商品房預(yù)售制的去留，再次成為全國兩會期間熱議話題。

全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會副會長周世虹在今年兩會上提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度，同時以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房。

他認為，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。

關(guān)于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度的爭論已久。2010年就曾有地方試點取消預(yù)售制，改為現(xiàn)售，但并未有省份能真正推行下去。

直至去年3月份，海南出臺新規(guī)，新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。由此，海南成為全國首個也是唯一全省推行現(xiàn)售制的省份。但也有專家認為，海南所擁有的特殊資源和特殊條件，其他地方無法復(fù)制，未必是一份人人能抄的作業(yè)。

尤其是房企人士普遍認為，現(xiàn)階段取消預(yù)售制的條件還不成熟?！叭衄F(xiàn)在就取消預(yù)售制，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，可能70%的房企將難以為繼?！币晃婚L三角區(qū)域房企的高管稱，取消預(yù)售制，意味著房企資產(chǎn)負債表上的預(yù)收賬款（即購房款）很可能成為真正的負債。這對于融資“三道紅線”下正極力降負債的房企而言，將是災(zāi)難性的。

海南只是個案

1年前，海南省成為全國第一個在全省域推行現(xiàn)房銷售的省份。

按照去年3月份海南出臺的相關(guān)政策，“改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件”。

不過，該政策并未明確要取消商品房預(yù)售制，同時設(shè)置了過渡期條款，即：在去年3月份之前已經(jīng)出讓的土地，仍實行的是商品房預(yù)售制度。

彼時，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃回應(yīng)稱，海南省因商品住房實行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，實施現(xiàn)房銷售制度是為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題。

但全域推行現(xiàn)房銷售，海南此舉仍顯示出極大魄力，政策背后有其特殊性。多年以來，海南省都在大力推進產(chǎn)業(yè)升級、堅決破除“房地產(chǎn)依賴癥”。

“一房獨大”曾是海南經(jīng)濟發(fā)展的一大痛點。2017年海南省房地產(chǎn)稅收占總稅收的49%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的51%，為全國最高。“堅決不能成為房地產(chǎn)的加工廠。”時任海南省委書記劉賜貴在多個場合強調(diào)。

2018年4月13日，海南提出全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)。同年4月22日，海南宣布房地產(chǎn)“全域限購”。自此，從供給到需求端，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一直走下坡路。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)拐點，2018年同比下降16.5%，2019年同比下降22.1%。

但對房地產(chǎn)業(yè)的限制，為發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)騰挪了空間。2019年，海南全省生產(chǎn)總值增長5.8%，未完成7%-7.5%的目標，剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長6.3%；服務(wù)業(yè)比重提高0.9個百分點、對經(jīng)濟增長的貢獻達75%左右，12個重點產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為67.3%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個百分點。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，海南省推行現(xiàn)房銷售，是在確保繼續(xù)斷腕“去地產(chǎn)依賴”、“去地產(chǎn)投機炒作”既定戰(zhàn)略不改的前提下，恢復(fù)商品住房供地和開發(fā)，讓房地產(chǎn)回歸正常。而且，作為島型經(jīng)濟體，海南省的經(jīng)濟體量小、產(chǎn)業(yè)簡單、人口少（常住人口944.72萬），房地產(chǎn)規(guī)模很?。ㄕ既珖?.2%），從房地產(chǎn)依賴到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包袱少、負擔輕、轉(zhuǎn)身快。

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26年預(yù)售制何時退出舞臺？

商品房預(yù)售制度源起香港，引入內(nèi)地并且運行已26年，在運行中解決了開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)問題，助推了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。但近年來開發(fā)商挪用、占用資金，項目爛尾，購房人望無法入住等樓市積弊，也與商品房預(yù)售制度直接有關(guān)，市場對于取消預(yù)售制的呼聲愈高。

早在2005年，中國人民銀行就在其發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融報告》中建議取消房屋預(yù)售制度。2006年在全國兩會上，33位全國人大代表聯(lián)名建議取消商品房預(yù)售制度。期間也曾有地方試點取消商品房預(yù)售制度，但因牽扯到多方利益，鮮有真正推行下去的城市。

2010年1月，廣西住建廳宣布在南寧試點取消商品房預(yù)售制度，開展現(xiàn)房銷售。不過據(jù)媒體報道，因條件不成熟，上述試點一直未開展。

2016年，深圳率先在龍華一宗地塊試點現(xiàn)售。這宗地塊是金茂和電建以82.9億元總價聯(lián)合拿下的首宗試點地塊，命名為“龍華金茂府”。這是深圳第一宗，也是唯一一宗試點地塊。

同年，杭州、南京、蘇州等城市土地拍賣時，都提出了現(xiàn)房銷售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊。蘇州自2016年9月至2018年10月，累計出讓超過130宗住宅用地，其中約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。

彼時，這些城市正處于樓市地市過旺的時刻。

2017年5月，廣東省鼓勵推行現(xiàn)房銷售制度。據(jù)《實施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點工作任務(wù)》的通知，在強調(diào)“著力防范房地產(chǎn)市場風險”時，特別提到要加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，強化商品房交易合同網(wǎng)簽備案，鼓勵推行現(xiàn)房銷售制度。

2018年7月，江門市發(fā)布商品房現(xiàn)售管理辦法征求意見稿，宣布自2018年10月1日起施行，有效期五年。隨后，網(wǎng)上流傳出“江門出臺現(xiàn)售新政，取消預(yù)售制”的說法。江門市住建局工作人員辟謠稱：“我們從未取消商品房預(yù)售制，此辦法只是一次修訂，現(xiàn)售管理已經(jīng)實行多年?！?/span>

2018年10月，安徽合肥發(fā)文，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。2019年7月，四川成都的兩塊土地成功拍賣，在拍賣指標中明確要求，“100%現(xiàn)房銷售”。

但這些試點政策均是在部分項目上試水現(xiàn)房銷售，并未動搖房地產(chǎn)預(yù)售制的根基。

2020年初在疫情沖擊下，多個熱點城市紛紛發(fā)布穩(wěn)定樓市的政策。其中，蘇州市發(fā)文稱，住宅（商?。┑貕K不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價，超過市場指導(dǎo)價的，不統(tǒng)一要求項目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請預(yù)售許可；進入一次報價的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗收后申請預(yù)售許可。

市場猜測：蘇州是否要取消封頂銷售、取消現(xiàn)房銷售？蘇州市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)工作人員回應(yīng)稱：“不是取消封頂銷售、取消現(xiàn)房銷售，此前的預(yù)售政策不是不執(zhí)行了，只是針對具體地塊不統(tǒng)一要求，具體執(zhí)行時，是否有預(yù)售要求會在具體地塊出讓公告中進行明確?！?/span>

有消息稱，監(jiān)管層已有實行現(xiàn)房銷售的想法。據(jù)報道，有監(jiān)管層人士表示，預(yù)售制度是過去房子緊缺時期的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段現(xiàn)房供應(yīng)已足夠，那么預(yù)售制度存在是否合理，下一步將加強對此方面的討論。

“房屋交付后產(chǎn)生的質(zhì)量問題，和預(yù)售資金監(jiān)管有很大關(guān)系。不能因為爛尾問題，就取消預(yù)售。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，如果地價還是那么高，融資成本還是那么高，房價還是那么高，開發(fā)商沒有預(yù)售，周期會拉長，最終導(dǎo)致商品房供應(yīng)減少，房價上漲?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大則認為，在樓市供過于求地區(qū)，房價本身處于下行區(qū)間，取消商品房預(yù)售制度，有利于防止開發(fā)商將風險轉(zhuǎn)移給購房者，也有利于防止庫存過剩。但在樓市供不應(yīng)求地區(qū)，比如一線和部分二線城市，取消商品房預(yù)售制的條件還不成熟。

“在這些地區(qū)，商品房預(yù)售制還有存在的必要性。對于購房者而言，預(yù)售商品房相對于現(xiàn)售商品房有價格優(yōu)勢，且能增加購房者搶到商品房購買資格的可能性。同時，對于開發(fā)商而言，預(yù)售商品房提供的資金可緩解資金周轉(zhuǎn)問題，有利于增加商品房供給，緩解樓市供不應(yīng)求的局面?！睕r偉大表示。