黃奇帆復(fù)旦演講折射出的信號，是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)有很多制度條件的前置制約，比如改革地方政府職能和政績考核，改革財稅體制和公共財政建設(shè)，改革稅收制度和金融監(jiān)管制度等。所以，說到底，長效機(jī)制建設(shè)和體制改革是一盤棋。

全國人大財經(jīng)委副主任委員、前重慶市長黃奇帆近日在復(fù)旦大學(xué)以“關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的若干思考”為題的演講，引起了輿論和公眾的廣泛關(guān)注。網(wǎng)絡(luò)上點擊、轉(zhuǎn)發(fā)和評論的量級上了千萬。政府官員演講引起如此關(guān)注，還很罕見，這一方面因為重慶在高速增長的GDP和價格平穩(wěn)的房地產(chǎn)之間取得了不同尋常的平衡；另一方面，則是社會對樓市長效機(jī)制盡早“破繭”的深切期望，以避免因高房價、高成本而阻斷內(nèi)需構(gòu)建和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

在新一輪樓市調(diào)控下，2月以來，已有60多個城市出臺了150多項政策，無論調(diào)控的頻率，還是力度，都可謂“史上最嚴(yán)”，坊間稱其為“五限”（限購、限貸、限價、限售、限商），特別是“限售”和一線城市“限商”，幾乎將需求凍結(jié)。

此輪調(diào)控前，各地樓價經(jīng)歷了暴漲。2015年以來，熱點城市房價上漲了80%至150%，樓市火熱蔓延到三四線城市，庫存高壓和身披“鬼城”番號的城市、貧困縣也未能幸免。房價暴漲，“加杠桿”和“資產(chǎn)荒”預(yù)期是兩大動力。但是，我國總杠桿率（全社會總負(fù)債/GDP）已從2010年的177.8%升至2016年的237.6%，居民杠桿率從2015年的44%急速升至2016年的50.6%，2016年房貸占新增貸款之比高達(dá)46%。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，杠桿率急速攀升，意味著資金加速“脫實入虛”，金融風(fēng)險漸行漸近。因此，長效機(jī)制亟待破冰并打破越調(diào)越漲的怪圈。

黃奇帆認(rèn)為，長效機(jī)制的前提是客觀定位房地產(chǎn)。因為體量太大、關(guān)聯(lián)度太高，房地產(chǎn)在全球都是支柱產(chǎn)業(yè)。即便已過了城鎮(zhèn)化高峰的美國，房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)也達(dá)9%以上，“后危機(jī)時代”的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)名副其實。同時，房地產(chǎn)是民生產(chǎn)業(yè)、財富象征，與金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險如影隨形，政府必須要高度重視房地產(chǎn)穩(wěn)定及其與經(jīng)濟(jì)的平衡。因此，要避免兩種傾向：一是經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)依賴”異化為情緒化、道德化的“去房地產(chǎn)”；二是房地產(chǎn)沖擊經(jīng)濟(jì)金融，異化為綁架經(jīng)濟(jì)金融、“大而不倒”，進(jìn)而倒逼調(diào)控綏靖化，風(fēng)險積累。

要避免這兩種傾向，就要以經(jīng)驗化的量化指標(biāo)，既尊重房地產(chǎn)地位，又要保持各項指標(biāo)平衡，如房地產(chǎn)開發(fā)投資不能超過固定資產(chǎn)總投資的25%、不能超過GDP的六分之一；固定資產(chǎn)投資不能超過GDP的60%；房屋總價不能超過老百姓家庭6至7年的收入；土地供應(yīng)“爬行釘住、后發(fā)制人”，即以城市實際吸納人口數(shù)，按人均建面100平方米供地；這個供地建面，要按55%、20%、20%、5%的比例，分別供應(yīng)基礎(chǔ)或公共設(shè)施、工業(yè)、住宅、商辦；開發(fā)商拿地自有資金和融資比嚴(yán)格控制在1：3；公租房須覆蓋城市常住人口的20%；地價不能超過房價的三分之一等等。

黃奇帆經(jīng)驗式的“量化平衡”，暫且不論是否科學(xué)，但卻是地方政府當(dāng)下避免房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)失衡、避免金融風(fēng)險積累的簡單而實用的措施，也是“底線思維”在長期執(zhí)政過程中的“落地”。表面看，盡管有些量化指標(biāo)難以施行，比如在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)看齊周邊房價”的舊城改造模式下，地價不能超過房價的三分之一，但黃奇帆指出，完全可通過以外圍甚至城郊接合部充裕的土地來補(bǔ)償開發(fā)商，換取其遵循這一措施。這樣，房價降下來了，營商環(huán)境好了，實體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)就平衡了。

因此，盡管房地產(chǎn)問題有客觀存在的“路徑鎖定”，如“招拍掛”出讓機(jī)制下，開發(fā)商埋怨土地價高，居民埋怨房價高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，但這卻是現(xiàn)有條件下的無奈選擇。但是，我們卻可以憑政治智慧和改革突破精神，探索出條件約束下的政策路徑，最典型的就是“地票”制度。事實上，隨著“3個一億人”的推進(jìn)，農(nóng)村人均200至300平方米建面的建設(shè)用地會退出來，完全可通過復(fù)墾為耕地，騰挪出城市建設(shè)用地指標(biāo)。大城市可購買這些指標(biāo)，將本市農(nóng)地置換為建設(shè)用地，進(jìn)而實現(xiàn)平抑地價和推進(jìn)以人為本城鎮(zhèn)化的雙重目標(biāo)。

在黃奇帆看來，當(dāng)下的土地供應(yīng)、土地制度問題，概括起來就是土地供應(yīng)不足、制度創(chuàng)新滯后。土地供應(yīng)不足，一方面在于土地供應(yīng)與人口流動方向相悖，大城市吸納了80%的外來人口，卻在緊縮供地，而中小城市人口停滯或出現(xiàn)凈減少，卻在增加供地，背后則是中小城市投資型經(jīng)濟(jì)獲得了支持；另一方面在于地方政府土地“生意經(jīng)”，即在現(xiàn)有考核體制下，依靠土地“上項目”、低地價“招商引資”或“作價入股”的投資和稅收依賴，成為短期“做政績”的優(yōu)選。于是，工業(yè)擠占住宅用地，連同大城市緊縮供地和“招拍掛”，一起推高房價。

筆者認(rèn)為，黃奇帆這次演講折射出的信號，是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)有很多制度條件的前置制約，比如改革地方政府職能和政績考核，改革財稅體制和公共財政建設(shè)，改革稅收制度和金融監(jiān)管制度等等。甚至，一些基礎(chǔ)性制度也形成了制約，如租房可享受同等公共服務(wù)，打擊開發(fā)商集資亂象，隨意變換容積率等等。此外，不同職能部門的目標(biāo)相左，造成很多措施難以落實，比如“招拍掛”避免腐敗，但推高了房價；金融創(chuàng)新鼓勵多渠道融資，但造成資金違規(guī)進(jìn)入樓市；資產(chǎn)質(zhì)量考核下銀行愿意投放房貸，但助長加杠桿。說到底，長效機(jī)制建設(shè)和體制改革是一盤棋。

李宇嘉（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員）