所謂商住房，是指開(kāi)發(fā)商拿了商業(yè)或綜合類(lèi)地塊，然后通過(guò)“商改住”的策略將項(xiàng)目改造成可住可辦公的產(chǎn)品，通常是單層面積較小的LOFT或平層類(lèi)產(chǎn)品。這種產(chǎn)品越偏遠(yuǎn)，居住的屬性越強(qiáng)，商業(yè)的屬性越弱。

一線(xiàn)城市土地供給不多、地價(jià)偏高、需求強(qiáng)烈，商住房本質(zhì)上是成本和市場(chǎng)相妥協(xié)的產(chǎn)品。

妥協(xié)的結(jié)果就是“商住房”處處受限：

1、作為住房使用時(shí)，其產(chǎn)權(quán)年限只有40年或50年，到購(gòu)房者手中差不多又得縮水1-5年；

2、買(mǎi)商住房，大部分是權(quán)益之舉，基本上無(wú)望獲得戶(hù)口，進(jìn)而也無(wú)法以房入學(xué)，相關(guān)的配套都會(huì)有所縮水。

當(dāng)然，商住房也有其優(yōu)勢(shì)：買(mǎi)房不受限，面積小，入手難度低。

就商住房來(lái)說(shuō)，即使是用來(lái)住，其投資屬性亦不弱。不同于傳統(tǒng)的純商業(yè)和住宅，商住房投資既追求租金收益也追求房屋升值收益。所以商住房是居住和投資的二合一產(chǎn)品，在這種情況下，購(gòu)買(mǎi)商住房的群體也十分明確，絕大部分是剛需和投資客，而改善需求基本上不涉足這一市場(chǎng)。

去年北京商住房銷(xiāo)售十分火爆，主要是剛需被各種因素激發(fā)，投資客聞風(fēng)而動(dòng)，也想分一杯羹。

商住房的問(wèn)題和選購(gòu)要點(diǎn)

商住房的的問(wèn)題比較明顯：產(chǎn)品形態(tài)非常單一，只有LOFT和平層公寓兩種，受內(nèi)部空間不足影響，商住房?jī)?nèi)部格局大同小異。產(chǎn)品同質(zhì)化的結(jié)果是購(gòu)房者選房容易陷入選擇困難癥。

由于商住房本身沒(méi)有多少差異性，大多數(shù)購(gòu)房者在選擇商住房時(shí)，必須以周邊規(guī)劃和項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平為重點(diǎn)參考指標(biāo)。

買(mǎi)商住房能賺到多少？

一般回報(bào)率分為租金和升值兩部分。就回報(bào)率而言，商住房是不比住宅的。

就租金而言，商住房和住宅相當(dāng)，因?yàn)閮烧咴诰幼◇w驗(yàn)方面并無(wú)差別，而且商住房由于自身特點(diǎn)，更符合單身或情侶居住，同地段商住房租金可能還比住宅略高一點(diǎn)。

就升值而言，商住房比不上住宅，這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)了。一線(xiàn)城市受住宅供給不足的影響，商住房開(kāi)始向郊區(qū)擴(kuò)展，但產(chǎn)品同質(zhì)化和貸款因素影響，商住房的升值預(yù)期受到一定打擊。

所以商住房購(gòu)房者考慮到回報(bào)率，應(yīng)該盡可能選擇優(yōu)質(zhì)地段，郊區(qū)須首要考慮交通、其次商業(yè)，城區(qū)則首要考慮商業(yè)，交通一般不成問(wèn)題。

綜合下來(lái)，商住房的回報(bào)率不及住宅。

誰(shuí)會(huì)是二手商住房的購(gòu)買(mǎi)者？

商住房作為過(guò)渡性產(chǎn)品，買(mǎi)房后必然要考慮到出手。理論上商住房不受限制，但商住房稅費(fèi)頗高，普通購(gòu)房者一般不愿意接手二手商住房，更愿意買(mǎi)二手商住房的一般是企業(yè)。