IPO申請(qǐng)企業(yè)中有一家頗為引人矚目，即深圳市特發(fā)服務(wù)股份有限公司（下稱“特發(fā)服務(wù)”），其隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。

對(duì)于A股市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，特發(fā)服務(wù)的出現(xiàn)顯得有些特別。近年來(lái)，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)上市、再融資有諸多限制，許多房企、物業(yè)公司皆選擇繞道香港，尋求資本支持。

特發(fā)服務(wù)此次被列入創(chuàng)業(yè)板注冊(cè)制首批名單內(nèi)，是否意味著相關(guān)政策有所松動(dòng)？

“這次是不是特例也未可知?！蹦成鲜蟹科蟾吖芟蛴浾叻治觯暗€要看看后續(xù)有沒(méi)有其他房企或物業(yè)公司，以及再融資方面是否松動(dòng)?！?/span>

另有業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市還將受到“負(fù)面清單”的影響。

擬募資3.45億

成立于1985年6月的特發(fā)服務(wù)是一家位于深圳的物業(yè)公司，其控股股東為深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司，持有63.7%的股份；同時(shí)深圳市國(guó)資委合計(jì)持有深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司62.79%股權(quán)。特發(fā)服務(wù)的實(shí)際控制人為深圳市國(guó)資委。

2019年6月，特發(fā)服務(wù)遞交了上市申請(qǐng)。深圳證券交易所官網(wǎng)顯示，特發(fā)服務(wù)保薦機(jī)構(gòu)為國(guó)泰君安證券股份有限公司，融資金額約為3.452億元。

招股書顯示，特發(fā)服務(wù)此次擬公開發(fā)行新股不超過(guò)2500萬(wàn)股人民幣普通股，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，將分別投資于物業(yè)管理市場(chǎng)拓展項(xiàng)目、信息化建設(shè)項(xiàng)目、人力資源建設(shè)項(xiàng)目、物業(yè)管理智能化升級(jí)和節(jié)能改造項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金項(xiàng)目，投資金額分別約為1.93億元、5008.5萬(wàn)元、4548萬(wàn)元、3689.48萬(wàn)元、1950萬(wàn)元。

據(jù)披露，特發(fā)服務(wù)的管理項(xiàng)目涵蓋高新科技園區(qū)、商業(yè)綜合體、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、住宅等多種類型，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國(guó)移動(dòng)、國(guó)家電網(wǎng)、騰訊等企業(yè)。

2017年-2019年間，特發(fā)服務(wù)實(shí)現(xiàn)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.08億元、6.99億元、8.91億元，歸母凈利潤(rùn)分別為3478.12萬(wàn)元、5179.95萬(wàn)元、6532.87萬(wàn)元；在管項(xiàng)目數(shù)量分別為71個(gè)、121個(gè)、176個(gè)，在管項(xiàng)目面積分別為1566.09萬(wàn)平方米、2052.04萬(wàn)平方米、2273.65萬(wàn)平方米。

這一營(yíng)收規(guī)模在目前上市的物管公司中，處于中下游水平。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，25家物管上市公司總營(yíng)收約為625億元，有17家企業(yè)的營(yíng)收規(guī)模在9億元以上；同樣有17家企業(yè)的在管面積在2500萬(wàn)平方米以上。

報(bào)告期內(nèi)，特發(fā)服務(wù)前五大客戶的服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重分別為62.30%、55.78%、54.68%。其中，第一大客戶均為華為，特發(fā)服務(wù)為華為在深圳、東莞、成都、武漢、廊坊等地的多個(gè)基地提供物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)華為的服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重分別為38.81%、30.81%、28.66%。

除了客戶集中度較高之外，特發(fā)服務(wù)也面臨著多數(shù)物業(yè)公司共同的問(wèn)題，即人力成本占比過(guò)高。報(bào)告期內(nèi)，人工成本占當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的比例分別為 66.61%、65.19%、67.41%。

特發(fā)服務(wù)在招股書中坦陳，近年來(lái)，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，員工人數(shù)持續(xù)增加，主要服務(wù)項(xiàng)目所在的珠三角、長(zhǎng)三角等區(qū)域工資水平亦顯著上升，面臨較大的用工成本上漲壓力。

嘉和家業(yè)執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓向記者表示，在現(xiàn)有的港股物業(yè)陣營(yíng)中，特發(fā)服務(wù)其體量和財(cái)務(wù)表現(xiàn)并不突出，港股主板物業(yè)板塊排隊(duì)的企業(yè)很多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未必能獲得資本的青睞；而A股僅有三家上市物企，特發(fā)服務(wù)能進(jìn)入創(chuàng)業(yè)板也能吸引一波眼球，說(shuō)不定會(huì)有更好的成果。

松動(dòng)與否仍待觀察

事實(shí)上，近年來(lái)，鮮少有房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)能成功登陸A股?！按饲胺康禺a(chǎn)相關(guān)企業(yè)基本上不了市?！鄙鲜錾鲜蟹科蟾吖芟蛴浾弑硎?，“沒(méi)有任何成文的限制，但算是潛規(guī)則”。

這從萬(wàn)達(dá)、富力等公司的經(jīng)歷中可見(jiàn)一斑。2016年9月，萬(wàn)達(dá)在香港聯(lián)交所完成私有化退市，謀求在A股上市；富力地產(chǎn)則從2007年便開始醞釀回A計(jì)劃。但至今二者的上市計(jì)劃仍未能達(dá)成。

證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露的IPO排隊(duì)情況顯示，截至2020年6月18日，兩家企業(yè)的排名為第3、4位，萬(wàn)達(dá)的備注中標(biāo)明“中止審查”，而富力的備注則為“因更換完保薦代表人按正常程序恢復(fù)審查繼續(xù)排隊(duì)，與監(jiān)管政策無(wú)關(guān)”。

早前在A股排隊(duì)四年之久的金輝集團(tuán)則在今年初轉(zhuǎn)身奔赴香港上市。

背靠房企的物業(yè)公司通常也難以得到放行。碧桂園物業(yè)也曾于2016年在上交所遞交了上市申請(qǐng)，但2017年12月，碧桂園物業(yè)撤回了上市申請(qǐng)，最終選擇赴港上市。

香港也成了大部分房企分拆物業(yè)公司上市最后的去向。截至目前，A股的上市物管企業(yè)僅有南都物業(yè)、新大正、招商積余。

如今，特發(fā)服務(wù)成了創(chuàng)業(yè)板注冊(cè)制的首批“吃螃蟹者”。

“創(chuàng)業(yè)板注冊(cè)制的改革的意義在于接軌國(guó)際證券玩法，國(guó)家推行這次改革的目的在于廣泛吸納外資，會(huì)優(yōu)先選取各行業(yè)優(yōu)秀但尚未達(dá)到中小板或者主板要求，同時(shí)又具有潛力價(jià)值的企業(yè)納入創(chuàng)業(yè)板里。” 唐卓分析認(rèn)為，“而物管板塊近兩天風(fēng)頭正起?！?/span>

不過(guò)，即便有了特發(fā)服務(wù)打頭陣，或許也不意味著未來(lái)有更多物業(yè)企業(yè)能夠成功登陸創(chuàng)業(yè)板。

深圳某券商分析人士向記者表示，“對(duì)公司而言，選擇在哪里上市的核心問(wèn)題，在于哪里能更簡(jiǎn)單方便地融到錢”，而港股便是“要求低、上市快”的選擇。

上述上市房企高管向記者坦言，其實(shí)對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，是否選擇創(chuàng)業(yè)板，還是要看發(fā)行時(shí)間，“上港股時(shí)間更短，而且香港對(duì)物業(yè)股的估值很高”。

值得一提的是，此次創(chuàng)業(yè)板試點(diǎn)注冊(cè)制落地還伴有一份“行業(yè)負(fù)面清單”，原則上不支持包括房地產(chǎn)在內(nèi)的傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市，同時(shí)亦明確，雖隸屬于傳統(tǒng)行業(yè)，但與互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、自動(dòng)化、人工智能、新能源等新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式深度融合的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)，也支持其申報(bào)在創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市。

“之前已經(jīng)申報(bào)的，不受行業(yè)負(fù)面清單的限制，但新申報(bào)的要遵守負(fù)面清單?！辟Y深投行人士王驥躍向記者表示，“除非證明有三創(chuàng)四新的深度結(jié)合，否則都很難上創(chuàng)業(yè)板了”。

來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)