編者按：

　　2020年對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是特殊且難忘的一年。

　　年初房企在抗疫戰(zhàn)線上沖鋒，以捐款捐物、減免租金等方式，大手筆支援抗疫。物業(yè)堅(jiān)守起社區(qū)的第一道防線，千萬物業(yè)“逆行者”投身其中，物業(yè)作用和價(jià)值被認(rèn)可。線下售樓處的關(guān)閉，讓房企業(yè)績跌落谷底，他們轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，開啟直播賣房?！叭兰t線”的出臺，讓所有房企再次來到同一起跑線，過往積累的很多發(fā)展要素都被清零……

　　這一年，很多大事都足以計(jì)入全國樓市的歷史簿。

　　臨近年末，《國際金融報(bào)》盤點(diǎn)出年度地產(chǎn)“八大熱門事件”，以此復(fù)盤過往一年行業(yè)的跌宕起伏。

　　全國樓“事”

　　一、房企大手筆支援抗疫

　　2020年1月，一場突如其來的疫情沖擊了全國經(jīng)濟(jì)。多地售樓處相繼關(guān)閉，房企銷售業(yè)績跌落谷底。

　　即使如此，房企依然在抗疫戰(zhàn)線上沖鋒，以捐款捐物、減免租金等方式，大手筆支援抗疫。

　　1月23日，融創(chuàng)中國率先向武漢市紅十字會捐款1000萬元，后又追加捐款1億元。恒大、碧桂園、花樣年、中國奧園、復(fù)星國際、萬科、龍湖、美的置業(yè)、正榮、佳兆業(yè)、龍光、世茂、旭輝、融僑等房企緊隨其后。

　　除資金外，各大房企還積極通過海外等渠道，為前線采購緊缺的醫(yī)療物資。復(fù)星國際啟動(dòng)全球調(diào)配醫(yī)療資源計(jì)劃，15天時(shí)間里調(diào)配運(yùn)回國口罩80萬個(gè)，防護(hù)服42萬件，總計(jì)122萬件醫(yī)療物資。爭分奪秒將海外各地物資運(yùn)回國內(nèi)的還有中國奧園，它從全球調(diào)運(yùn)了40萬個(gè)專業(yè)醫(yī)用口罩馳援武漢，綠地集團(tuán)也籌備了50萬個(gè)口罩和2萬件手術(shù)服分批次送達(dá)前線。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，疫情期間，超過170家房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)捐款超25億元，捐贈超530萬只口罩、92萬套隔離服、388萬副手套等醫(yī)療物資。

　　不僅捐款捐物，萬達(dá)商管、華潤置地、萬科集團(tuán)、佳兆業(yè)、龍湖集團(tuán)、時(shí)代中國、美的置業(yè)、花樣年等多家房企還推行減、免租金政策，緩解商鋪運(yùn)營壓力，與租戶共度難關(guān)。根據(jù)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)與相關(guān)企業(yè)公開公布的信息測算，商場為租戶減免租金總額在百億元左右，超過2100家購物中心、百貨商戶受惠。

　　二、直播賣房火熱

　　受疫情影響，多地售樓處關(guān)閉，線下交易的停滯直接影響了房企的銷售。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1月，中國房地產(chǎn)銷售TOP100企業(yè)單月操盤口徑銷售額5097.05億元，同比降低12%。春節(jié)前后一周，全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)更是接近零成交。

　　房企努力破冰，嘗試將售樓處搬至線上。

　　恒大率先推出以全民營銷為思路的線上售房，并打出75折優(yōu)惠房源。碧桂園、雅樂居、融創(chuàng)、華夏幸福、美的置業(yè)、富力等多家房企也紛紛開啟了線上銷售，將實(shí)體展廳的功能通過VR、圖片、視頻以及直播的形式，實(shí)現(xiàn)客戶可以足不出戶了解多個(gè)項(xiàng)目的信息。

　　隨著直播帶貨的如火如荼，4月開始房企陸續(xù)牽手明星試水直播賣房。復(fù)地請來了薇婭，富力找到了李湘，碧桂園選擇汪涵和大張偉，石榴集團(tuán)則合作了羅永浩。

　　隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，房企直播賣房熱度不減，并逐步成為日常營銷手段。

　　“雙11”期間，房企線上大戰(zhàn)展開，“貝殼新房節(jié)”對上了由易居和阿里共同打造的“天貓好房雙十一”。經(jīng)紀(jì)人、樓盤的置業(yè)顧問、房企高管紛紛走進(jìn)直播間。

　　然而，行業(yè)普遍認(rèn)為，“直播賣房”更多的還是起到一種“蓄客、引流”的作用，最終轉(zhuǎn)化成果仍有待市場檢驗(yàn)。

　　三、“三道紅線”壓身

　　除了疫情沖擊下，銷售壓力增大，房企在2020年面臨的最大挑戰(zhàn)莫過于“三道紅線”壓頂。

　　8月，市場傳言監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長出臺新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”，目標(biāo)明確，指向清晰：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。根據(jù)“三道紅線”，將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對應(yīng)的有息負(fù)債增長，分別為：三項(xiàng)指標(biāo)全部過線，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)指標(biāo)過線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項(xiàng)指標(biāo)過線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過10%；全部達(dá)標(biāo)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過15%。

　　8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。參加重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會的房企包括12家，分別為碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。有媒體報(bào)道稱，參會企業(yè)被要求“在一個(gè)月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合三條紅線的調(diào)整”。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測顯示，100家上市房企中，踩線占比高達(dá)86%，絕大部分上市房企都已經(jīng)觸發(fā)監(jiān)管紅線。

　　10月底，標(biāo)普信評研究報(bào)告顯示，在跟蹤的87家樣本房企中，超過40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務(wù)同比增速均超過15%。而已經(jīng)觸碰“三道紅線”的房企則達(dá)到了24.1%，完全沒有觸碰“三道紅線”的企業(yè)僅占12.6%。

　　為了適應(yīng)監(jiān)管要求，許多企業(yè)開始主動(dòng)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏，降負(fù)債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、減少負(fù)債、加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，成了房企面臨的最重要的課題。不僅如此，分拆物業(yè)上市、配售新股、打折促銷等，都成為去杠桿的手段。

　　四、多地出現(xiàn)“打新熱”

　　與房企開始審慎理性發(fā)展形成對比的是，多地房產(chǎn)市場出現(xiàn)打新熱潮。

　　今年以來，由于部分城市出臺新房限價(jià)政策，周邊二手房價(jià)格高于一手房，形成了倒掛，價(jià)格的雙軌制導(dǎo)致明顯的套利空間，從而吸引大量熱錢的流入，“萬人搖”現(xiàn)象頻現(xiàn)。

　　2020年，杭州共計(jì)出現(xiàn)六個(gè)“萬人搖”新盤。其中西溪公館的959套房源吸引了超過6萬人報(bào)名搖號，總共凍結(jié)資金至少240億元，以“6萬人搖”聞名全國。鏈家數(shù)據(jù)顯示，西溪公館項(xiàng)目銷售均價(jià)為2.8萬元/平方米，而周圍二手房價(jià)格平均在3.4萬-5.3萬元/平方米，每平方米的價(jià)差至少有6000元，最多能達(dá)到2.5萬元。

　　幾乎同時(shí)，南京也出現(xiàn)2020年首個(gè)“萬人搖”樓盤江畔都會，一共156套房源，吸引普通報(bào)名10898組，中簽率1.4%，人才報(bào)名992組，中簽率6.8%。江畔都會銷售均價(jià)為31307元/平方米，與周邊二手房價(jià)倒掛萬元以上。

　　真正讓全國感受到“打新熱”一詞的是深圳核心區(qū)域的新盤華潤城潤璽。該項(xiàng)目開盤均價(jià)約13萬元/平方米，而周邊二手房掛盤價(jià)有的已達(dá)18萬元/平方米，差價(jià)達(dá)到5萬元/平方米。按照100平方米計(jì)算，如果買到再轉(zhuǎn)手，一套房即可套利500萬元，在眾多購房者看來“買到即賺到”。早在離開盤還有數(shù)月時(shí)間之前，不少“打新攻略”就在網(wǎng)絡(luò)流傳。選房階段，更出現(xiàn)了“眾籌打新”“借票代持”等操作方法。

　　新華社評論表示，“打新熱”背后的買房牟利現(xiàn)象顯然與“房住不炒”理念背道而馳。增加供給、新房限價(jià)之外，樓市調(diào)控還有很多事要做。

　　為抑制樓市過熱的現(xiàn)象，杭州、沈陽、西安、深圳、寧波等多城相繼升級調(diào)控，涉及升級限購、升級限貸、升級限價(jià)、升級限售和增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容。

　　12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定，要解決好大城市住房突出問題，并高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

　　五、 長租公寓頻爆雷

　　房價(jià)高，搖號難……本應(yīng)成為住房資源優(yōu)化組合積極方式的長租公寓，卻在2020年迎來了最冷的冬天。

　　從年初開始，友客、巢客、城城找房、青客公寓、蛋殼公寓等大大小小的長租公寓平臺陸續(xù)“爆雷”，全國范圍內(nèi)大量租客和房東受到影響。

　　規(guī)模最大的蛋殼公寓，年初剛剛在紐交所上市經(jīng)歷高光時(shí)刻，年底就陷入欠款、CEO被查、斷網(wǎng)、提現(xiàn)困難的窘境。從頂峰跌至谷底，中間僅僅過去了10個(gè)月。究其原因，與以“急速擴(kuò)張，搶占市場份額”為目的的“類金融”盈利模式直接相關(guān)。

　　據(jù)天眼查《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告（2020）》，全國目前已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。

　　隨著長租公寓爆雷事件不斷發(fā)生，中央和地方陸續(xù)頒布多則監(jiān)管政策。

　　8月，杭州、西安等地相繼發(fā)布加強(qiáng)對租賃企業(yè)的資金監(jiān)管政策，對“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、防范住房租賃企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。隨后，國家住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知，涉及“租金貸”“甲醛房”等問題，并對于長租公寓“高進(jìn)低出、長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)亦做出了相關(guān)規(guī)定。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目前我國的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制來看，建立租購并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場無疑也是重要環(huán)節(jié)。而鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的體現(xiàn)，同時(shí)在某種程度上也可以避免房地產(chǎn)市場的大起大落，減少非理性購房需求。

　　六、物業(yè)上市潮洶涌

　　2020年，物業(yè)上市成了新的賽道。

　　年初抗“疫”之戰(zhàn)中，各個(gè)小區(qū)的物業(yè)堅(jiān)守一線，積極發(fā)揮基層管控作用。不僅讓擁有萬億級藍(lán)海的物管行業(yè)逐漸進(jìn)入公眾視野，也讓其作用和價(jià)值進(jìn)一步被社會乃至資本市場認(rèn)可。

　　2月以來，物業(yè)股走勢普遍向好，甚至出現(xiàn)多波集體上漲小高潮。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2020年9月4日，30家上市物管企業(yè)平均股價(jià)漲幅為60.87%，同期恒生指數(shù)漲幅為-12.4%。與此同時(shí)，百億市值之上的11家物管企業(yè)均呈正增長態(tài)勢，漲幅均值為79.92%，較整體上市物管企業(yè)股價(jià)漲幅高出19個(gè)百分點(diǎn)。

　　因此，乘著資本東風(fēng)，分拆物業(yè)上市成了行業(yè)潮流。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至目前，2020年共18家物管企業(yè)通過港交所聆訊，其中不乏恒大物業(yè)、融創(chuàng)物業(yè)、世茂服務(wù)等明星企業(yè)。

　　然而，大量物管企業(yè)上市后，導(dǎo)致供應(yīng)量增加，稀缺性不再，價(jià)值也開始回調(diào)。今年上市的物業(yè)新股中，已有4只出現(xiàn)開盤破發(fā)。與此同時(shí)，兩級分化正在加劇，截至12月25日早間，碧桂園服務(wù)股價(jià)52.4港元，市值1537億港元，位列物業(yè)股市值第一，而市值最低的燁星集團(tuán)僅為4.256億港元。

　　七、 深圳調(diào)控加碼

　　隨著疫情后樓市解封，深圳樓市也迎來了魔幻開局。

　　3、4月份，深圳先后經(jīng)歷新房天價(jià)“喝茶費(fèi)”、二手房掛牌價(jià)飆升、房抵經(jīng)營貸等一系列風(fēng)波，炒作氛圍濃烈，二手房價(jià)漲幅明顯。

　　深房中協(xié)也指出，3、4月深圳樓市的確存在局部片區(qū)、局部樓盤被“熱炒”的現(xiàn)象，并且在“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化炒房團(tuán)隊(duì)利益鏈，助推此輪樓市“虛火”。

　　熱度之下，政府調(diào)控及時(shí)出手。

　　4月18日，深圳市住建局公告表示，針對近期二手房市場的亂象，展開了為期三個(gè)月的整治，嚴(yán)打違法違規(guī)行為。隨后，央行深圳支行發(fā)文，表示將徹查深圳各商業(yè)銀行今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸。

　　7月15日，深圳住建局等八部門聯(lián)合出臺《通知》，被稱為史無前例的“深八條”，從調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等八個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)對深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

　　新政令大約30%的購房者失去了資格，房價(jià)上漲的預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，不少炒房客被新政堵在了門外，樓市從狂熱走向平靜。

　　然而，這份平靜并未持續(xù)太久。11月，深圳依舊出現(xiàn)了千萬豪宅日光的火爆行情，并爆出了“代持炒房”等亂象。日前，深圳市金融系統(tǒng)、住建系統(tǒng)等相關(guān)部門聯(lián)合出招，分別就首付款來源、購房人資料等嚴(yán)格審查。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的《2020年11月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)》，相比去年11月，深圳二手房同比上漲14.6%，位列全國第一。同為一線城市的北京、上海、廣州，這一漲幅則分別為6.4%、5.5%、6.7%。

　　八、“大魚吃大魚”時(shí)代開啟

　　2019年底的年度發(fā)布會上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)測，2020年房企兼并收購“大魚開始吃大魚”?！八^大魚吃小魚的年代進(jìn)一步演變成大魚吃大魚的時(shí)代，未來也會如此。”他表示。

　　開年不久，傳言一段時(shí)間的世茂和福晟終于官宣牽手。1月，雙方宣布共建世茂福晟平臺，合作方中還有東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)兩大金融機(jī)構(gòu)。世茂將協(xié)助金融機(jī)構(gòu)，幫助福晟進(jìn)行債務(wù)重組，同時(shí)代為操盤。世茂董事會主席許世壇將這場牽手定性為戰(zhàn)略合作，“不是誰收購誰”。

　　然而，整體層面的合作遠(yuǎn)比項(xiàng)目合作要復(fù)雜而漫長。截至目前，福晟的資金困局仍然未解，并且出現(xiàn)項(xiàng)目停工、債券兌付違約的情況。

　　福晟之后，倒下的是泰禾。疫情之下，泰禾的流動(dòng)性危機(jī)是雪上加霜?！耙龖?zhàn)”是今年以來圍繞在泰禾和董事長黃其森面前最大的問題。

　　隨后，“引戰(zhàn)”消息滿天飛，傳聞對象不斷變更。7月31日早間，答案終于浮出水面，泰禾公告了萬科的到來。

　　然而此次入股，萬科在股份過戶上設(shè)置先決條件，此次股份轉(zhuǎn)讓最終能否達(dá)成，取決于相關(guān)先決條件能否滿足，仍存在不確定性。

　　協(xié)議約定時(shí)間到期之時(shí)，泰禾尚未拿出債務(wù)重組方案，萬科也給予了更多耐心。10月的萬科上海區(qū)域媒體交流會上，對于《國際金融報(bào)》記者提出的泰禾債務(wù)問題最終進(jìn)展，董事會主席郁亮表示，“這么一個(gè)陷入困境的企業(yè)，它需要協(xié)調(diào)的關(guān)系需要方方面面很多很多，所以可能需要更多時(shí)間?！?/span>

　　據(jù)《國際金融報(bào)》記者了解，春節(jié)前后或許是該事件逐漸明朗的分水嶺，當(dāng)前雙方推進(jìn)過程中的一大矛盾點(diǎn)在黃其森是否愿意出讓控制權(quán)。

　　隨著世茂設(shè)立專管團(tuán)隊(duì)以此推動(dòng)福晟紓困平臺的運(yùn)營效率，世茂與福晟的合作也進(jìn)入新的篇章，而泰禾最終能否等到萬科依然未有定論。

　　上海樓“事”

　　8件事讀懂滬市冷與熱

　　一、內(nèi)地總價(jià)新地王誕生

　　時(shí)隔6年后，董家渡地王紀(jì)錄被打破。

　　2月20日，尚在停擺狀態(tài)的上海樓市因?yàn)橐粓鐾僚亩杆龠M(jìn)入“角色”。

　　徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的28個(gè)地塊正式掛牌，作為徐匯濱江最后大規(guī)模整體開發(fā)地塊，該地塊坐北朝南，總計(jì)擁有1.2公里黃浦江岸線，對面即為世博文化公園。按照政府規(guī)劃，未來該地塊將作為世界級金融產(chǎn)業(yè)平臺，打造成上海國際金融中心的新增長極，價(jià)值不言而喻。

　　最終，香港置地聯(lián)合體經(jīng)過一輪加價(jià)，以310.5億元的代價(jià)豪取了180萬平方米的上海金融港。

　　這一價(jià)格，超過了2014年中民投斥資248.5億元拿下的董家渡地塊，也超過了2016年招商蛇口聯(lián)合華僑城以310億元拍得的深圳新會展中心地塊，成功刷新內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　有媒體對此進(jìn)行測算，180萬平方米僅所需的開發(fā)成本就將達(dá)到300億-400億元，再加上310.2億元的土地價(jià)格，整個(gè)項(xiàng)目的投資或超過700億元。

　　如此大體量的開發(fā)也對房企的資金實(shí)力和操盤能力提出了不小的挑戰(zhàn)。

　　此前有消息稱，香港置地母公司怡和集團(tuán)或?qū)阎袊偛库痛髲B、旗艦商業(yè)置地廣場、奢華酒店文華東方帶來上海。自2015年首入上海以來，香港置地始終在加碼內(nèi)地市場。3年間相繼落子南京、重慶、上海、武漢等城市。

　　二、綠地海珀外灘入市破局

　　一季度，受疫情影響上海地區(qū)新房市場迎來70余天空窗期，沒有人知道樓市的發(fā)條何時(shí)啟動(dòng)，直到綠地海珀外灘的正式入市。

　　早在1月22日，綠地海珀外灘便取得了預(yù)售證，均價(jià)13.8萬元/平方米，共計(jì)204套房源。但受疫情影響，該項(xiàng)目3月底方最終入市。

　　“云開盤”的綠地海珀外灘收獲了159%的認(rèn)籌率，最終選房階段去化176套，去化率達(dá)86.7%。

　　這一表現(xiàn)無疑給市場一劑強(qiáng)心劑，有效提振了市場信心。隨后被疫情壓抑的需求開始釋放，開啟了這一年來的樓市熱潮。

　　三、 地王中興路一號

　　“虧本入市”認(rèn)籌遇冷

　　市場端熱度的提升讓很多新盤都迎來了去化機(jī)遇，但購房者的熱情并沒有降臨到中興路一號的身上。

　　四年前融信豪擲千金拿下中興路地塊時(shí)，市場就在好奇如何解套，苦等四年終入市，迎接地王的只有慘淡的認(rèn)籌。

　　4月，中興路一號宣布入市，取證均價(jià)為12.98萬元/平方米，成為靜安區(qū)有史以來預(yù)售證均價(jià)最高的樓盤。

　　即便如此，中興路一號依然被冠以“虧本入市”。2016年，融信以110億元總價(jià)摘得該地塊，可售面積樓板價(jià)高達(dá)14.3萬元/平方米，創(chuàng)下了彼時(shí)全國最高單價(jià)地王紀(jì)錄，隨后萬科以53.95億元拿下項(xiàng)目49%的權(quán)益，項(xiàng)目由其操盤。

　　深耕上海多年的萬科，縱然在這一市場牢牢占據(jù)著前三的位置，依然難解項(xiàng)目的遇冷。

　　中興路一號交通優(yōu)勢明顯，周邊有3號線、4號線、8號線和10號線4軌交匯，且距離均在1公里以內(nèi)；但其塔樓設(shè)計(jì)、頗具爭議性的戶型和超高容積率勸退了不少購房者。

　　最終，項(xiàng)目收到認(rèn)籌69組，開盤認(rèn)籌率僅30.13%。截至12月18日，中興路一號已售出83套，尚有146套待售，去化率僅36.24%。這也意味著，在今年上海新盤市場火爆，認(rèn)籌屢創(chuàng)新高的情況下，中興路一號開盤后近8個(gè)月去化率不足四成，尚有超六成房源等待出售。

　　根據(jù)此前首席運(yùn)營官張旭的透露，萬科從來不捂盤，也不給自己留長期庫存，內(nèi)部規(guī)定，拿到銷售許可證超過6個(gè)月以上仍未銷售掉的項(xiàng)目，將會被納入長期庫存。

　　長期庫存對于原本致力于將中興路一號打造為城市地標(biāo)的萬科而言，或許是一場“滑鐵盧”。

　　四、前灘新盤均價(jià)上12萬

　　如果要選擇年度上海熱門板塊，前灘和大虹橋依然當(dāng)仁不讓。

　　憑借學(xué)區(qū)及未來規(guī)劃的優(yōu)勢，前灘每每新盤入市總能吸引大批購房者。

　　6月底，三湘印象名邸作為前灘板塊九宮格內(nèi)第一個(gè)入市的項(xiàng)目，取證均價(jià)高達(dá)12.18萬元/平方米，一舉將前灘板塊新盤均價(jià)帶上12萬+，相較4月剛?cè)胧械耐鍓K內(nèi)新盤東方惠禮高出近3萬元，與2019年入市的板塊內(nèi)新盤相比，均價(jià)更是高出近3.6萬元。

　　即便開盤價(jià)創(chuàng)新高，三湘印象名邸依然得到了市場的熱情反饋。開盤當(dāng)日， 142套房源最終收獲了955組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)672.54%，近乎“七人搶一房”，上演日罄。

　　五、“神盤”蟠龍?zhí)斓卣J(rèn)籌數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄

　　大虹橋新盤不斷，最具代表性的當(dāng)屬蟠龍?zhí)斓亍?/span>

　　10月，蟠龍?zhí)斓厥锥热胧型瞥隽?48套房源，主力戶型為95-126平方米，均價(jià)6.15元/平方米。交通優(yōu)勢，加上未來規(guī)劃以及開發(fā)商瑞安的品牌效應(yīng)和深耕多年的口碑，讓項(xiàng)目認(rèn)籌首日即收獲超過1000組認(rèn)籌，4天半的認(rèn)籌期共計(jì)收獲認(rèn)籌數(shù)3715組，超過了2018年4月前灘中糧海景壹號開盤吸引的3127組認(rèn)籌，一舉刷新了上海市場保持了兩年半的單一新盤認(rèn)籌人數(shù)最高紀(jì)錄。

　　開盤當(dāng)日，叫至1200號時(shí)，已近清盤，2000位購房者鎩羽而歸。

　　蟠龍?zhí)斓氐幕鸨?，也讓大虹橋的熱度再次升溫?/span>

　　六、上海新房市場“暴走”

　　很多人對于今年上海樓市熱度的感知都來自新房市場的火爆。

　　《國際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，1-11月，上海地區(qū)有8個(gè)月的月均認(rèn)籌率超過100%，尤其是自7月起，連續(xù)5個(gè)月的平均認(rèn)籌率超過150%，并在11月達(dá)到頂峰，逼近200%。

　　去年同期這一數(shù)據(jù)僅維持在60%左右，最高月也尚未達(dá)到100%。

　　新盤認(rèn)籌紀(jì)錄一次次地被刷新，許多此前門庭冷落的項(xiàng)目也成功在本年度實(shí)現(xiàn)“翻身”。

　　12月，閔行華漕板塊的首創(chuàng)禧瑞薈開盤，取證均價(jià)為6.6萬元/平方米，最終項(xiàng)目收獲1365組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)509.32%。而在一年前，其一期開盤均價(jià)僅為6.1萬元，彼時(shí)，有自媒體爆料該項(xiàng)目推出的256套房源僅收獲約40位購房者認(rèn)籌，認(rèn)籌率不足兩成，最終項(xiàng)目因認(rèn)籌數(shù)過低不采取公證搖號。

　　隔一年再次開盤，均價(jià)上浮5000元，認(rèn)籌率卻上漲25倍，這樣的事情并非個(gè)例。11月，唐鎮(zhèn)板塊的金融家時(shí)隔一年均價(jià)上浮6000元入市，最終認(rèn)籌率從此前的78%提升至114.83%。

　　七、二手房成交創(chuàng)4年新高

　　不僅新房，二手房市場熱度也持續(xù)升高，8、9、11月的單月成交量均突破3萬套。

　　易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年1-3月二手房成交量受疫情影響較大，4月起疫情逐漸好轉(zhuǎn)，二手房市場狀態(tài)恢復(fù)，5-7月二手住宅成交量穩(wěn)定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達(dá)到3萬套和3.1萬套。而上次單月成交量出現(xiàn)“3”字頭，還是在2016年9月份。

　　10月，由于國慶假期的影響，上海二手房成交量回落到2.8萬套左右；11月這一數(shù)據(jù)達(dá)到頂峰，共成交3.2萬套，環(huán)比增長13.5%，同比增長81.4%，創(chuàng)下4年來新高。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2017年市場降溫后，上海樓市今年觸底反彈，開始進(jìn)入上升通道。疫情后，貨幣政策寬松、自住需求釋放、調(diào)控政策穩(wěn)定等因素都對樓市上行形成支撐。

　　《國際金融報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，今年二手房行情確實(shí)火爆，許多掛牌兩三年的房子都在今年迎來了成交，且當(dāng)前賣房市場下，房東較為強(qiáng)勢，惜售、坐地起價(jià)等現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

　　八、土地市場“百花齊放”

　　2020年度，上海土拍市場更是熱鬧。

　　相較于往年國有背景開發(fā)商和規(guī)模性龍頭房企成大贏家，今年地塊的出讓結(jié)果更加分散。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，上海共推出92宗涉宅地塊，土地出讓金總額1990.7億元，同比上漲92.3%。這92宗涉宅地塊由66家房企分獲。其中，除萬科、恒大、中海、保利、新城、招商等大型房企有所斬獲外，以大名城、大家房產(chǎn)、中建東孚、寶華、景瑞為代表的中小型房企也表現(xiàn)不俗。

　　這一現(xiàn)象主要由于虹口地塊圍標(biāo)事件后，上海土拍規(guī)則發(fā)生了改變。

　　此前，上海市土地出讓的有效申請人普遍是以“3人”為分界線，即參與報(bào)名的房企超過3家時(shí)，通過綜合評分選出總分排名前3的房企，進(jìn)入最后的招標(biāo)出讓環(huán)節(jié)，而國企和龍頭房企通常在“評分制”中占據(jù)優(yōu)勢，很多中小房企甚至沒有機(jī)會進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié)。

　　圍標(biāo)事件后，4月11日，上海土地市場發(fā)布公告，出讓松江2幅純宅地，并明確調(diào)整了出讓規(guī)則。新規(guī)指出，“只要有效申請人數(shù)不超過5人，就無需打分，直接競價(jià)拍賣，價(jià)高者得。有效申請人在6人及以上的，則采用競價(jià)招標(biāo)方式?！?/span>

　　這也是自2017年4月11日上海采用招掛復(fù)合式規(guī)則起，三年來土拍規(guī)則的首次松動(dòng)。于中小房企而言，其參與競標(biāo)環(huán)節(jié)的門檻降低，競得目標(biāo)地塊的概率得到提升。

　　也由于規(guī)則的改變，競拍人數(shù)增加，土地溢價(jià)率也有所增高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，招掛復(fù)合實(shí)行到今年土拍規(guī)則調(diào)整前，上海溢價(jià)率超過10%的住宅用地僅有3宗。調(diào)整后至12月15日期間，上海有37宗商品住宅用地溢價(jià)率超過10%，其中有16宗溢價(jià)率超過30%，有2宗超過50%。