在房地產這個行業(yè)中，最有發(fā)言權的無疑是房產中介，但長期以來，房產中介常常給人以不好的印象，認為他們是“吃了買方，吃賣方”，門外人一般弄不清他們到底哪句話是真的。由于近日工作原因，筆者與一位資深房產中介門店經理有過深入交流，因我不是買賣房客戶，只是房產研究者，所以這位中介跟我講話還算實誠，標題之所以用“漏嘴”二字，其目的就是引起重視吧，畢竟現在買房都是傾全家之力，加上數十年的房貸生涯，一步錯，或步步錯。

在房產中介看來，房子具有居住屬性和金融屬性，二者互為影響。但房子的居住功能是第一位的，即使投資買房，房子終究會流入到有實際居住需求人的手中，試想，如果一套房子價值幾百萬，甚至上千萬，但居住起來不舒服，那真的就是停留在紙面上的財富，因為越往后越沒有人愿買一套居住不舒服的房子。這里需要注意的是，很多購房者是沖著地段、價格因素來的，其中不乏一些不以居住為目的投資客，對房子并不了解，在轉賣的時候卻發(fā)現“遭人嫌棄”，因為二手房市場才是真正檢驗房子的“試金石”。

就具體買房來說，要考慮的因素很多，其中，買什么地段房子、買總價多少的房子，其實大都是根據自己的經濟條件和工作地點來定的，換句話說，這些“因素”基本都是既定的。除此之外，有一個因子就顯得特別重要了，這就是戶型。為什么這么說呢？因為戶型好壞關系到居住舒適度，有的還影響得房率和實際使用率，對于有一半時間待在房子里的大多數人來說，重要性不言而喻。因此，房產中介給出一個忠告：這5種戶型“轉手太難”，價格再便宜也不要碰了。

第一，通透性差戶型

通透性，是檢驗居住舒適度的關鍵指標。隨著經濟發(fā)展，人們對環(huán)保的要求也越來越高，而通透性差的房子也越來越不受待見。一般來說，要做到通透，主要有兩個方面，一是戶型要方正，二是南北要通透。其中，南北通透指的是南北房間都要有窗戶，這里需要注意的是，真正的南北通透還要做到窗戶與窗戶之間沒有“阻擋”。而南北不通透的戶型都有一個共同點，要么設置了采光井，要么帶風雨連廊， 而通透性最差的純北戶型，只有一面墻開窗，有的餐廳、衛(wèi)生間采光也差，濕氣不容易散發(fā)，顯得相當憋悶。

第二，開間進深比例不合理戶型

何為開間和進深呢？用白話理解就是，開間指的是“你面向房間內，左右墻的距離”，而進深則是“你面向房間，走到頭的那面墻的距離”。 根據住宅協(xié)調標準的相關規(guī)定，住房戶型一般采用2.1米到4.2米的開間參數，每隔0.3米一個尺度，通常為8個。開間與進深一般以1.5:1算是比較適宜，做出來的戶型也較為方正。而常常出現的開間進深不合理的戶型表現為兩種：一類是開間小進深大，導致室內陰暗、采光通風性差；另一類是開間大進深小，導致室內保溫效果差。

第三，空間局促戶型

正常情況下，3室1廳戶型的建筑面積怎么也得90平米左右，但一些開發(fā)商為增加賣點，在市面上開發(fā)了“超級戶型”，大家知道，套內墻體越多，所占的空間面積也就越多，過多的房間勢必造成空間面積的浪費。比如有一種總面積只有60平米上下，但竟然設計出3個臥室和1間書房，可以說，房間沒有任何的活動空間了，各個房間內又顯得非常擁擠，對于這種別出心裁的戶型，已不符合居住常理。

第四，動靜、干濕、公私不分戶型

現在的住宅設計，更注重于人性化的設計，同樣的位置，為什么有的新房價格甚至要比老房子高出6-8成，其實，這不僅僅是小區(qū)的環(huán)境、停車位等原因，也在于有些老房子設計不夠合理，比如動靜不分區(qū)、干濕不分區(qū)、公私不分區(qū)等因素，說到底，就是居住起來不夠舒適。

所謂動區(qū)，指的是廚房、餐廳和客廳，靜區(qū)指的是臥室、書房等，不區(qū)分的戶型就是交織在一起，讓我們的娛樂、會客、學習和休息相互干擾；而干區(qū)指的是臥室、書房等區(qū)域，而濕區(qū)則是衛(wèi)生間和廚房這兩個容易產生噪音、濕氣、污垢的地方，有些戶型把廚房設在遠離入戶門位置，同時與臥室、書房等靠在一起，不僅不利于節(jié)能，還有油污等污染；公共區(qū)域指的是陽臺、客廳等，私密區(qū)域指的是臥室和衛(wèi)生間等，有的戶型把用于晾曬衣服的陽臺設在臥室后面，當家人要晾洗、曬衣服時，不得不通過臥室，對臥室主人休息形成干擾。

第五，不規(guī)則的奇葩戶型

或是地理位置原因，抑或者是設計師腦洞大開，二手房市場上確實能見到一些稀奇古怪的戶型，讓人們看了哭笑不得。我們常見的刀把戶型、三角戶型、歪斜戶型、斷裂戶型、鋸齒戶型、菱形戶型等，比如刀把戶型，房子的形態(tài)就像一個刀把一樣，這種戶型采光往往不佳，過道也比較狹小局促。還比如歪斜戶型，一般存在于樓體比較大的邊角處。有的開發(fā)商為了外觀設計得更美觀一些，把房間幾個角設計成菱形，其中包括臥室在內的房間猶如一個“寶塔”，房間使用率大打折扣。

房子是用來住的，但我們誰也不能保證一套房子住一輩子，還要考慮到未來轉手的便利情況，你自己居住起來都不舒服，轉手自然也不容易。所以，我們無論是在買新房，還是二手房，都應該對戶型有一個認知，雖然戶型有很多，但檢驗戶型好壞的方法其實就一條：設計是否人性化。如果我們遇到了前面提到的“這些”戶型，即使價格再便宜也盡量不要碰。對此，你了解嗎？

來源：鳳凰網