大部分中國人在房子這件事情上，總是會變得不太理性。這些年，為了買房，很多人都做過這些瘋狂的事：為了選房，開盤前一天通宵排隊；為了購房名額，夫妻假離婚；為了存錢買房，不敢吃大餐、不敢買衣服、不敢談戀愛…… 其實，買房是一件最需要理性的事情。何時買、買在哪、怎么買？需要因人而異、因家庭而異、因年齡而異、因收入而異。

在住房消費上

要懂得使用效用遞減原理

說起健康文明的住房消費理念，咱們先不說節(jié)約資源、保護環(huán)境、維護公共利益這些問題。咱們先說說對個人財富、資源的最優(yōu)化配置問題。在一定意義上說，健康文明的住房消費模式首先是力求住房利益最大化、最優(yōu)化的消費模式。

一是盡量減少在多余功能上花錢。對咱們老百姓來說，能夠用于購房的錢是有限的。這就要把有限的錢理性地花在對自己最有用的地方，或者說，要讓有限的錢買到的房子效用最大化。

日本管理思想中有一個發(fā)明叫做「價值工程」?！竷r值工程」的核心就是去掉多余功能，降低產(chǎn)品成本，讓消費者把錢花在最必要的功能上。很高級的專業(yè)級單鏡頭反光照相機好不好呢？當然好。但是 90% 的人在 90% 的場合并不需要這么強大功能的照相機，他們需要的功能是能夠在上午 9 時到下午 4 時的光照環(huán)境下、在 3 到 6 米的距離內(nèi)拍攝出足夠清晰的照片。于是日本人就率先造出了只需按下快門的「傻瓜」相機。

▲斷舍離，自己現(xiàn)在不需要的，就盡管放手

買房子也一樣。人們在住房的居住功能上，85% 以上的功能是由臥室、衛(wèi)生間和廚房三個地方來滿足的。大家可以自己觀察一下，滿足居住需求 85% 的功能， 80 到 90 平方米的面積即可；滿足需求的 95%，需要 120 到 140 平方米的面積；滿足需求的 99%，需要 200 平方米以上；要把需求滿足程度提高到 99.9%，這個住房得大到 300 至 500 平方米。我們并不是說，健康文明的住房消費模式就是住小房子，而是提倡量力而行。在住房功能的需求上，因人而異、因家庭而異、因年齡而異、因收入而異的特點非常明顯。在住房消費上，懂得「效用遞減原理」是一種明智、理性。

理財?shù)哪繕耸?/span>

收益最大化 & 風險最小化

二是別把自己置于不可承受的風險之上。無需諱言，買房子是一種個人資產(chǎn)的配置形式。房子不僅可以住，而且具有獲取財產(chǎn)性收人的功能，也就是投資。但人們務(wù)必了解，沒有任何一種投資是沒有風險的。當人們力求獲得財產(chǎn)性收入時，就得同時承擔財產(chǎn)性風險。不留余地地負債、忽略對利率變動的承受能力、對職業(yè)以及健康等方面風險缺乏認識等，其實都是一種不理智。

▲高收益理財產(chǎn)品意味著高風險

近年來人們?nèi)找媸煜さ囊粋€概念叫「理財」。銀行宣傳理財產(chǎn)品的廣告詞說，「你不理財，財不理你」，這話不錯。但銀行并未充分告訴人們的是，理財?shù)哪繕似鋵嵤莾蓚€，一個是收益的最大化，另一個是風險的最小化。

經(jīng)常會有人問，現(xiàn)在投資什么最有利？回答這個問題得有個前提。這個前提就是，你有多少錢，你有多大的風險承受能力。在最近一些年中，相當多的購房者都是從最好的情況來評判自己的償債能力。這種狀況令人擔憂，咱們中國還是個發(fā)展中國家，大多數(shù)家庭的財產(chǎn)累積能力和風險承受能力仍非常脆弱。提倡健康文明的住房消費模式，在一定意義上說，就是要提倡主動把住房目標控制在自己的風險承受能力之內(nèi)的消費理念，以及能夠把握自己安全邊際的消費行為。

「一步到位」的觀念

是一種「貧困后遺癥」

三是別讓「一步到位」的觀念給自己套上枷鎖。二十余年前，很多人買彩電就追求「一步到位」?，F(xiàn)在人們都知道了，隨著收人的變化、技術(shù)的進步、社會經(jīng)濟的發(fā)展，彩電早就不是什么奢侈品了。相當多的家庭恐怕已經(jīng)更新若干次了。

在現(xiàn)代社會中，房子同樣沒必要追求「一步到位」，俗話說，「三十年河?xùn)|，三十年河西」。三十歲上下的人，誰敢說自己一輩子固守一個地方、一個職業(yè)？就是一輩子不改行、不換地方，逐步以小換大、梯次改善也是符合規(guī)律的明智行為。

▲算一算，到現(xiàn)在為止你換過幾個手機？

為什么在發(fā)達國家很少有人在住房上追求「一步到位」？為什么越是在偏遠農(nóng)村，年輕人娶媳婦越得要先蓋好房子？因為人們對未來的信心程度存在著差距。坦率說，「一步到位」的觀念是種「貧困后遺癥」。用經(jīng)濟學的語言說，這是一種機會成本遠高于機會收益的資源配置方式，是一種在自己的年齡階段不經(jīng)濟地配置資源的方式。

很多人購房的第一決策依據(jù)

并非自己需要什么樣的房子

有門學科叫做消費心理學，專門研究人在經(jīng)濟行為中「犯錯誤」的思維特點。這門學問實際是經(jīng)濟學和心理學的「跨界」學科，更深層次說，是研究客觀規(guī)律和主觀思維之間結(jié)合關(guān)系的學科。接下來，咱們重點解析幾條最容易讓人「犯錯誤」的消費心理，即「炫耀心理」、「從眾心理」、「攀比心理」、「投機心理」和「占有心理」。

▲再貴的包包也不乏買家

一是「炫耀心理」。奢侈品的最大功能往往不是商品的功能本身，而是炫耀。比如，手表的基本功能是看時間，50 元到 500 元的手表足以滿足這個功能需求。那為什么 50 萬元的勞力士手表也有人買呢？因為其購買者需要炫耀。30 萬元的乘用車已經(jīng)可以比較充分地滿足機動性、安全性、舒適性的要求，為什么上千萬元的汽車也不乏買主呢？因為這種汽車的需求者需要用這種「豪車」來向世人證明自己的身份。

房子也同樣。我們得承認，很多人在購房時的第一決策依據(jù)，并非是自己需要什么樣的房子，而是房子可以在多大程度上體現(xiàn)自己的社會身份。如若不然，開發(fā)商售房廣告中那些夸張、炫耀性的詞匯是寫給誰看的呢？我們可以看一些美國中產(chǎn)階級的典型住房的照片，在這些住房的外立面上，你幾乎找不到任何「炫富」的元素。為什么呢？因為美國中產(chǎn)階級的住房已經(jīng)普及，人們無須用房子來證明自己的「檔次」。

攀比心理是

自尊和自卑心理的綜合反映

二是「從眾心理」。這不需太多證明，這是全世界大多數(shù)人都會犯的一個錯誤。坦率說，咱們中國人尤甚。現(xiàn)在南非賣鉆石的都知道，你不需要說服一個中國旅游團的所有人，你只要說服其中一個最可能的潛在買主，你就差不多可以期望整個團隊都會成為你的主顧。

人們確實經(jīng)常會依據(jù)別人的行為來證明自己決策的合理性。但其實，這種降低風險的企圖往往給自己帶來的是更大的風險。為什么呢？因為對別人合理的未必對你就是合理的。別人在某地買房子，大多數(shù)人買多大的房子，你的同事買什么樣的房子，以及你熟悉的某人最近買了房子等，都不能證明你做同樣的決策就是對你最有利的。

▲《一個購物狂的自白》

「不需要，可還是想要」

三是「攀比心理」。攀比心理誰都有，這沒什么不正常。但正常不等于合理。我們在農(nóng)房調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，已經(jīng)多年外出經(jīng)商務(wù)工的農(nóng)民，會反復(fù)拆建自己在老家的住房。為什么呢？和村里的人攀比。別以為住房上的攀比心理是農(nóng)村人的「專利」。城里人更甚，不僅看到別人住到什么樣的房子里自己要攀比，看到別人擁有兩套或者更多住房也要攀比。這種現(xiàn)象在我們目前的房地產(chǎn)市場中普遍與否，大家自己判斷。

攀比心理與炫耀心理的區(qū)別在于，炫耀心理純屬是做給別人看的，攀比心理在很大程度上是給自己的心理找一種平衡。其實，這種心理平衡是一種自尊和自卑心理的綜合反映。俗話說，「包子有肉不在褶上」，如果你足夠自信，還用得著攀比別人的住房來證明自己的價值嗎？

四是「投機心理」。有個笑話說，一個母親很高興地對孩子說，咱們今天碰到打五折的機會，用一半價錢就買到了以前想買的東西。孩子反向母親，那我們?yōu)槭裁床辉儋I一個，把那一半錢也省下來呢？別以為這僅僅是一個孩子的幼稚思維，相當多的成年人也經(jīng)常犯這個錯誤。很多女士都可以證明，家里經(jīng)常存有在「打折」時買下的用不著的東西，或者因為便宜而過度購買了的東西。這種心理就是「投機心理」。

近年來，很多人看到別人買房子確實實現(xiàn)了不小的財富增值，也就積極地參與到了購房大軍中來。這其中程度不等地存在著以購房賭財富的心理，我們得承認，在當前房地產(chǎn)市場的需求中，盡管「投機性需求」為人們廣泛詬病，但實際上，大部分購房者的心理中都或多或少地帶有投機的因素。

五是「占有心理」。人并非總是只購買自己需要的東西。在很多時候，人們的占有心理也是一種常見的購買心理。一些女士買下并不適合自己的衣服，理由很簡單，就是希望自己也有一件那樣的衣服。人們超出自己的實際需要購房，不論你意識到還是沒意識到，其實都在某種程度上受到占有心理的驅(qū)使。

消費心理學研究的就是消費動機和消費行為之間的關(guān)系。和消費心理學相伴相隨的，還有一門學科叫做「銷售學」。其實說穿了，銷售學就是專門研究怎么利用人們的心理誤區(qū)來誘導(dǎo)人們成為自己商品的主顧的；換言之，銷售學就是專門研究如何讓需求方在消費過程中「犯錯誤」的學問。最簡單的一種心理銷售手段，就是在價格標注中采用「9.99 元」而不是「10 元」的方式。其實誰都知道，「9.99 元」和「10 元」的差別小到可以忽略不計。

揭示人們的消費心理并非就是否定這些心理。很多時候，人們的主觀動機并不能簡單地用「對」或者「錯」來評價。但顯然，心理健康也是健康文明的題中應(yīng)有之義。住房消費應(yīng)當力避心理誤區(qū)對自己的誤導(dǎo)，應(yīng)當力求立足于健康、文明的消費心理。