疫情之后，經(jīng)濟重啟，地產(chǎn)重啟。

但自1998年以來，走過20余年的中國房地產(chǎn)市場，正在走向全新的時代。在近日的行業(yè)論壇上，地產(chǎn)大佬們一個共識是：房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高速增長時代，進入平穩(wěn)增長的新階段。

面對全新的時代背景和行業(yè)環(huán)境，舊的高周轉模式已經(jīng)不再適用，那么，房地產(chǎn)還要不要追求規(guī)模，房企首要追求的是規(guī)模還是利潤？穩(wěn)健發(fā)展，方能致遠。規(guī)模、杠桿、利潤三者之間如何做到平衡？

作為從業(yè)20多年實踐經(jīng)驗的地產(chǎn)管理者，陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌自有他的一套方法論。

他認為，三者之間沒有公式可以計算，只能靠自身的經(jīng)驗；同時，三者之間的平衡關系是動態(tài)的，企業(yè)如此，行業(yè)亦然；在相當一段時間，房地產(chǎn)市場的高財務杠桿是降不下來的，因而最核心的是把經(jīng)營現(xiàn)金流作為第一要務來抓；最后，如果有機會，要努力擴充資本。

以下為吳建斌《熟知杠桿天平原理，財務平衡與規(guī)模擴張的模型》主題演講全文實錄：

大家早上好！我演講的主題是“熟知杠桿天平原理，財務平衡與規(guī)模擴張的模型”。

由于我過去一直在財務、金融、戰(zhàn)略這個領域從事管理業(yè)務，有20多年的經(jīng)驗，我也一直在尋找這中間有沒有一個平衡關系，在講這個平衡關系之前，我特意畫了一個天平。

這個天平的左邊是負債，右邊是規(guī)模，中間是利潤。做企業(yè)的目的其實也就是為這幾個指標在奮斗，當負債重的時候，規(guī)模這個天平就要向上走，也就是加杠桿的過程，我們的規(guī)模就可以做大。當負債減輕，規(guī)模必然會下降，中間好像有一個關系，就是加負債、加杠桿，規(guī)模就會上升，減負債、降杠桿，規(guī)模就要下降，它們之間的支撐點就是利潤。

所以我要找一個量化的關系。單這么講感覺好像是這個意思，但是中間有沒有一個可以計算的公式，或者計算的模型把它計算出來，我試圖通過這次論壇倒逼一下自己，把這個問題回答清楚。

什么是財務平衡？因為我是管財務出身的，我認為財務平衡一般都是講資產(chǎn)負債表上的資金來源與資金占用之間的平衡關系，或者是講經(jīng)營活動收入與支出的平衡關系，或者用時間的維度來講是講資金的來源、資金的占用，以及收入與支出的短期、中期、長期的平衡關系。

所以從發(fā)展的角度來講，我認為是這三個時間節(jié)點上的動態(tài)平衡，這是我對財務平衡的一個結論。

怎么樣做到財務時點的平衡與動態(tài)平衡？我想來想去，我認為還是從收與支來解決。作為一家房企，收入一般是經(jīng)營性的收入，投資性的收入，融資性的收入，作為它的支出，一般往往都是經(jīng)營性的支出、投資性的支出，或者歸還到期貸款的融資性的支出，都會反映在資產(chǎn)負債表上，最后反映在現(xiàn)金流量表上。

所以我給它假設的前提叫收大于支，才能做到一種平衡，就是收入要大于支出，你才能做到平衡，如果收入比支出要少，這個企業(yè)可能在流動方面就會出現(xiàn)一個缺口，它就不平衡了。

簡言之，財務平衡就是要做到短期、中期、長期的收與支的時點上的平衡，或者是一種動態(tài)的彈性平衡。我曾經(jīng)在公共場合也講過，一個企業(yè)的奮斗目標是很多的，但是歸根結底核心的目標是優(yōu)化和提升資產(chǎn)負債表，終審為優(yōu)化與提升資產(chǎn)負債表而奮斗，這是干企業(yè)的目的。

當然財務平衡與規(guī)模擴張之間到底是什么樣的關系？我們粗粗聽下來感覺是一對矛盾，我想來想去，關鍵是一個度，這個度怎么樣掌握，也就是這個擴張的速度與負債之間到底能不能找到一個平衡點。

當我們了解了財務平衡的概念與要求之后，重點就在于收與支的規(guī)劃與把控上，收和支是可以規(guī)劃的，既然可以規(guī)劃就是量化的管理，當規(guī)劃出來之后我們怎么把控它，怎么管理它，這是實際操盤的過程。

當前房企規(guī)模擴張還是第一需要，幾乎在這個方面是不存在爭議的，也反映了房地產(chǎn)市場仍然有很大的機會，而且是大有可為的。

為什么要做規(guī)模？因為是大有可為，有很大的吸引力，如果把規(guī)模做大，其實可以帶來很多的紅利，所以房地產(chǎn)市場做大規(guī)模，在目前我認為還是第一需要。但是在做規(guī)模擴張的過程中，一般可能會受到財務杠桿與經(jīng)營杠桿的驅動，就像剛才的天平一樣，當你的負債加得越大，你的規(guī)模也就越大。

我們在房企里面往往講三個杠桿，一個是財務杠桿，一個是經(jīng)營杠桿，一個是合作杠桿。

這三個杠桿之間反映在資產(chǎn)負債表的右邊，就是資金的來源方，它們之間有一個權重關系，這個權重關系其實是受到了很多方面的影響，有外部的因素，也有內部的因素。

我們假設一下，如果房地產(chǎn)市場銷售是很火熱的，土地市場也是很火熱的，那我認為財務杠桿就是應該加，它的比重就應該是加大，而且是越大越好。如果是銷售的市場在下行，或者在橫盤，土地市場仍然火熱，就要減財務杠桿，千萬不要把方向搞錯了，加的是經(jīng)營杠桿與合作杠桿，確保公司的安全運行。它們三者之間有這樣的邏輯關系。

當前我們是加杠桿還是減杠桿，其實把今年的時間可以劃分為兩大段，上半年受到疫情的影響，國家在財政政策、貨幣政策方面采取了比去年同期寬松的政策，土地市場出現(xiàn)火熱，實質上我觀察下來，家家都在加杠桿。

下半年，國際形勢不確定的，在這種不確定的國際環(huán)境下，國內政策又是非常明確的情況下，確保安全運行又排在第一位，很自然我們的財務杠桿是要減，而不是要加。

所以我的結論是，提升經(jīng)營杠桿占比是一個趨勢，降低財務杠桿也是一個趨勢，但是把兩個杠桿放在資產(chǎn)負債表的來源方，實質上就可以看到財務杠桿的占比是仍然巨大的，經(jīng)營杠桿跟合作杠桿占比的權重是不可能超過財務杠桿的。

關于房企規(guī)模擴張的度到底在哪里，房企繼續(xù)規(guī)模擴張，是一個非常好的選擇，我也是非常贊同的，因為有規(guī)模才有紅利，有規(guī)模才有蹲位或者有地位，這是我們大家普遍的共識。

特別是中國房地產(chǎn)才走過二三十年，面對一個百年或者幾百年的產(chǎn)業(yè)，我們才走了幾十年，我一直認為中國的房地產(chǎn)市場目前還處在青春期，既然是青春期，機會就很多。所以在這種情況下，這個度是在講什么呢？實際上是講一個安全墊。我們在設定財務安全墊的時候，從我自身的經(jīng)驗來講，我覺得有三個重要的要點是一定要把握的：

第一個要點，就是要分清市場在當下是上行、橫盤還是下行，這一點非常重要，如果房地產(chǎn)市場是上行，安全墊的厚度就不必要在意，也就是杠桿可以放大一些，如果是橫盤，安全墊就要適中，如果房地產(chǎn)是下行的，安全墊就要厚。

第二個要點，分清利潤的空間到底有多大。其實從2015年開始，房地產(chǎn)的毛利潤率或者凈利潤率是大幅下降的，有的公司可能每年下跌1%，有的公司可能每年下跌幾個點，到目前為止項目的利潤的空間已經(jīng)很小，只有百分之五六的利潤就可以去招拍掛市場拿地。

從財務的角度來看，這是非常危險的，因為我們的融資成本已經(jīng)遠遠超過百分之五六，普遍的融資成本是百分之七八，有的公司到了百分之十幾，這是非常危險的事情。

第三個要點，作為一家房企，你有自己的戰(zhàn)略，你的戰(zhàn)略是一個機會主義者，還是一個長期主義者。如果是機會主義者，你是靠賭、靠炒，按照昨天有專家講，房地產(chǎn)就是要貪，從這個概念來講，你怎么做都沒關系，那就看你的運氣。但如果你是一個長期主義者，我要建議你的長期財務杠桿保持一個均衡的水平，而且是低的水平，這樣的安全墊就要厚。

房企的規(guī)模繼續(xù)擴張有這種可能嗎？從昨天到今天，聽了這么多專家、房地產(chǎn)大佬、董事長、總裁們的很多論述，我想大家跟我得出的結論應該是一致的，就是繼續(xù)把房地產(chǎn)的規(guī)模做大，這個機會是有的，而且是肯定的。

我大概歸納了一下，有5個方面的原因：

一個方面是改善性的需求空間巨大。

第二，城市化率才60%，與發(fā)達國家相比，中間還有20%的機會，每年完成1%的提升，起碼要10到20年的房地產(chǎn)繁榮期。

第三，城市更新的機會非常大，只有這個城市有百年以上的歷史，其實城市更新的需求量是非常大的。

第四，人口遷移帶來的都市圈的需求量是巨大的。昨天樊綱教授也闡明了這個觀點，我是非常贊同的，就是這個遷移的流動帶來了各方面的需求，這個需求量也是很大的。

第五，最近中央提出來內循環(huán)經(jīng)濟，這一點被充分的重視。因為出口受到了限制，并不是完全關掉，但是相比原來的比例是下降的，主要靠我們內需的循環(huán)來進一步提升中國經(jīng)濟的增長，這個空間也是非常大的。

所以顯而易見，未來的房地產(chǎn)市場是巨大的。但是怎么樣把你生產(chǎn)的東西可以賣出去，其實昨天我也提到，我比較關注的就是兩點，一個是產(chǎn)品，一個是服務，我們生產(chǎn)的產(chǎn)品能不能賣出去，是取決于你的產(chǎn)品的好與壞，取決于你的產(chǎn)品的性價比是不是比較高，取決于老百姓是不是喜歡你的產(chǎn)品，所以這個點我是非常關注的。原來我們可以不重視，但是現(xiàn)在是必須重視。

這次疫情的沖擊之后，讓我們更加清楚物業(yè)管理的服務、房地產(chǎn)公司所提供的各類服務是非常重要的，包括智能化、環(huán)保、便捷性、以人為本的社區(qū)服務，這些都是非常重要的。如果說房地產(chǎn)公司要把產(chǎn)品做好，把服務做到家，我想未來的10年、20年，房地產(chǎn)公司一定發(fā)展得會非常好，這是我的答案。

當然，我們前面提的這5個點，其實是需要量化的，我只是作為一個見證者或者作為一個觀察者提出這5個方面的需求。但是作為經(jīng)濟學家，或者是量化研究的機構，是要做這方面數(shù)字研究的，我相信做出來的研究結果跟我的觀點應該是吻合的。

當然有人在問，萬一規(guī)模擴張?zhí)欤攧諞]法平衡，而導致了公司安全運行遇到了問題怎么辦，我是財務出身的，其實對風險的意識感覺應該是比較強的，但是我還可以大膽地說，因為中國的房地產(chǎn)在青春期，未來的前景是美好的.

在這種情況下，如果說我提到這個問題的事情發(fā)生了，我們平常心去對待，萬一你成功了呢？成功的例子其實在過去這么多年是不勝枚舉，很多企業(yè)就是因為趕上了好的時機，踩好了點，加了杠桿，上了臺階，然后完成了他的資本原始積累，完成了全國布局，讓他的服務、產(chǎn)品質量更加優(yōu)秀，有什么不好呢？

遇到困難之后，可能要進行財務重整，也沒什么大不了的事情，財務重整有什么大不了呢？大不了就是你原來持有80%的股份，有可能重組之后只剩40%、50%，這個公司還是你的，只是多了一個投資人，公司還是存在的，當然可能你的預期的收益比原來低，你擁有的家底或者排名比別人低，但是你奮斗了，比你不奮斗的效果總是要好的。

整個房地產(chǎn)市場其實是一個擴張、洗牌、再擴張、再洗牌的過程，香港也是這樣的，我在香港經(jīng)歷了1997年金融危機，很多公司被洗掉了，洗掉就洗掉了，但是房地產(chǎn)市場最后集中在5家大的地產(chǎn)公司手上，中國的房地產(chǎn)市場是不是經(jīng)過洗牌之后集中在100家之內？也有可能，因為這個市場太大了，集中在100家，這也沒什么不好。

所以房地產(chǎn)市場實際上是在競爭中的自我平衡，房企實際上是在競爭過程中的優(yōu)勝劣汰，這是非常自然的規(guī)律，沒什么不好的。當下，由于市場不成熟，我還是建議牢牢抓住機會這么一個重要的前提。

房企規(guī)模繼續(xù)做大的關鍵要素有哪些？我覺得首先是要順應新時期拓展土地儲備的新特點，一定要獲得便宜的高額的土地儲備。因為市場已經(jīng)變了，獲得土地的機會、渠道跟原來是不一樣的，你不能還是延續(xù)過去簡單粗暴的做法，你應該有很多的渠道，剛才我提到的5大方面都是獲得土地的來源，我們只要把其中一種做好，就能獲得源源不斷的土地，在這方面我們要下工夫。

第二個方面，千萬不要一談高周轉，談虎色變，千萬不要回避這個問題，因為現(xiàn)在資金的成本太高了，而且資金都是比較短的資金在長期的使用，這是一個現(xiàn)實的問題。因為作為企業(yè)要快速的發(fā)展、繼續(xù)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)要追求高周轉，如果高周轉追求不了，我們可以繼續(xù)追求相對高周轉，相對高周轉追求不了，可以追求快周轉，總之這個精神跟打法，我建議是不要變。

因為我是財務出身的，我知道我們的融資成本太貴了，特別是中小企業(yè)，你的評級又不高，融資成本就很高，借的錢又是短期的（一年期、兩年期），一個房地產(chǎn)項目的周期都不夠。所以在這種情況下，一定要堅持高周轉、相對高周轉、快周轉的打法，這個精神是不能變的，而且持續(xù)用這個精神來改善我們每個環(huán)節(jié)，這是非常重要的。

第三個方面，就是要把有限的財務資源用好，我們現(xiàn)在有的時候財務資源本身也不多，而且還有浪費，本身是完全可以集中精力做房地產(chǎn)，又做了很多多元化，因為你的規(guī)模還不足以支撐你做多元化，多元化花了很多錢，做了很多嘗試。

房地產(chǎn)市場是巨大的，一直可以做下去，10年、20年不要變航道都是做不完的，所以把有限的財務資源一定要用好，積極發(fā)揮財務杠桿、經(jīng)營杠桿、合作杠桿之間的協(xié)調關系，這三個之間是有權重的，有的時候可能財務杠桿要加，有的時候財務杠桿要減，當然不管財務杠桿的加與減，經(jīng)營杠桿與合作杠桿的作用是非常重要的，把這兩個杠桿的作用要發(fā)揮出來。

第四個方面，要做好財務平衡與規(guī)模擴張之間的動態(tài)平衡。財務平衡剛才我們講了一些概念、理論，與規(guī)模擴張之間它是有一個邏輯關系，但它是個動態(tài)平衡的過程，而不是一個點對點的過程，而不是一個固定不變的過程，怎么樣把它做好，其實是要在市場跳舞的，與踩周期是要跳舞的。

最后我要回答我今天提出的命題，就是負債、規(guī)模、利潤三者是怎么平衡。我大概通過研究之后得出結論：

第一，這三者之間沒有公式可以計算，只能靠自身的經(jīng)驗，包括你的管理，包括你對數(shù)據(jù)的認知，包括你對企業(yè)的認知，靠這些經(jīng)驗所得出之間的邏輯關系。

第二，它們三者之間的平衡關系是動態(tài)的，不是固定不變的，是隨著外在、內在市場的各種變化而跳動，與市場、與各方的跳動在變動的。

第三，動態(tài)平衡的過程，它不僅僅是一個自身的情況，還是要看整個行業(yè)，別人在變，你也得變，整個市場我們有幾萬家房地產(chǎn)公司，大的也有幾百家，人家在做什么。經(jīng)常要看我們的競爭對手，或者我們同行們，在這個行業(yè)里邊，這三個之間的關系到底是什么，把他們的關系時刻擺在自己的桌面上，人家怎么做，你也怎么做就可以了，你不要逆著做，人家已經(jīng)把這個關系調為他們之間的這么一種邏輯關系，而你還保持過去的邏輯關系，可能就不對。

第四，高財務杠桿是根本降不下來的，這是我的結論，相當一段時間，我們房地產(chǎn)市場的高財務杠桿是降不下來的。一是沒有這個條件，二是降也沒這個理由，三是它能夠推動公司的快速發(fā)展，從心理上也不需要。

但是這里面最核心的是把經(jīng)營現(xiàn)金流作為第一要務來抓。剛才我們講資金來源有三個方面，經(jīng)營活動的收入、投資性的收入、融資性的收入。

這里面最核心的就是第一條，經(jīng)營現(xiàn)金流的收入，這是作為第一要務。企業(yè)管理的核心是財務管理，這是我一直強調的，財務管理的核心是現(xiàn)金流的管理，而現(xiàn)金流的管理核心是經(jīng)營現(xiàn)金流的管理，我們再剝一層皮，經(jīng)營現(xiàn)金流的管理，核心是可以動用的現(xiàn)金流的管理。

一層層剝下去，你就知道這個事情的最核心在哪里，就是可以動用先進的管理是重中之重。

第五，如果有機會，努力擴充資本。這個方面我相信很多房企做得非常極致，只要有機會，利用資本市場的窗口，可以定增、可以分拆下面的業(yè)務上市，來擴充你的資本，這對降低資產(chǎn)負債率、降低凈負債率，提升很多的價值、提升公司的安全性都是非常重要的，所以把每次資本的窗口利用好也是非常重要的。

我把三者之間的關系想做一個模型，最后我也做不出來，但是憑經(jīng)驗去做，可能會找到適合企業(yè)很好的三角關系，有利企業(yè)未來的發(fā)展。

來源：中房網(wǎng)