共有產(chǎn)權(quán)住房，其實并非一個新名詞。早在2014年， “共有產(chǎn)權(quán)住房”概念就已經(jīng)提出，并在多個城市試點。2018年，廣東省更是選取了廣州、深圳、珠海、佛山、茂名等五個城市試點共有產(chǎn)權(quán)住房，截至2020年6月底，全省已籌集共有產(chǎn)權(quán)住房6.1萬套，供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房3.4萬套。

近日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省發(fā)展改革委、財政廳、自然資源廳、中國人民銀行廣州分行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會廣東監(jiān)管局印發(fā)《關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見》。

先來看看有哪些要點：

1、明確共有產(chǎn)權(quán)住房房源性質(zhì)。由政府提供政策支持，實行政府與承購人按份共有產(chǎn)權(quán)，并限定使用和處分權(quán)利的政策性住房。

2、承購人的產(chǎn)權(quán)份額為共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價格占評估價格的比例，原則上不低于50%。

3、單套面積不超120平方米。

4、面向城鎮(zhèn)無房家庭，符合條件的人才、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、在粵工作和生活的港澳居民等供應(yīng)。

5、每戶家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

6、共有產(chǎn)權(quán)房的銷售價格實行政府指導(dǎo)價，根據(jù)不同的建設(shè)籌集方式確定。

7、滿5年允許轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額。

不存在優(yōu)惠價

《意見》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府提供政策支持，實行政府與承購人按份共有產(chǎn)權(quán)，并限定處分權(quán)利的政策性住房，政府和承購人共擔風險、共享利益。

與此同時，共有產(chǎn)權(quán)住房按市場價銷售，不存在優(yōu)惠價，承購人的產(chǎn)權(quán)份額則為銷售價格占評估價格的比例，原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。政府產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)由國有機構(gòu)代為持有。

共有產(chǎn)權(quán)住房的評估價格，采用代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估等方式，參考同時期、同地段、同品質(zhì)普通商品住房的市場價格確定。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出時，共有產(chǎn)權(quán)住房的銷售價格，則根據(jù)屆時評估價格確定。

單套面積不超120平方米 滿5年允許轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額

《意見》提出7個籌集房源渠道，包括政府組織集中建設(shè)，通過“限房價、競地價”等方式由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中建設(shè)，通過“限地價、競配建”等方式在商品住房項目中配建，在城市更新項目中配建，收購符合要求的新建商品住房或存量住房，轉(zhuǎn)用符合要求的在建和未銷售的經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、直管公房等，接受捐贈等其他合法途徑籌集。

《意見》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房建筑面積不超120平方米，各地結(jié)合實際，合理確定建筑套型和建筑面積標準。

對于哪些人群可以購買共有產(chǎn)權(quán)住房，《意見》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房目前面向城鎮(zhèn)無房家庭，同時借鑒北京、上海將共有產(chǎn)權(quán)住房覆蓋非戶籍人口的做法，符合條件的人才、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、在粵工作和生活的港澳居民等都納入供應(yīng)范圍，并提出可將人才住房納入共有產(chǎn)權(quán)住房。不過，《意見》也強調(diào)，每戶家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。另外，共有產(chǎn)權(quán)住房與其他政策性商品住房的最大不同是封閉運行。

在定價方面，《意見》明確，共有產(chǎn)權(quán)房的銷售價格實行政府指導(dǎo)價，根據(jù)不同的建設(shè)籌集方式確定：通過“限房價、競地價”等方式由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中建設(shè)的，銷售價格不得高于土地出讓時確定的最高銷售價格；通過政府組織集中建設(shè)及其他方式建設(shè)籌集的，銷售價格應(yīng)綜合建設(shè)、財務(wù)、管理成本、稅費和利潤以及承購人購房承受能力等因素確定。

在產(chǎn)權(quán)變動方面，《意見》明確，原則上承購人取得共有產(chǎn)權(quán)住房不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年的，允許轉(zhuǎn)讓其所持有的全部產(chǎn)權(quán)份額，同時承購人因特殊原因確需退出時允許產(chǎn)權(quán)退出。不論轉(zhuǎn)讓還是退出，都要由住房保障主管部門或其委托的代持機構(gòu)通過綜合評分、搖號抽簽等方式，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他符合規(guī)定條件的申請人，而這也是與其他政策性商品住房最大的不同。

廣東已籌集共有產(chǎn)權(quán)住房6.1萬套

2014年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會部署開展試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房，選取北京、上海、深圳等6個城市試點。2019年12月23日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，強調(diào)著力完善住房保障體系，明確共有產(chǎn)權(quán)住房是城鎮(zhèn)住房保障體系的重要組成部分。

為適應(yīng)廣東省經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，2018年廣東省選取了廣州、深圳、珠海、佛山、茂名等五個城市試點共有產(chǎn)權(quán)住房，取得較好成效。截至2020年6月底，全省已籌集共有產(chǎn)權(quán)住房6.1萬套，供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房3.4萬套。

各地進程不同 有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

從本質(zhì)上來說，共有產(chǎn)權(quán)住房介于商品房和保障房之間。有市場人士表示，目前多個城市推出安居型商品住房，主要包含限價商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市的出現(xiàn)與近年房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。在大規(guī)模的保障房建設(shè)過程中，涌現(xiàn)出不少既買不起商品房，又不符合保障房條件的“夾心層”，而解決這部分人的住房問題便提上日程。

2020年對共有產(chǎn)權(quán)房來說，注定是“熱鬧”的一年。此前，北京、上海、廣州等地相繼調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)房政策，放寬申購條件。不僅如此，各地不少項目陸續(xù)釋放出申購、搖號、選房的消息。記者梳理發(fā)現(xiàn)，上海、北京、廣州等熱點城市開始逐步試點并推出共有產(chǎn)權(quán)房項目，只是各地做法不盡相同。

近日，北京通州的共有產(chǎn)權(quán)房項目——通成家園搖號確定選房家庭。公開信息顯示，該項目通過購房資格審核家庭共2951戶，其中北京市戶籍家庭2646戶，非北京戶籍家庭305戶。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從當前市場情況來看，在解決剛需群體住房和穩(wěn)定房價方面，共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)揮了很好的作用。作為中端支持的重要方式，共有產(chǎn)權(quán)房讓住房制度更加公平合理，有助于構(gòu)建租購并舉的住房制度。

而在深圳，大家主要看到的還是以限價商品房為主的安居型商品房。 2018年，深圳發(fā)布改革文件，系統(tǒng)構(gòu)建市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“4＋2＋2＋2”的住房供應(yīng)與保障體系，努力形成“1＋3＋N”住房制度體系，提出至2035年建設(shè)籌集170萬套住房，公共住房不少于100萬套的發(fā)展目標，其中公共住房包括公租房、安居型商品房和人才住房。也有分析人士表示，深圳市房屋共有產(chǎn)權(quán)探索的主要對象就是人才住房，這一政策的核心目的之一是利用“共有產(chǎn)權(quán)”這一抓手，結(jié)合其他政策措施，使人才有更多的選擇，讓人才有條件擁有住房產(chǎn)權(quán)。

一名房企投拓人士對記者表示，目前公司對市場上的共有產(chǎn)權(quán)用地還保持觀望態(tài)度?！兑庖姟芬仓赋觯l(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以擴大住房保障覆蓋范圍，更有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展強調(diào)因地制宜，提出在符合人口凈流入量大、房價較高、住房困難群體數(shù)量較多等條件的城市推進，避免各地不顧實際需求，一哄而起。

證券時報