△奇趣童年   實(shí)景圖

  前不久，杭州第二批集中供地延期。

與杭州一樣，深圳、天津、青島等城市也有類似動(dòng)作，想搶地的開發(fā)商可以消停了。

如今，對(duì)開發(fā)商來說，拿地越來越難。搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案，大比例自持和大量的配建。在“三道紅線”下，踩線的開發(fā)商越來越危險(xiǎn)，很多公司暫停拿地。

前幾年，在城市中心靠舊城改造，在城市新中心靠綜合體，在遠(yuǎn)郊靠文旅大盤。這三種曲線拿地的模式，成就了一些公司與項(xiàng)目。超過三分之一的百?gòu)?qiáng)開發(fā)商，進(jìn)入到文旅賽道。市場(chǎng)上，主要有文旅小鎮(zhèn)、文旅城、主題樂園等文旅項(xiàng)目。

其實(shí)，文旅地產(chǎn)不是蓋房子、賣房子那么簡(jiǎn)單。周期長(zhǎng)、盈利慢、非標(biāo)準(zhǔn)化、操盤難。做好難，做精做出特色，更是難上加難。有一種說法，文旅開發(fā)，70%是虧損，20%是持平，10%是盈利。大型文旅項(xiàng)目的投資回報(bào)周期在10年以上。這與高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，“小火慢燉”的文旅地產(chǎn)顯得格格不入。

今年寫的最多的項(xiàng)目，就是文旅盤。環(huán)武漢一圈，文旅盤像雨后春筍一樣生長(zhǎng)。除少數(shù)一兩家有運(yùn)營(yíng)外，大多數(shù)均在開發(fā)建設(shè)階段。而它們建設(shè)的重心，是住宅。

未來，這些文旅項(xiàng)目能兌現(xiàn)多少藍(lán)圖，如何能叫好又叫座？

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對(duì)比國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)多個(gè)文旅項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)善于運(yùn)營(yíng)文旅產(chǎn)業(yè)的，微乎其微。

很多項(xiàng)目的操盤手，還是房地產(chǎn)開發(fā)思維，而非文旅開發(fā)運(yùn)營(yíng)思維。

同時(shí)，一些文旅項(xiàng)目陷入困境：過于扎堆，雷同的競(jìng)品、相似的故事、跛腿的運(yùn)營(yíng)，不接地氣的概念，脫離實(shí)際的想法。

經(jīng)過上一輪的磨合，地方政府也變得更精明。平方公里級(jí)的文旅項(xiàng)目，政府挑選企業(yè)時(shí)，重點(diǎn)考慮這些企業(yè)的產(chǎn)業(yè)輻射能力和驅(qū)動(dòng)能力，考察他們做過成功的文旅項(xiàng)目案例。

現(xiàn)在很多買文旅盤的，就買到坑里。等房子交房時(shí)，當(dāng)初開發(fā)商承諾的文旅配套還掛在墻上。

當(dāng)武漢周邊涌現(xiàn)眾多文旅項(xiàng)目時(shí)，我個(gè)人建議，要買文旅盤，就買有文旅產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的項(xiàng)目，買在文旅方面有品牌與經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，買有實(shí)力和兌現(xiàn)力的開發(fā)商。

這里說的文旅產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，就是項(xiàng)目的文旅配套與住宅、商業(yè)同步建設(shè)，甚至能看到樂園、小鎮(zhèn)等提前開業(yè)的，所見即所得的文旅項(xiàng)目更靠譜。

在國(guó)內(nèi)的文旅項(xiàng)目格局中，華北必談阿拉亞，華東良渚文化村、莫干山裸心谷，華南是深圳華僑城、東部華僑城，華中則是襄陽華僑城。

△襄陽華僑城     效果圖

在國(guó)內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)方面，文化央企華僑城是一位行業(yè)高手。

在深圳、武漢、上海、成都等地，華僑城所開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的大項(xiàng)目，非常受市場(chǎng)歡迎。世界之窗、錦繡中華、歡樂谷、東部華僑城、瑪雅海灘……華僑城旗下?lián)碛卸鄠€(gè)主題公園品牌。

△襄陽華僑城     效果圖

華僑城的造城模式，是“文化旅游＋城市”，而不是“地產(chǎn)＋旅游”。

它堅(jiān)持規(guī)劃先行，重金聘請(qǐng)大師規(guī)劃，“先規(guī)劃，后建設(shè)”，一張藍(lán)圖繪到底；堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)先行，文化與旅游產(chǎn)業(yè)作為核心引擎，同時(shí)輔助商業(yè)商務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)等；堅(jiān)持教育先行，造城的同時(shí)，引入多所名校；堅(jiān)持生態(tài)先行，在花園中建城市，建設(shè)濕地公園、湖濱花園、郊野公園、濱湖藝術(shù)公園等，搭建一個(gè)生態(tài)慢行系統(tǒng)；堅(jiān)持配套先行，先建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、商場(chǎng)、游樂場(chǎng)等日常生活配套。

這個(gè)“五個(gè)先行”的造城模式，留住人、留住心，才能創(chuàng)造一個(gè)個(gè)華僑城的文旅大盤。

2

三年前的8月30日，襄陽華僑城開工奠基。那時(shí)，這里還是一大片農(nóng)田。

此后又去過一次，一眼望去都是塔吊，除了寬闊的大馬路外，看不到一點(diǎn)城市的模樣。從高鐵站出來，吃飯下館子，要到老城區(qū)。住酒店，在東津新區(qū)沒有幾個(gè)選項(xiàng)。

在項(xiàng)目沙盤上，看見這座8.48平方米公里的未來之城，布局優(yōu)質(zhì)生活新城、漢江文化客廳、商業(yè)商務(wù)文化中軸、奇幻度假區(qū)等四大空間。

當(dāng)時(shí)有一種擔(dān)心，8.48平方公里，相當(dāng)于約12個(gè)故宮，約1.2個(gè)陸家嘴。

這里沒有山，也沒有海，如何做成一個(gè)影響華中的文旅大盤？

如今再看，這種擔(dān)心是多余的。如今，滿滿的煙火氣與城市感，都是因?yàn)槿A僑城。

△奇趣童年   實(shí)景圖

5月，奇趣童年親子樂園開園，截止7月底，接待游客超過25萬人。這是國(guó)內(nèi)首個(gè)陪伴式自然親子樂園。同期，華僑城生態(tài)藝術(shù)公園開放。

△奇夢(mèng)海灘    實(shí)景圖

夏天的時(shí)候，襄陽的人們結(jié)伴到過這個(gè)好玩的水上樂園－奇夢(mèng)海灘水樂園。2020年半年時(shí)間，接待游客超過100萬人次。

在奇妙鎮(zhèn)上，喝茶看戲，覓美食、找非遺，穿越古今襄陽，別有一番味道。住在剛開業(yè)的云?！惓蕜e院。

△奇妙鎮(zhèn)   實(shí)景圖

如今，襄陽華僑城奇幻度假區(qū)，初步成形。在湖北，又多了一個(gè)遛娃的新出處。

7月21日，襄陽華僑城的首屆公共藝術(shù)節(jié)上，20多位藝術(shù)家?guī)硪粓?chǎng)藝術(shù)盛宴。公共藝術(shù)節(jié)、創(chuàng)想讀書計(jì)劃等“文化＋”活動(dòng)，為襄陽添彩。

這個(gè)九月，襄陽五中華僑城實(shí)驗(yàn)學(xué)校即將開學(xué)。10月，云海酒店開業(yè)。12月，華·生活館（南區(qū)）交付。

在這里，驚喜不斷。這里有樂園與小鎮(zhèn)上的煙火氣，有骨子里的藝術(shù)氣，馬上有校園里的書卷氣。

△奇幻谷   效果圖

明年，奇幻谷主題公園將開業(yè)，后年，襄陽市中醫(yī)醫(yī)院（東津院區(qū)）將完工并有望投入使用。

短短三年時(shí)間，為什么襄陽華僑城讓這里“活”起來，“火”起來？

從根本上，這是華僑城超強(qiáng)的造城能力、超穩(wěn)的運(yùn)營(yíng)能力與超快的配套兌現(xiàn)力。

別人造城，造的是房產(chǎn)城。而華僑城這套領(lǐng)先的平方公里造城模式，以文旅產(chǎn)業(yè)為抓手，推動(dòng)了襄陽的新型城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。

這個(gè)項(xiàng)目的難度在于，在8.48平方米公里的土地上，在沒有很好自然稟賦的土地上，華僑城從無到有，以高起點(diǎn)規(guī)劃，創(chuàng)造一座全新的東部新城，創(chuàng)造一整套城市的新空間、新秩序、新文化與新配套。

但這些難點(diǎn)，被華僑城所克服。建設(shè)品質(zhì)與推進(jìn)速度令業(yè)內(nèi)贊嘆不已。

襄陽華僑城希望未來游客、居民都能在這里愉快生活，能在這里享受時(shí)光的一個(gè)城市空間，一個(gè)全新的文化旅游度假區(qū)。

開業(yè)后，將形成年度游客量過千萬人次的大型文旅度假區(qū)，可間接拉動(dòng)城市年度旅游收入60至100億元，增加就業(yè)人數(shù)約2萬人。

3

這座文旅大城，如今成熟了。

華僑城引江入園，導(dǎo)入漢江直至板塊中心，居住組團(tuán)以湖為心，依序排布，這將是一個(gè)充滿魅力、充滿悅動(dòng)的城市。前期的“天鵝堡”收官了，“純水岸”登場(chǎng)了。

在襄陽，天鵝堡從2020年1月11日入市以來，累計(jì)銷售近3000套。

這個(gè)數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2020年武漢住宅銷冠。

如今，天鵝堡實(shí)景全面呈現(xiàn)。它已是襄陽高端住宅的一張名片。

△天鵝堡   實(shí)景圖

這個(gè)文旅大盤，首期住宅為什么能走紅？

這里不是賣房子，而是賣一種度假的生活、一種大城的極致生活。

看過深圳與武漢華僑城的人，自然懂它的好。

沒看過華僑城的人，走進(jìn)示范區(qū)與樣板間，也能懂它的匠心。2020年5月，華僑城·天鵝堡丨天嶼入圍2019-2020年度國(guó)家級(jí)廣廈獎(jiǎng)項(xiàng)目。

△天鵝堡   實(shí)景圖

當(dāng)一座大城在一天天兌現(xiàn)時(shí)，買房人看得到實(shí)景，玩得上水樂園，逛了奇妙鎮(zhèn)。

孩子也能就近上名校，出家門到校門。后期的配套有著清晰的時(shí)間表。

這里不是賣房子，而是賣一種歡樂、一種收藏。

健康的公園與花園，就在家門口；世界的樂園，就在家門口；成長(zhǎng)的學(xué)園，就在家門口。

△僑城會(huì)活動(dòng)

業(yè)主生日會(huì)、業(yè)主狂歡節(jié)、游輪家宴等30多場(chǎng)社群，吸引更多買房人的眼球。

“天鵝堡”的業(yè)主相信華僑城，他們也將是“純水岸”的業(yè)主或者推薦人。

4

“純水岸”，是極致湖居與優(yōu)質(zhì)生活的范本。

從深圳華僑城、武漢華僑城，“純水岸”是當(dāng)?shù)刂暮勒瑓^(qū)。

在深圳的燕棲湖畔，純水岸是一個(gè)地中海風(fēng)情的低密濱湖墅區(qū)。看遍世界，終歸純水岸；在武漢東湖畔，純水岸則是一種回歸自然的城市度假生活。

這一次，“純水岸”落子襄陽。

在規(guī)劃方面，華僑城聘請(qǐng)日建、悉地等國(guó)內(nèi)外10多家一流設(shè)計(jì)公司，對(duì)純水岸的湖泊、建筑、商業(yè)與教育等板塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，而不僅僅停留在住宅規(guī)劃。

△純水岸  效果圖

地塊的北側(cè)是從小學(xué)到高中的教育組圖，南側(cè)是區(qū)域商業(yè)中心，西側(cè)是另一個(gè)住宅地塊，東側(cè)則是醫(yī)院與奇幻度假區(qū)的奇趣童年與奇趣港灣（大型商業(yè)體）。

打開家門就在公園里。約50萬方的“純水岸”住區(qū)，規(guī)劃了30多萬方的綠地。住區(qū)內(nèi)部近60%是綠地與綠植等。在項(xiàng)目的中心，打造了約14萬方的華僑城生態(tài)濕地公園。其中有近4萬方的中心湖泊“白鷺湖”，約2148米的湖岸綠道。

整個(gè)住區(qū)采用階梯式圍合布局，遠(yuǎn)高近低，圍而不合，高低錯(cuò)落，從別墅、洋房到高層住宅，環(huán)湖退園、棟棟觀湖、戶戶賞景。在高層住宅地塊，還布局約3000-5000平米中央景觀花園。

在10分鐘生活圈內(nèi)，布局學(xué)校、濕地公園、醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)中心等配套。一個(gè)好的社區(qū)，是以家為中心，步行5-10分鐘，所能看到的風(fēng)景，所能享受的配套。

從空間布局的角度看，“純水岸”將空間主動(dòng)讓給湖泊、公園、花園與生活配套。

從業(yè)主的生活出發(fā)，還打造一套漫行系統(tǒng)，將各種配套串聯(lián)起來，讓人步行到各大配套。在漫行的路上，享受路邊的風(fēng)景與舒適的生活。

在“純水岸”，業(yè)主還能享受優(yōu)美的湖景環(huán)境。

△純水岸   效果圖

17號(hào)地塊“璞灣”有2棟小高層與8棟高層；18號(hào)地塊“聽濤”是52套合院別墅和3棟洋房。

△純水岸   效果圖

這兩大地塊均能享受到墅級(jí)私享湖境，在家里觀湖，出門就能親湖。整個(gè)湖灣半島的格局，是襄陽高端圈層的生活圈。

△純水岸   效果圖

項(xiàng)目外有繁華，樂園、商業(yè)、酒店、公共藝術(shù)節(jié)等，即可享受城市繁華；項(xiàng)目?jī)?nèi)有靜謐，白鷺湖的私享體驗(yàn)，每天感受湖的平靜。

△園林 效果圖

在配置上，林下花園、長(zhǎng)者花園、陽光大草坪等主題場(chǎng)景園林；主題泛會(huì)所的架空層，業(yè)主的第二空間；空中花園、全屋供暖等高端社區(qū)配置。

在“純水岸”，華僑城重組了五種空間與秩序：

生態(tài)與人文。自然的秩序與人文藝術(shù)的秩序，在濕地公園與白鷺湖里，被融合在一起；

△純水岸  效果圖

美湖與大城。大湖的生態(tài)秩序與大城的城市秩序，在“純水岸”里重新定義；

漫行與生活。10分鐘漫行系統(tǒng)，形成一個(gè)便捷、安全與自然的生活圈；

△純水岸  效果圖

意境與布局。國(guó)畫的意境，在建筑布局中，形成遠(yuǎn)高近低，錯(cuò)落有致的新秩序；

美學(xué)建筑與至真品質(zhì)。純水岸的美學(xué)建筑與品質(zhì)社區(qū)，將給業(yè)主一種新的生活空間。

如今，“純水岸”即將發(fā)售建面約98-277平米的合院別墅、湖境洋房、云境高層。

△合院 效果圖

其中，約277平米的合院，地上四層，大庭院、大露臺(tái)，這款產(chǎn)品在襄陽市場(chǎng)上很少見。我喜歡的是一層客廳外超大的庭院，還能做到一代住一層，三代同堂，有天有地有院子；約160平米的洋房，雙主臥套房，一個(gè)超星級(jí)酒店般奢華的家。

在這里，鑒湖、尋岸，賞生活，心歸岸；在這里，生活就是度假，度假就是生活。

［后記］

未來10年，是文旅地產(chǎn)高速發(fā)展的10年，也是痛苦的10年。

能活下來的，往往是像華僑城一樣的實(shí)力央企，有著領(lǐng)先的造城模式。

進(jìn)入“高鐵時(shí)代”的襄陽，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，需要華僑城；鄂西北的人們度假消費(fèi)升級(jí)，需要華僑城；追求高品質(zhì)生活的襄陽人，買房安家也需要華僑城。

華僑城將36年的造城經(jīng)驗(yàn)，融入這座8.48平方公里的城中。未來三年，襄陽華僑城將進(jìn)入高速發(fā)展期，更多配套兌現(xiàn)。那時(shí)，也將是天鵝堡、純水岸的業(yè)主享受靜謐且繁華生活的開始。

回到主題，為什么能紅出圈？

大概是八個(gè)字，用心造城，水到渠成。

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