近期有關(guān)部門連續(xù)出臺三大穩(wěn)樓市重磅政策，金融16條、第二支箭和置換預(yù)售監(jiān)管資金，傳遞三大信號：1、部分房企上岸了，增信、展期、續(xù)貸，這些工具都來了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債。3、上岸的房企重組整個行業(yè)、收獲未來城鎮(zhèn)化15個百分點、剩者為王，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺。大洗牌，大出清，大變局，類似之前給大家說的供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭。

我們判斷，未來有兩大拐點，政策拐點，市場拐點。近期三大重磅穩(wěn)樓市政策主要修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉(zhuǎn)的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產(chǎn)的政策拐點或已出現(xiàn)。但是，短期居民購房信心和能力還未明顯恢復(fù)，市場拐點未現(xiàn)，房企還將面對房地產(chǎn)市場低迷的時間考驗，以及正心正念保交樓的良心考驗。

最近民營房企的股債大漲，符合我們之前講的“是該出手穩(wěn)樓市了”的困境反轉(zhuǎn)邏輯。

為什么呼吁穩(wěn)樓市？因為房地產(chǎn)是周期之母，國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險。

未來希望通過房住不炒、穩(wěn)樓市、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉等長效機制，實現(xiàn)軟著陸，長期平穩(wěn)健康發(fā)展，安居樂業(yè)。

過去壓制中國經(jīng)濟和資本市場的主要是四大因素：美聯(lián)儲強力加息收緊貨幣、疫情反復(fù)、房地產(chǎn)市場調(diào)整、民營經(jīng)濟信心不振?，F(xiàn)在事情正在起變化，這四大因素均在邊際改善。從長期投資的角度，珍惜歷史性低谷期的黃金般估值，風(fēng)物長宜放眼量。

我是一名不可救藥的長期理性樂觀主義者，因為我們對這片土地愛的深沉。沒有人可以靠做空自己的祖國致富，越是在關(guān)鍵時刻，越要和她站在一起。頂部靠理智，底部靠信仰。

一、形勢：二十年來房地產(chǎn)最大變局，銷售低迷，到期債務(wù)集中兌付，房企融資難題待解

2022年1-10月，百強房企銷售總額同比下降43.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.8%，10月，超9成50強房企不拿地。前三季度境內(nèi)債展期、美元債違約規(guī)模分別為1193億元、550億美元，較2021年全年分別增加1000億元、368億美元。

近一年，盡管中央、地方持續(xù)出臺多項放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨購房者對期房信心不足、地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷、房企資金緊張違約暴雷、投資持續(xù)下滑、融資難融資貴一系列問題，房企融資難題亟待解決。

二、第一大重磅政策：支持民營房企債券融資的“第二支箭”已經(jīng)箭在弦上，國家隊出場增信，在市場寒冬的當下，這是救命錢

11月8日，交易商協(xié)會發(fā)文稱，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，這是今年第三次推出民企增信融資的新政。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

此次政策將房地產(chǎn)企業(yè)單獨列出，房企融資規(guī)模擴大，首單融資業(yè)務(wù)迅速啟動，增信服務(wù)費率低于市場化民企增信服務(wù)費率50%，政策落地時間明顯提速。

此前支持融資的政策描述多以民營企業(yè)為主體，此次特別強調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。

從“第二支箭”發(fā)布到接收民營房企增信需求郵件再到受理龍湖200億元儲架式注冊發(fā)行，僅用時三天，且單一房企融資總額有所擴大。

在市場寒冬下，這是救命錢。

政策新增“直接購買債券”的方式，中債增對民營房企收取增信服務(wù)費率低于0.8％/年，低于市場化民企增信服務(wù)費率的1.5%。

房企融資問題受到高度重視，釋放監(jiān)管部門為民營房企融資紓困的積極信號。

三、第二大重磅政策： 發(fā)布金融支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展措施16條，從保交樓到保房企三好生

11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。

圍繞促進房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序發(fā)展、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者的合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6方面提出16條細化金融措施，簡稱“金融16條”，標志著從保交樓到保房企三好生。

第1條“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，是對此前政策的又一次重申，意在引導(dǎo)金融機構(gòu)滿足穩(wěn)健經(jīng)營的民營房企合理的融資需求，改善金融機構(gòu)對優(yōu)質(zhì)民營房企風(fēng)險偏好，緩解民營房企信用收縮壓力。

第4條“允許未來半年內(nèi)到期的存量融資多展期1年”，能有效緩解房企短期面臨的巨大償債壓力，使房企可以將手里的資金用在刀刃上，改善經(jīng)營銷售情況。

第6條“鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求”，對涉房信托業(yè)務(wù)的態(tài)度從資管新規(guī)后的收緊轉(zhuǎn)為當下的支持，但部分房企暴雷導(dǎo)致今年涉房信托違約規(guī)模大幅增長，實際效果尚待觀察。

第8條“對新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”，明確免責(zé)條款，打消金融機構(gòu)為房企提供金融支持過程中因房企違約風(fēng)險產(chǎn)生的顧慮。

第13條“延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排”，此前政策設(shè)置2-4年過渡期，本次延長過渡期，對“兩道紅線”政策松綁，為商業(yè)銀行提供更多支持房企融資的空間，有利于房企資金壓力緩解。

四、第三大重磅政策：三部門指導(dǎo)銀行出具保函，房企置換預(yù)售監(jiān)管資金，緩解優(yōu)質(zhì)房企流動性壓力

11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

《通知》明確商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房企開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，置換金額不超監(jiān)管賬戶中保交付所需資金額度的30%，保函期限與項目建設(shè)周期相匹配，置換資金優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等。

《通知》從全國層面對置換的預(yù)售資金做了明確要求，政策覆蓋面明顯提升，可有效緩解優(yōu)質(zhì)房企流動性壓力，房企能根據(jù)各地在建項目進度合理安排工程推進，保障項目如期交付，恢復(fù)居民端購買期房信心。

五、影響：利好房企三好生，剩者為王，未來房企將分三類，大洗牌、大分化

第二支箭、金融16條、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金系列政策意味著什么？一系列房地產(chǎn)紓困政策標志從保交樓到保房企三好生，穩(wěn)健經(jīng)營的民營房企迎重大利好。

最近民營房企的股債大漲，符合我們之前講的“是該出手穩(wěn)樓市了”的困境反轉(zhuǎn)邏輯。

我們認為只有供給端房企逐步恢復(fù)融資能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢復(fù)，進而帶動銷售回暖。所以我們總的判斷，未來有兩大拐點，政策拐點，市場拐點。近期三大重磅穩(wěn)樓市政策主要修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉(zhuǎn)的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產(chǎn)的政策拐點或已出現(xiàn)。但是，短期居民購房信心和能力還未明顯恢復(fù)，市場拐點未現(xiàn)，房企還將面對房地產(chǎn)市場低迷的時間考驗，以及正心正念保交樓的良心考驗。

我們判斷，未來房企將分為三類：

第一類，國央房企和沒有暴雷的優(yōu)質(zhì)龍頭民企，將引領(lǐng)行業(yè)穩(wěn)步向前。

第二類，對現(xiàn)金流緊張但仍竭盡全力維持經(jīng)營保交樓的良心房企，實施積極救助措施，或為這些優(yōu)質(zhì)良心民營房企配套AMC度過難關(guān)并重組行業(yè)，或國資入股成為混合所有制公司，之后先重組之前存量的債務(wù)，處理完后輕裝上陣獲得地方國企的信用背書重新獲得融資能力。

第三類，對于那些轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、躺平爛尾不保交樓的不良企業(yè)，將自有法律等著。

過去部分房企給老百姓留下了紙醉金迷、為富不仁的不良印象，成為救助市場最大的道德風(fēng)險和障礙，但是也要看到有一批房企還是誠信經(jīng)營的良心企業(yè)，必須要進行區(qū)分，要實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，要清晰地向社會傳遞穩(wěn)樓市是為了穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)民生。

上岸的房企三好生重組整個行業(yè)、收獲未來城鎮(zhèn)化15個百分點、剩者為王，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺。大洗牌，大出清，大變局，類似之前給大家說的供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭。

六、短期建議：堅持房住不炒，因城施策適度松綁，促進房地產(chǎn)軟著陸

當前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，并通過經(jīng)濟增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應(yīng)、就業(yè)、社會穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟社會穩(wěn)定大局。

面對俄烏沖突、中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟下行壓力加大等多重挑戰(zhàn)，穩(wěn)房市是穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤的客觀需要，穩(wěn)房市對于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險和保民生具有重要意義。

當前并不是簡單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時，要發(fā)揮其實體經(jīng)濟屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實現(xiàn)既能通過短期措施促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，又能通過長期制度建設(shè)促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 

在堅持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策對前期偏緊的調(diào)控政策進行適度松綁，促進軟著陸。

1）適當降低人口流入地區(qū)限購門檻，增強市場信心。

2）適度松綁二手房限價政策。

3）下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力。

4）下調(diào)房貸利率，加快貸款審批。

5）提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付。

6）北上廣深等應(yīng)適當降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。

7）通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解風(fēng)險。

七、長期建議：推進以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱的長效機制

根據(jù)我們對發(fā)達經(jīng)濟體住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱構(gòu)建長期住房制度。

1）推動都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應(yīng)模式。

3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機會。

4）穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨，2021年，中央提出開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。

5）二十大報告強調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。