近日，人民銀行與證監(jiān)會相繼召開會議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，研究部署貫徹落實措施。

值得注意的是，兩部門分別在會上再次提到房地產(chǎn)，并為房地產(chǎn)行業(yè)未來釋放了更為積極信號。

證監(jiān)會稱，中央經(jīng)濟(jì)工作會議深刻闡述了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，明確提出要提供足夠流動性，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

人民銀行強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮好保交樓貸款支持計劃等政策工具效能，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大信貸投放，支持穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價，努力保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

  允許符合條件的房企“借殼”已上市房企

證監(jiān)會表示，大力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。值得一提的是，此前被叫停的房企“借殼”上市與涉房重組，如今迎來了實質(zhì)性松動。

證監(jiān)會指出，落實好已出臺的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組。

事實上，自2010年以來，房企“借殼”上市與涉房重組案例屈指可數(shù)。隨著本次證監(jiān)會的表態(tài)，對房地產(chǎn)行業(yè)未來“借殼”上市與涉房重組等方面，釋放了更為積極的信號。對于那些擁有土儲資源的非上市房企，可以通過“借殼”等手段上市，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時，對于被重組的企業(yè)，可以借助優(yōu)質(zhì)房企的加持，重新獲得融資能力，從而起到盤活存量風(fēng)險資產(chǎn)的作用。

  全面落實改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表

證監(jiān)會方面還提出，全面落實改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債。

央行則強(qiáng)調(diào)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，推動防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。

實際上，今年以防范化解風(fēng)險為目標(biāo)，金融支持房地產(chǎn)措施密集出臺，以穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。特別是進(jìn)入11月，隨著“金融16條”以及“三支箭”政策相繼落地，在一定程度上改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至目前，大約有超過50家銀行和各地分支機(jī)構(gòu)，對百余家房企提供意向授信總額超過4萬億元；另有8家房企儲架式注冊發(fā)行總金額超過1200億元；此外，披露股權(quán)融資意向的上市房企至少超過了25家。

而被市場稱為“第四支箭”的“內(nèi)保外貸” 近日也開始落地。12月9日，龍湖集團(tuán)獲得中國銀行提供的“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，貸款規(guī)模為7億元，并已于12月9日實現(xiàn)提款。另據(jù)市場消息稱，包括美的置業(yè)、碧桂園等頭部房企也將獲得“內(nèi)保外貸”的支持。

上述動作一方面有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力。另一方面，更有利于重拾境外資本市場對中國房地產(chǎn)行業(yè)的信心。

中信證券近日發(fā)布的研報指出，2022年確認(rèn)了地產(chǎn)的政策底，第一支箭支持信貸，第二支箭聚焦債券，第三支箭放開股權(quán)，三箭齊發(fā)將確認(rèn)房企融資環(huán)境的拐點，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。

  加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式

按照此次中央工作會議提出的“推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，證監(jiān)會表示，要加大力度、加快速度抓好資本市場各項支持政策措施落地見效，助力房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

央行描述的則更為明確：推動長租房地產(chǎn)市場建設(shè)，按照租購并舉方向加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。這也意味著，未來“租購并舉”將成為我國住房供給新格局。

對此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》和中央經(jīng)濟(jì)工作會議都重點著墨房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，即完善住房市場、住房保障兩大體系，構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度。未來有助于完善住房保障體系的激勵性政策或?qū)⒙涞?，一方面，鼓勵加大保障性住房供?yīng)，另一方面，大力發(fā)展住房租賃市場，增加租賃住房供給、加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管、加快實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。

央行方面同時表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策，滿足行業(yè)合理融資需求，支持剛性和改善性住房需求。

中信證券認(rèn)為，市場底最為重要的觀察點將回到商品房銷售，在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動下，商品房銷售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇，對應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地。

克而瑞研究中心則預(yù)計，2023年中央政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用，房住不炒主基調(diào)不變，中央層面不會出臺收縮性政策，但強(qiáng)力刺激也較難落地。地方因城施策空間進(jìn)一步打開，激活新市民等購房消費(fèi)潛力。