“建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規(guī)動用一定比例的預售監(jiān)管賬戶資金。爭取用3年時間過渡到以現(xiàn)房銷售為主?！?月7日，全國政協(xié)十四屆二次會議舉行第二次全體會議，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任，中國人民銀行原行長，中國金融學會理事會會長易綱發(fā)言稱。

易綱建議，由中央財政或人民銀行每年按預售監(jiān)管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024～2026年），共提取預售保險基金約300億元；同時，允許房企主體按照公司治理結構依法合規(guī)動用一定比例的預售監(jiān)管賬戶資金，估計有約1萬億元資金可由房企立即使用。如果房企開發(fā)項目出現(xiàn)爛尾，由預售保險基金以該房企動用資金為上限先行賠付。

這一建議發(fā)出后，迅速引發(fā)市場關注和熱議。今年政府工作報告明確提出要“完善商品房相關基礎性制度”，完善商品房預售制度無疑是其中重要一個方面。那么，設立房地產預售資金保險機制的建議可行嗎？

“大思路和基本的考慮都很值得肯定。至于說是不是三年時間過渡到完全的現(xiàn)房銷售，還可以動態(tài)掌握。我注意到其具體用語是‘現(xiàn)房銷售為主’，而不是百分百的意思?！比A夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康對中國房地產報記者表示。

“可行。這一問題本質上是杠桿大小的問題，現(xiàn)在流動性不足應該就可能加大杠桿。”廈門大學教授、中國城市規(guī)劃學會副理事長趙燕菁亦表達了支持態(tài)度。

“這個提議非常好，這是一種市場手段解決預售問題的好辦法。通過保險機制，讓房企繳納一定保險費，成立商品房預售保險基金，用于發(fā)生風險的房企的賠償救助?！笔锥冀?jīng)濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池教授說。

一位房地產觀察人士稱，這一建議有望緩解房企項目交付中存在的部分困難，對進一步完善房地產預售資金制度也有著重要意義。如何讓預售資金在保障項目交付的同時，可以更好地減弱資金監(jiān)管對企業(yè)資金流動性的影響，提高預售資金的使用效率，可能是未來完善預售資金監(jiān)管需要探討的方向。

易綱表示，當前政策重點首先是壓實房企主體責任，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，然后才是壓實地方政府責任，更好發(fā)揮政府作用。要重點支持大多數(shù)房企特別是民營頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，著力解決他們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質按時交到購買者手中。

“這一預售資金保險機制可以實現(xiàn)‘四兩撥千斤’的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現(xiàn)房銷售為主?！币拙V表示，對房企預售資金使用開展專項審計，應確保預售資金依法合規(guī)使用。

從易綱的發(fā)言中也可看出其思路，設立房地產預售資金保險機制為暫時過渡措施，時間為三年，屆時爭取過渡到以現(xiàn)房銷售為主。

我國商品房預售制度于1994年正式推行，當時主要借鑒香港預售“樓花”的管理模式。商品房預售制度之下，開發(fā)商通過“賣期房”“賣樓花”解決了建設資金不足問題，企業(yè)規(guī)模快速擴張，人們居住水平也得到有力提升。但這一制度的弊端和負面效應也日益凸顯，市場對于取消商品房預售制度的呼聲越來越高。

《2023年全國爛尾樓研究報告》數(shù)據(jù)顯示，去年上半年全國范圍內的樓盤爛尾率約為3.85%，爛尾樓面積大約是2.31億平方米。按照每套房子80平方米計算，差不多就是289萬套住房，將近300萬個家庭深受“爛尾樓”之苦。

全國兩會期間，全國人大代表、浩天律師事務所合伙人會議主席朱征夫提出建議，主張取消商品房預售制度。他表示，當前經(jīng)濟面臨下行壓力，房地產開發(fā)商面臨的困難還未解決，應該是取消預售制度比較好的時機。若是在房地產高速發(fā)展時期，取消預售制度恐怕面臨的實際阻力會非常大。

政策變革思路已經(jīng)給出。不過，設立房地產預售資金保險機制必然需要多個部門協(xié)同，還需要更多細則落地配合。

“設立商品房預售資金保險制度可行性很大，但設計方法、頂層制度需要進一步探討?！壁w秀池表示。她建議，將商品房預售資金保險設定為一種強制保險，保費由實行預售制的房地產開發(fā)企業(yè)繳納，由國家金融監(jiān)督管理總局牽頭各保險公司測算制定該保險險種的費率標準，由各保險公司為各房地產開發(fā)企業(yè)做好保險服務，通過市場化手段實現(xiàn)預售資金監(jiān)管，將來代替政府預售資金賬戶監(jiān)管。

也有持謹慎態(tài)度者。上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰表示，這個方案有一定啟發(fā)性，但可能有些過于復雜，操作起來不太容易，見效也沒有那么快。預售資金中的風險是風險防范問題，要盡可能消除預售資金監(jiān)管不到位而導致樓盤爛尾風險。