熱點(diǎn)城市房貸利率優(yōu)惠減少、公司債發(fā)行收緊、私募資管產(chǎn)品被嚴(yán)控等，近期一系列跡象顯示，房企融資“水龍頭”正被擰緊。有機(jī)構(gòu)預(yù)言，中小房企流動性危機(jī)或在下半年浮現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，杠桿率過高的激進(jìn)型房企、融資渠道少的邊緣型房企將是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的重災(zāi)區(qū)。在“去杠桿”背景下，投機(jī)資金將被擠出，行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提升，房企拿地將更為謹(jǐn)慎。

“去杠桿”進(jìn)行時房企融資不斷收緊

去年，因大部分房企銷售業(yè)績良好、融資渠道暢通，房企融資成本顯著下降。同時，“不差錢”的房企也創(chuàng)造出不少“地王”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金144214億元，比上年增長15.2%。

用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，2016年全年按產(chǎn)品發(fā)行日期統(tǒng)計(jì)，投資房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品共有843個，規(guī)?？傆?jì)26583677萬元，平均年收益率為7.3%，平均年限1.77年。

不過，今年2月以來，截至20日，投資房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品出現(xiàn)明顯的快速下降趨勢，共計(jì)僅10個，規(guī)?？傆?jì)158780萬元，平均年收益率為6.85%，平均年限1.82年。

此外，隨著去年各大房企公司債井噴式爆發(fā)，監(jiān)管部門出臺了一系列政策以收緊公司債，控制債務(wù)規(guī)模。比如，滬深交易所接連發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等在內(nèi)的融資合計(jì)僅為133.08億元，延續(xù)去年四季度以來的低迷態(tài)勢。相比2016年1月同期降幅達(dá)92%。同時，融資成本出現(xiàn)顯著上升。

公司債方面，除金隅股份此前收到證監(jiān)會《關(guān)于核準(zhǔn)北京金隅股份有限公司向合格投資者公開發(fā)行公司債券的批復(fù)》以外，Wind統(tǒng)計(jì)顯示，去年11月以來，未有上市房企發(fā)行公司債。而去年10月還有10家上市房企共發(fā)行114.3億元規(guī)模的公司債。

用益信托首席研究員李陽表示：“房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債力度已經(jīng)減弱，說明整個外部環(huán)境，包括監(jiān)管環(huán)境，銀行、金融、債券方面都出現(xiàn)全面收緊?！?/span>

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至上市房企去年三季報(bào)，房地產(chǎn)業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77.6%，個別房企負(fù)債率甚至超85%。

不僅房企杠桿率過高，此前居民杠桿率也出現(xiàn)快速上升。不過，當(dāng)下居民杠桿率已回轉(zhuǎn)向下。北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授宋國青表示：“房地產(chǎn)市場對于限購政策的反應(yīng)很快?！弊糍J款增量在2016年10月同比增長率為159.2%，但今年1月已降至21.9%。季調(diào)后顯示的居民消費(fèi)貸款增量也出現(xiàn)快速下降，增量同比增長率可能很快降到很低水平甚至為負(fù)數(shù)。

對于央行公布的今年1月金融數(shù)據(jù)中房貸再創(chuàng)新高，申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇表示，這一方面反映地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)滯后；另一方面則表明與2016年房貸受限，2017年初額度調(diào)整后房貸集中發(fā)放有關(guān)。

“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)重警惕償債危機(jī)

“房企負(fù)債率過高，過度依賴融資蘊(yùn)含潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。”有業(yè)內(nèi)人士表示，房企從拿地到交付少則需要三年左右，若此時遇上銷售滑坡等問題，評級不好的房企可能就會出現(xiàn)資金鏈斷裂。

民生銀行研究院院長黃劍輝表示，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道正在收窄，或面臨流動性問題。未來一旦資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將對銀行業(yè)造成致命打擊。應(yīng)深入分析不同區(qū)域房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的具體情況，加強(qiáng)名單制管理，限制進(jìn)入潛在風(fēng)險(xiǎn)暴露的各類問題房企，以及在房價(jià)快速上漲期的地王項(xiàng)目。

值得注意的是，日前在上海市金山區(qū)三塊宅地拍賣中，同潤集團(tuán)由于競拍價(jià)格超過自有資金而直接被取消競拍資格。

中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉認(rèn)為，在本輪樓市調(diào)整中，較危險(xiǎn)的兩類企業(yè)分別是杠桿率過高的激進(jìn)型企業(yè)和融資門路少的邊緣型企業(yè)。房企應(yīng)審慎判斷市場形勢，中小型房企應(yīng)主動尋求與大企業(yè)合作，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。此外，可適時降價(jià)促銷，加速回款。今年房價(jià)將維持穩(wěn)中略降態(tài)勢，成交量可能出現(xiàn)前低后高。

Orient Capital日前發(fā)布的研究報(bào)告表示，房企將于2017年下半年至2018年初迎來償債高峰，僅到期公司債一項(xiàng)預(yù)計(jì)達(dá)5440億元人民幣。這意味著，中小型房企將不得不面對一場潛在的流動性危機(jī)。

個人信貸方面，黃劍輝認(rèn)為：“房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)正處于上升期，應(yīng)強(qiáng)化個人住房貸款交易的真實(shí)性調(diào)查，嚴(yán)格審查購房人首付款資金來源及其償債能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估值管理?！?/span>

央行2016年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告表示，下一階段，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。更為重要的是，從完善財(cái)稅制度、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯配問題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

“擠泡沫”穩(wěn)步行土地成交溢價(jià)率降低

在樓市調(diào)控政策不斷收緊下，近期商品住宅成交面積環(huán)比出現(xiàn)顯著下降。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，今年1月商品住宅成交面積環(huán)比大幅下降35%，與去年月均值相比，降幅達(dá)42%，但與去年春節(jié)所在月份相比，上升21%。此外，各線城市有所分化，一線城市下降17%，二線、三四線城市則分別上升24%和33%。

從土地市場看，1月以來，全國整體土地市場在政策調(diào)控下有所降溫。單宗成交10億元以上地塊合計(jì)50宗，但在超10億元的地塊中溢價(jià)率超100%的僅有16宗，這些高溢價(jià)地塊主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率已明顯降低，如上海、武漢等城市溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。

在華融證券股份有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈看來，過去十多年，房地產(chǎn)市場基本上以三年為一周期。這是由于土地長效機(jī)制等深層次問題未被觸及，房價(jià)一旦上漲，調(diào)控政策就開始收緊。但收緊后房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)抬升，且每次收緊后，抬升速度遠(yuǎn)超之前。

同時，一線城市房價(jià)本身對全國有較強(qiáng)的示范效應(yīng)。中信證券分析師陳聰預(yù)計(jì)，今年3月房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的可能性較大，但部分城市房價(jià)過高，若此時房價(jià)上漲，無疑會增加調(diào)控的可能性。

“高房價(jià)的原因在于實(shí)行土地管制，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供給不足。”中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，通過對2015年8.7萬億元商品房銷售額的分解可大致估計(jì)，稅收和土地出讓金占城鎮(zhèn)房價(jià)的六成到七成，構(gòu)成開發(fā)商的建筑成本。而經(jīng)濟(jì)增長逐步企穩(wěn)及政策鼓勵城鎮(zhèn)化，使得土地需求上升。若不增加供給，需求與供給的不協(xié)調(diào)將會拉升房價(jià)，而高房價(jià)又將傳導(dǎo)至租金、人工成本從而推動通脹。

二三線城市料成房企拿地主戰(zhàn)場

近期，熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率顯著降低，但土地市場總體仍趨于分化。業(yè)內(nèi)人士表示，一二線城市土地供應(yīng)不足，今年將繼續(xù)萎縮。未來土地市場主戰(zhàn)場或在城市邊界快速擴(kuò)張的熱點(diǎn)二三線城市中展開。

一線城市供不應(yīng)求

“今年1月以來，全國整體土地市場在政策調(diào)控下有所降溫?！敝性禺a(chǎn)研究報(bào)告顯示，1月單宗成交10億元以上地塊合計(jì)50宗，但超10億元的地塊中溢價(jià)率超100%的僅有16宗，這些高溢價(jià)地塊主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，如上海、武漢等城市溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。

同策咨詢研究部分析員鄭靜認(rèn)為，土地市場的表現(xiàn)因城而異。今年1月的土地市場，一二線城市趨于量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢，三四線城市則出現(xiàn)明顯回落。盡管一線城市與核心二線城市自2016年9月以來相繼出臺較嚴(yán)格的調(diào)控政策，但基于“房企資金充裕、高地價(jià)、利潤率保護(hù)”等因素，開發(fā)商對一線城市與核心二線城市的拿地意愿仍較強(qiáng)烈。

鄭靜表示，目前一線城市與核心二線城市短期內(nèi)供應(yīng)短缺難以得到根本解決，是導(dǎo)致本月一二線城市土地成交量下滑的主要原因。而2016年12月底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，強(qiáng)調(diào)三四線城市要進(jìn)行去庫存，以及進(jìn)一步指出樓市風(fēng)險(xiǎn)在于三四線城市，導(dǎo)致房企拿地積極性銳減。

比如，北京市今年減少了國有建設(shè)用地供應(yīng)?！侗本┦?017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中明確，今年全市計(jì)劃供應(yīng)土地3900公頃，相比去年減少200公頃，但保障房用地供應(yīng)仍與去年持平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線城市供不應(yīng)求與三四線城市去庫存的矛盾仍在加劇。從全國城市來看，一二線城市的土地供應(yīng)持續(xù)不足，預(yù)計(jì)今年將繼續(xù)萎縮，在這種情況下，房企拿地難度料持續(xù)增加，而三四線城市的庫存則仍將維持天量水平。

二三線城市或成主戰(zhàn)場

“今年初，土地市場處于推地低谷期，加之房企融資渠道一再收緊，土地拍賣環(huán)節(jié)管控越來越嚴(yán)，土地供應(yīng)和成交同比、環(huán)比增速整體均出現(xiàn)下滑?！苯煌ㄣy行金融研究中心高級研究員夏丹表示，盡管部分熱點(diǎn)二線城市適量增加了住宅用地供應(yīng)，但仍受標(biāo)桿房企的積極爭搶，拿地均價(jià)有所攀升，表明熱點(diǎn)地塊的稀缺屬性和房企的補(bǔ)庫存需求依然強(qiáng)烈。

民生銀行研究院產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)報(bào)告顯示，目前熱點(diǎn)一二線城市已進(jìn)入補(bǔ)庫存周期，后續(xù)將主動增加土地供給，尤其是中小套型住房用地供給。盡管如此，調(diào)控收緊后市場預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變，高價(jià)拿地、高價(jià)入市已不現(xiàn)實(shí)。

“2016年1月克爾瑞監(jiān)測54城的供求比為0.7，大多數(shù)城市仍是供不應(yīng)求，其中北京、重慶等市新增供應(yīng)量不足成交量一半。”克爾瑞研究中心分析師楊科偉表示，地價(jià)、房價(jià)的“雙限”嚴(yán)控，也在一定程度上堅(jiān)定了企業(yè)和購房者對房價(jià)的上漲預(yù)期。此外，隨著房地產(chǎn)規(guī)模收窄、集中度上升更廣泛地成為業(yè)內(nèi)共識，企業(yè)間的競爭使得規(guī)模房企拿地決心更為堅(jiān)定。

對于土地市場走勢，楊科偉認(rèn)為，近期國土部發(fā)布“十三五”規(guī)劃綱要，未來新增建設(shè)用地指標(biāo)下行已是大勢所趨。據(jù)估算，至2030年前，年均新增建設(shè)用地規(guī)模較“十二五”將至少下滑33%，這意味著高庫存城市將在2017年進(jìn)一步收緊土地供應(yīng)，而北京、上海等城市相繼提出的建設(shè)用地負(fù)增長目標(biāo)，也大大限制了一線城市新增土地供應(yīng)。由此來看，土地市場主戰(zhàn)場會在城市邊界快速擴(kuò)張的熱點(diǎn)二三線城市中展開。