2月20日，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。

2022年11月28日，證監(jiān)會曾出臺調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資5項措施。其中第五條措施提出，要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。而此次試點工作也是落實“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟功能的重要舉措。

由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

實際上，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，不斷探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。

  投資者首輪實繳出資不低于1000萬元

對于投資者的要求方面，考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。

在基金規(guī)模方面，不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

證監(jiān)會要求，此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進行不動產(chǎn)投資試點。

參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

據(jù)悉，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

  不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)

同時，為適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔保的，在涉及《關(guān)于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風險隔離。

同時，為促進不動產(chǎn)私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

符合試點要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前，向基金業(yè)協(xié)會報送相關(guān)材料，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，并依照規(guī)定進行產(chǎn)品備案。同時，不參與試點的私募股權(quán)投資基金管理人，可按照協(xié)會有關(guān)自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，此次政策使得私募基金的投資方向更加多元化，此類私募基金參與后續(xù)保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀上也對相關(guān)房企在不良資產(chǎn)項目處置上發(fā)揮了積極的作用。

  《不動產(chǎn)試點指引》發(fā)布：規(guī)范私募投資基金從事不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)

此外，在證監(jiān)會的指導下，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會同日正式發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下稱《不動產(chǎn)試點指引》），進一步規(guī)范私募投資基金從事不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。該指引將于2023年3月1日起施行。

據(jù)了解，《不動產(chǎn)試點指引》共二十一條，遵循試點先行、穩(wěn)妥推進原則，明確不動產(chǎn)投資范圍、管理人試點要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴募限制、加強事中事后監(jiān)測等，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規(guī)范，較好地兼顧了行業(yè)規(guī)范和發(fā)展。

《不動產(chǎn)試點指引》主要從以下四個方面作出規(guī)范：

（一）明確試點原則、不動產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。一是試點先行。參與試點管理人可按指引要求開展不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，不參與試點的管理人原有業(yè)務(wù)模式及登記備案不受影響。二是明確不動產(chǎn)投資范圍。包含投向特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項目等。三是明確管理人試點要求。從管理人實繳資本、不動產(chǎn)投資管理規(guī)模及經(jīng)驗、專業(yè)人員、主要出資人及實際控制人背景等方面提出要求。四是新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類型。為區(qū)別試點不動產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，遵照試點指引設(shè)立的基金產(chǎn)品類型選擇為“不動產(chǎn)私募投資基金”。

（二）明確適格投資者及基金運作要求。一是提出適格投資者要求。不動產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當以機構(gòu)投資者為主，對于不動產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風險。二是從基金募集、投資、運作、信息披露等方面規(guī)范投資運作。為規(guī)范不動產(chǎn)私募投資基金運作，指引從基金首輪實繳規(guī)模、基金合同約定必備條款、信息披露、定期報告等方面，明確不動產(chǎn)私募投資基金運作要求。

（三）適度放寬股債比及擴募限制，提升不動產(chǎn)基金運作靈活度。對于符合試點要求的不動產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經(jīng)營性物業(yè)貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開放認、申購（認繳）。

（四）防范風險，加強事中事后監(jiān)測。明確不動產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強制托管；要求管理人有效控制不動產(chǎn)私募投資基金風險；嚴禁管理人使用基金財產(chǎn)投向其實際控制人控制的企業(yè)或項目；對于存在單一投資標的、分級安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風險的，應(yīng)進行特殊風險揭示；按季度向投資者進行信息披露以及向協(xié)會報送運作情況。

基金業(yè)協(xié)會表示，下一步將認真落實《不動產(chǎn)試點指引》，穩(wěn)妥推進不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，有力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。證監(jiān)會稱，將根據(jù)試點工作實踐情況及時總結(jié)評估，完善試點政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型，發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟的功能作用。