在剛剛落幕、以“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)與發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”為主題的易居論壇上，與會(huì)專(zhuān)家、學(xué)者以研究報(bào)告及國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，呼吁各方協(xié)力助推國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)租賃產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并指“加快發(fā)展租賃市場(chǎng)是穩(wěn)定中國(guó)樓市的重大戰(zhàn)略”。

　　華東師范大學(xué)終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳在主旨發(fā)言中提示：中國(guó)租賃市場(chǎng)之所以沒(méi)有真正發(fā)展起來(lái)，和市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃需求零碎化、租賃市場(chǎng)盈利空間相對(duì)狹窄等因素有關(guān)。近幾年由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)居高不下、傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下滑，政策對(duì)租賃市場(chǎng)做了更大力度的支持，建立規(guī)范化和規(guī)模化的租賃市場(chǎng)勢(shì)在必行、非常迫切、時(shí)機(jī)已趨成熟。這對(duì)于培育健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)、增進(jìn)市民的居住福利、企業(yè)轉(zhuǎn)型尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)等都有重要意義。

　　租賃市場(chǎng)亟待發(fā)展

　　據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的最新報(bào)告《發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒與國(guó)內(nèi)實(shí)踐》，各國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展有很大程度的差異。

　　數(shù)據(jù)顯示，居民承租戶占比大于30%的國(guó)家有美國(guó)、加拿大、德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等；承租戶占比小于20%的國(guó)家含中國(guó)、俄羅斯、保加利亞、羅馬尼來(lái)、愛(ài)沙尼亞、斯洛伐克等；包括美、德、日等國(guó)政府，更注重利用住房租賃市場(chǎng)來(lái)解決居民特別是低收入居民的居住問(wèn)題，這三國(guó)居民的總體居住質(zhì)量也比其它國(guó)家更高。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)占房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的比例達(dá)30%—60%，租房住與買(mǎi)房住，呈分庭抗禮格局，而中國(guó)更多的住房需求是進(jìn)入到買(mǎi)房市場(chǎng)。租賃過(guò)程中存在租客對(duì)房源不滿意、租客面臨房東不合理對(duì)待等問(wèn)題。2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，昭示著該行業(yè)亟待發(fā)展。

　　應(yīng)探索經(jīng)營(yíng)和盈利模式

　　灣流市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與品牌中心總經(jīng)理梁志森提出，在共享經(jīng)濟(jì)的時(shí)代下，各租賃企業(yè)應(yīng)積極探索多元化或多樣性的產(chǎn)品，進(jìn)而吻合租賃需求和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。比如說(shuō)針對(duì)藍(lán)領(lǐng)和灰領(lǐng)、大眾化和主流、女性群體、中高端商務(wù)人士、高管和涉外人士等不同的租客階層，設(shè)定對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品系。在滿足相應(yīng)需求的同時(shí)，也能引導(dǎo)新需求的出現(xiàn)。未來(lái)租賃企業(yè)會(huì)遵循B2C(企業(yè)—消費(fèi)者)的模式，積極在B端(企業(yè)端)發(fā)力，發(fā)力于存量資產(chǎn)的收購(gòu)和改造等，進(jìn)而能夠匹配更多的新需求。

　　魔方(中國(guó))生活服務(wù)集團(tuán)華東區(qū)總經(jīng)理任宇表示，租賃企業(yè)在提高業(yè)務(wù)的同時(shí)，需要不斷關(guān)注盈利問(wèn)題，應(yīng)積極培育和發(fā)展“剪刀差”的盈利機(jī)制：控制拿房的成本；充分利用較多的門(mén)店數(shù)量來(lái)降低供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)中的成本；有效的后臺(tái)系統(tǒng)運(yùn)作，以降低相應(yīng)的賬單催收和支付、門(mén)店經(jīng)營(yíng)及員工管理的成本；充分?jǐn)U大產(chǎn)品本身的溢價(jià)率和空間，如管家式服務(wù)的貼心管理模式以增強(qiáng)客戶的需求黏性等。在此類(lèi)模式下，積極利用大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)需求和結(jié)構(gòu)，對(duì)產(chǎn)品做更好的改進(jìn)。

　　市場(chǎng)成熟需多方位培育

　　上海二手房指數(shù)辦公室執(zhí)行主任梁志超指出，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以購(gòu)租并舉取代買(mǎi)賣(mài)占絕對(duì)主流的中國(guó)住房模式，是與國(guó)際接軌的必然趨勢(shì)。購(gòu)租并舉并不僅是現(xiàn)在興起的長(zhǎng)短租公寓、對(duì)存量市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，更重要的是啟動(dòng)增量租賃房市場(chǎng)。品牌開(kāi)發(fā)商一旦成為租賃市場(chǎng)主角之后，試想年輕人租住萬(wàn)科、恒大開(kāi)發(fā)的10-20年公寓，不再為買(mǎi)房而降低生活質(zhì)量，以后有條件根據(jù)政策還可買(mǎi)下所租住的公寓……這種示范效應(yīng)，將超過(guò)大量的政策宣傳。

　　他提醒，租賃市場(chǎng)至今沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行備案制，沒(méi)有類(lèi)似購(gòu)房網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)。政府部門(mén)須盡快建立此類(lèi)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，利于掌握租賃市場(chǎng)真實(shí)情況，便于形成更為精細(xì)化和準(zhǔn)確化的政策調(diào)控。

　　定位于經(jīng)營(yíng)中低端租賃市場(chǎng)的上海青客公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理公司總裁胡正華說(shuō)出了他的煩惱：企業(yè)做大的同時(shí)，卻存在規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。比如說(shuō)個(gè)人二房東通過(guò)幾套群租房的出租就可以賺錢(qián)，因?yàn)樗麄儗?duì)于房源改建可以不規(guī)范，一套房隔間過(guò)多，存在火災(zāi)等隱患。而對(duì)于品牌租賃企業(yè)而言，須按照政府規(guī)范去做設(shè)計(jì)和改建，其背后相應(yīng)的成本和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是完全不一樣的。只有營(yíng)造公平公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，才有利于培育優(yōu)秀的租賃企業(yè)。

　　在華東師范大學(xué)房地產(chǎn)副教授崔裴看來(lái)，租賃市場(chǎng)在不改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系的情況下，能夠促使房屋更有效率的流通，同時(shí)照顧到不同生命周期階段的居住特征，其優(yōu)勢(shì)明顯。后續(xù)需要從流通環(huán)境的角度給予此類(lèi)市場(chǎng)更大的政策支持。同時(shí)，租賃市場(chǎng)背后也衍生出很多新的投資機(jī)會(huì)，比如說(shuō)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)租賃市場(chǎng)相關(guān)的REITs金融產(chǎn)品，投資者可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和區(qū)域的分散化投資，也省去了很多管理成本和費(fèi)用。此類(lèi)產(chǎn)品的出現(xiàn)，對(duì)于穩(wěn)定租賃需求、穩(wěn)定房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的價(jià)格等都有積極的作用。(完)