶煴硎?。

倡議對租房市場減稅

2016年5月初，國務院常務會議上指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容。2016年9月底后，各地出臺的房地產(chǎn)土地市場調(diào)控政策，也為長租公寓市場的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

政策支持之外，租房市場發(fā)展仍然需要破冰。

胡景暉分析，長租公寓需要解決三方面難點。第一，需要產(chǎn)生規(guī)模效應；第二，通過管理來提高效能；第三，要找到市場主流的、合適的產(chǎn)品，進行成本管控?！笆袌龅闹髁餍枨笃鋵嵤潜痊F(xiàn)在的普通租賃更具品質(zhì)，但這并不是堆砌成本和投入。從商業(yè)模式上還是要找到便宜的房，能夠有稅收方面的減免?！?/span>

相比房產(chǎn)交易，出租房屋的收益率偏低，融資成本、運營成本卻偏高。據(jù)估算，按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。在現(xiàn)有的政策體系下，若沒有政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)?；?。

58同城房產(chǎn)事業(yè)部產(chǎn)品總監(jiān)張芳建議：把租賃市場形成發(fā)改委的一個匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來扶持，如此稅費可以大大降低，長租公寓的運營成本也會隨之降低。運營成本的降低勢必帶來收益率增加，必然會吸引社會資本關注，促進租賃市場規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展之后，租金通常會降低，租客也會受益。

吳亞軍的建議是，制定相應法律法規(guī)，明確商品租賃住房運營企業(yè)與承租方的權(quán)利義務關系，規(guī)范房屋租賃市場。建立商品租賃住房運營企業(yè)資質(zhì)認證體系，向通過認證且經(jīng)營合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。建議對租金定價實行政府指導價格的運營企業(yè)免征增值稅款，對租金定價實行市場調(diào)節(jié)價格的運營企業(yè)減免3%增值稅款。通過稅收優(yōu)惠降低商品租賃住房運營成本，有效提高合規(guī)供給比率，鼓勵專業(yè)、集中化經(jīng)營，提升運營和監(jiān)管效率。

吳亞軍還建議，對符合條件的承租人進行不同形式的租房補貼，增強其支付能力。全國人大代表、復星集團董事長郭廣昌也建議，對于租房的人，應考慮租房支出稅前抵扣；針對中低收入人群租房，把對房東的征稅補貼給承租人，這樣也減輕了租房者的壓力。